Bytové družstvo v postavení správce domu před vznikem SVJ

7.2.6

Bytové družstvo v postavení správce domu před vznikem SVJ

Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová

Po vzniku bytového spoluvlastnictví v domě až do doby vzniku společenství vlastníků jednotek funkci správce společných částí zpravidla zastává bytové družstvo, které bylo původním vlastníkem domu. Spolu se svým majetkem tedy spravuje i majetek jiných osob – vlastníků převedených bytů a nebytových prostor, ať už tito vlastníci zůstali členy družstva, nebo ne. Tuto činnost je vhodné vyčlenit v rámci účetnictví družstva do samostatného hospodářského střediska a účtovat o ní odděleně od ostatních ekonomických aktivit družstva.

Formu, organizaci a zaