34 Analýza realitního trhu - nájmy

Třetím a posledním segmentem realitního trhu jsou nájmy. Předmětem analýzy bude pouze trh s nájmy spojený s nemovitostmi – pronájmy pozemků, staveb nebo ploch (reklamní plocha na fasádě), a prostor (byt, prodejní plocha, sklad), těchto staveb. Tento sektor trhu uvádíme rovněž jako sektor specifický, protože se liší jak od trhu s pozemky, tak i se stavbami, jak na straně nabídky, tak i poptávky. Nabídková strana trhu s nájmy je de facto podmnožinou trhu s nemovitostmi, protože část pozemků a staveb si kupují finální klienti pro svojí vlastní potřebu, a dále jí nenabízejí na trhu k nájmu. Nájmy, ať již pozemků nebo staveb, a jejich částí také poptávají jiné subjekty než ty, které hledají nemovitosti ke koupi. Chování trhu s nájmy může být, a také ve skutečnosti často je, zcela odlišné od chování zbytku trhu.

Nájmy pozemků

V aktuálních podmínkách české republiky je trh s nájmy pozemků relativně omezený, a málo aktivní, jak co do četnosti, tak co do objemu obchodů v porovnání se stejně lidnatými státy v porovnatelných lokalitách. Je to dáno zejména odlišným politickým, právním a ekonomickým vývojem před rokem 1990.

Lze jej rozdělit na následující typy:

• Nájmy pozemků zastavěných stavbami jiných vlastníků

• Nájmy přímo komerčně využitelných pozemků – parkoviště, tržiště

• Nájmy pozemků pro umístění dočasných staveb

• Nájmy zemědělské půdy

Nájmy pozemků zastavěných stavbami jiných vlastníků

Tento specifický trh vznikl díky českému právnímu systému, který umožňoval v období od roku 1949 do roku 2012 právní existenci stavby na cizím pozemku, jinak řečeno, oddělené vlastnictví stavby a pozemku.

Jedná se, až na výjimky, o dva sektory trhu:

• Pozemky zastavěné stavbami v letech 1960 – 1990, kdy českoslovenští občané nemohli kupovat volné (nezastavěné) stavební pozemky, ale měli je jen v právním režimu tzv. osobního užívání. Investice státu a národních podniků byly tehdy realizovány na pozemcích, které patřily státu. Po roce 1990, kdy byly pozemky ve vlastnictví státu vráceny původním vlastníkům, došlo k tomu, že řada staveb byla náhle na cizích pozemcích.

• Velká privatizace – v rámci procesu tzv. velké (kuponové) privatizace na počátku devadesátých let minulého století byly státní (národní) podniky prodávány na základě tzv. privatizačních projektů. Vzhledem k tehdejší situaci na úvěrovém trhu, kdy hypoteční úvěry neexistovaly, dlouhodobé úvěry nebyly k dispozici (maximem byly střednědobé úvěry), a úroková míra byla až 25 %, museli zájemci o koupi privatizovaných podniků dobře zvažovat, jaká část podniku je pro ně nutná, a jaká je ekonomicky zbytná. Obvyklé řešení bylo, že v rámci privatizace zájemci zakoupili technologické vybavení, potřebnou část zásob, a nejnutnější stavby. Zbytek – pozemky na kterých provozní stavby stály, nevýrobní stavby (zdravotní středisko, jesle, závodní jídelnu, apod.) nechali ve zbytkovém státním podniku. Po několika letech, kdy byla dokončena privatizace i těchto primárně nepotřebných zbytků, se výrobní objekty ocitly na cizích pozemcích. Vedle výrobních areálů obdobný proces proběhl například i při privatizaci vojenských kasáren, a podobných zařízení.

Při nájmu pozemku zastavěného stavbou cizího vlastníka je jednoznačně daný sektor trhu – nájemcem musí z logiky věci být majitel stavby stojící na pozemku. V praxi se, bohužel, často projevuje malá ochota majitele stavby platit majiteli pozemku adekvátní nájemné. Tyto případy následně končí u soudu, který stanoví na základě znaleckého posudku obvyklou cenu nájmu, a uloží majiteli stavby nájem platit.

Pro znalce je z metodického hlediska někdy obtížné tento znalecký úkol řešit, a to zejména tam, kde nejsou k dispozici cenová data o nájmech porovnatelných (tedy zastavěných) pozemků. V praxi se osvědčila jedna z variant výnosové metody, a to metoda tzv. simulovaného nájemného, která je založena na alegorii nájmu z pozemku s úrokem z jistiny, kde cena pozemku představuje jistinu. Na rozdíl od úroku z jistiny je v tomto případě míra návratnosti pozitivní, což významně ovlivňuje indikaci poměru hodnoty pozemku a simulované výše nájmu.

Nájmy přímo komerčně využitelných pozemků – parkoviště, tržiště, apod.

Tyto typy pozemků patří mezi nejlukrativnější z hlediska hladiny dosažitelných nájmů. Vedle výše uvedených typů pozemků sem patří i svahy pro lyžařské trati, koupaliště, apod. Jistou nevýhodou je, že jen malá část pozemků může být pronajata celoročně (parkoviště ve velkých městech), majitelé ostatních pozemků se obvykle musí spokojit se sezónními nájmy (koupaliště, sjezdové tratě) nebo dokonce krátkodobými nájmy – pronájem tržiště po dobu trhu nebo výstavy. Výše nájmu je dána nabídkou a poptávku, a na rozdíl od předchozího sektoru trhu, jsou zde údaje o nájmech obvykle veřejně dostupné.

Nájmy pozemků pro umístění dočasných staveb

Dočasných staveb je na trhu celá řada. Vedle dočasných administrativních budov, již zmíněných v minulém vydání Cenových map České republiky, jsou to různé prodejní pavilony, výstavní pavilony stavěné jen na dobu výstavy, zařízení staveniště, dočasné inženýrské stavby jako jsou např. provizorní komunikace ze železobetonových panelů, dále i např. sezónní hotely a ubytovny.

O tyto typy pronájmů je ze strany majitelů pozemků většinou velký zájem protože obvykle představují to nejlepší okamžité zhodnocení jinak aktuálně komerčně nevyužitelného pozemku. Z hlediska nájemce zde mohou projevit různé pozitivní daňové aspekty.

Nájmy zemědělské půdy

Zemědělská půda je pronajímána jako výrobní faktor (výrobní prostor) pro zemědělskou rostlinnou výrobu. Ojediněle může být pronajímána i pro jiné účely – golfové hřiště, sportovní areál pro cyklokros, nebo může být pronajímána i dočasně (koncert pod širým nebem). Klasický nájem zemědělské půdy pro zemědělské účely nebyl v České republice až do vstupu do Evropské unie nijak atraktivní. Díky rozpadu některých jednotných zemědělských družstev, zániku státních statků, a zejména díky restituci zemědělské půdy oprávněným osobám, vznikl na našem trhu enormní převis nabídky nad poptávkou. Půda byla pronajímána buď zcela zdarma nebo za minimální (spíše symbolické nebo dokonce naturální) nájemné.

Ke změně k lepšímu došlo až po vstupu České republiky do Evropské unie, kdy se pro české zemědělce otevřely možnosti spojené se společnou unijní zemědělskou politikou. V poslední době se tento sektor, opět díky unijním dotacím, násobně rozvíjí. Údaje o nájmech jsou jednak zveřejňovány na speciálních internetových stránkách, jednak jsou i předmětem výzkumu odborných výzkumných ústavů.

Nájmy staveb

Typy a parametry nájemních smluv

Nájemní smlouvy používané na českém trhu s nemovitostmi mají různou právní a komerční kvalitu. Regulované nájemné je dnes již naštěstí historií, nájemné s volným resp. tržním nájemným vzniká dohodou dvou stran – nájemce a pronajímatele, tedy na tržních principech obvyklých i pro jiné obory ekonomické činnosti.

Regulované nájemné

Regulované nájemné, které na území dnešní České republiky platilo od roku 1939 do roku 2010, bylo jedním z důsledků centrálně plánované ekonomiky, doby pevných, státem nařízených, cen všech výrobků a služeb. Stavba, obvykle bytový dům, s regulovaným nájemným byl proto de facto z tržního pohledu stavbou s břemenem, které neumožňuje majiteli využívat plný ekonomický potenciál svého majetku v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. I když bylo regulované nájemné míněno jako sociální pomoc osobám, a skupinám osob, s cílem zlepšit jejich komfort bydlení, vedlo ve svém finálním důsledku k deformaci celého trhu nemovitostí.

V této souvislosti je vhodné uvést citát z díla profesora Gunnara Myrdala (nositele Nobelovy ceny za ekonomii za rok 1974):

„Pokud chceme nějaké město do základu zničit, existují jen dvě možnosti – atomová bomba nebo zmrazení nájemného”.

Jistým ekonomickým pozůstatkem regulovaného nájemného jsou některé nájmy obecních bytů, které funguji jako již zmíněný nástroj sociální pomoci.

V sektoru volných (tržních) nájmů je z hlediska trhu s nemovitostmi potřeba analyzovat následující kritéria nájemních vztahů:

• Na jakou dobu je nájemní smlouva uzavřena, popř. zda je uzavřena na dobu neurčitou. Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou, je výpovědní doba podle české legislativy tři měsíce (pokud není ve smlouvě stanoveno jinak). Nájemce ani vlastník tak nejsou uzavřenou smlouvou nijak vázáni z hlediska času. U nájemních smluv na dobu určitou je z hlediska trhu závažným faktorem pokud je nájemní smlouva uzavřena na delší dobu než jeden rok – existují smlouvy uzavřené na desítky let. Prodej nemovitosti takovými smluvními vztahy není de facto prodejem majetku v absolutním vlastnictví, ale prodejem majetku s břemenem, konkrétně s břemenem nájemních smluv.

• Jaké služby jsou s nájmem spojeny – mezi realitními makléři se používají hovorové výrazy „studené nájemné” a „teplé nájemné”. Rozdíl mezi oběma typy nájmů spočívá v kvalitě i kvantitě služeb, které jsou s nájmem spojeny. U „studeného” nájmu má nájemce pouze právo užívat pronajaté prostory, společné domovní prostory a v souvislosti s tímto právem nejsou spojeny žádné další služby nebo jsou tyto služby (úklid, ostraha, vytápění, apod.) sice pronajímatelem nabízeny, ale účtovány samostatně. U „teplého nájemného” jsou v sazbě nájmu, která je pochopitelně vyšší, obsaženy i služby – úklid, vrátnice, ostraha, někdy i paušální spotřeba energií (voda, elektřina, plyn, vytápění). Většina nájemních smluv na českém trhu jsou nájmy „studené”. „Teplé” nájmy jsou spojeny spíše s krátkodobými pronájmy.

• Případné sankce při předčasném vypovězení smlouvy – tento faktor je důležitý u dlouhodobých smluv na dobu určitou. Toto opatření zavádí majitel objektu, aby si dlouhodobě zajistil platícího nájemce. Ze strany poptávky – nájemců, je taková sankce požadována tehdy, pokud nájemce buď splatí celé nájemné jednorázově předem nebo pokud do pronajaté stavby investoval nějaké náklady. Prodej nemovitosti spojené s nějakými sankcemi při předčasném vypovězení nájemní smlouvy je opět případem prodeje s břemenem nájemních smluv.

• Inflační doložka – pro tržní ekonomiku, tak jak se vyvíjela od konce středověku platí, že období deflace jsou poměrně krátká, naopak inflační periody jsou relativně dlouhé. Pokud tedy byla např. uzavřena nájemní smlouva na deset let s fixní sazbou nájmu, je na konci smluvního období nájemné sice nominálně stejné, ale reálně se jedná jen o zlomek jeho hodnoty. Zvláště důležitá je inflační doložka v období vyšší inflace.

• Problematika podnájmu – podnájem je tzv. „sendvičové” uspořádání nájemních vztahů, kdy si například jeden subjekt pronajme celý objekt a dále pod najímá jeho dílčí části. Zásadně platí, že pronajímatel by měl s dalším podnájmem a s podmínkami tohoto podnájmu souhlasit.

• Podle jakého práva byla smlouva uzavřena – řada pronajímatelů se snaží optimalizovat své daně z příjmu z pronájmu tím, že zakládá obchodní společnosti v zemích, kde jsou nižší daně než v České republice (např. Kajmanské ostrovy, Libérie, a další státy). V souvislosti s tím, může být nájemní smlouva uzavřena v souladu s právem země, v níž má obchodní společnost vlastnící pronajímanou nemovitost své sídlo.

• Způsob placení nájemného – nájemné může být placeno předlhůtně (anticipativně), polhůtně (dekurzivně), a to v různých intervalech – měsíčně, kvartálně, ročně. V některých případech požaduje pronajímatel zaplacení tzv. kauce, tedy několika násobků měsíčních nájmů v okamžiku uzavření nájemní smlouvy. Tento postup je častý např. při pronájmu bytů. Někdy rovněž pronajímatel požaduje zaplatit celé nájemné za dobu nájmu předem, aby mohl uhradit např. své náklady na koupi nebo na renovaci objektu. V takovém případě je sazba nájemného přirozeně nižší. Nájem může být hrazen penězi, což je nejobvyklejší a nejčastější způsob, službami – častým příkladem jsou tzv. domovnické byty, kde nájemce neplatí nájem, ale vykonává pro majitele nějaké služby nebo investicemi do stavby pronajímatele, které provádí nebo hradí nájemce. Možná je i kombinace více způsobů.

• Povinnosti nájemníka – v nájemních smlouvách je obvykle specifikováno jak se má nájemník chovat, čeho se má zdržet nebo co má vykonávat. Zejména nájemci celých objektů mají často povinnost provádět správu (property management) pronajatého objektu, drobnou údržbu, apod.

• Technické zhodnocení a jiné investice (opravy, údržba) – technické zhodnocení je nahrazení nějakého dílu, prvku nebo celku stavby jiným dílem (prvkem, celkem), který má jinou, obvykle lepší, technickou a většinou i morální kvalitu.

Technickým zhodnocením stavby je např. výměna lokálního vytápění na tuhá paliva ústředním vytápěním s kotlem na plyn, zateplení obvodového pláště nebo provedení rozvodů počítačové sítě v objektu.

Oprava a údržba jsou potom procesy, které vedou k obnovení nebo udržení stávajících kvalitativních parametrů dané stavby nebo její části. Pokud nájemce technicky zhodnocuje, opravuje nebo udržuje cizí nemovitost, měl by tuto skutečnost její majitel (pronajímatel) nějak pozitivně zhodnotit. Každá taková činnost s výjimkou běžné údržby by ale měla být předem projednána a odsouhlasena majitelem objektu.

• Změny a dodatky smlouvy – v nájemních smlouvách se obvykle v jejich závěru vyskytuje článek o možnosti uzavírání změn a dodatků ve smlouvě. V praxi se osvědčilo, pokud jsou změny a dodatky uzavírány pouze po dohodě obou stran, aby tak pronajímatel neměl vůči nájemci příliš dominantní postavení a nemohl mu například enormně zvyšovat nájemné (tzv. likvidační nájemné).

• Další ustanovení – každý ekonomicky myslící jedinec v tržní ekonomice se snaží chovat tržně, jinak řečeno, maximalizovat svůj dlouhodobý užitek. Pronajímatel se proto snaží najít takové nájemce, kteří mu svým jednáním při pronájmu nesníží hodnotu jeho majetku. V nájemních smlouvách se tak nájemcům zakazuje třeba skladovat a manipulovat v pronajatých prostorech s výbušninami, agresivními látkami, jedy, používat technologie vyvolávající vibrace a rázy, apod.

Nájmy bytových prostor

Nájmy bytů

Nájmy bytů patří mezi nejvíce frekventované nájmy nemovitostí na českém trhu nemovitostí. Mohou být dlouhodobé (delší než jeden rok), sezónní – nejčastěji v rekreačních a turistických centrech dále existují, a právně jsou přípustné, i nájmy na jeden den – tzv. Air Bed and Breakfast. (airbnb). Z hlediska kvality poskytovaných služeb lze nájmy vedle „studených” a „teplých” dále dělit na nájmy zařízených a nezařízených bytů. Obecně platí, že dlouhodobé nájmy mají parametry „studeného” nájemného a nezařízeného bytu, u krátkodobých nájmů je tomu…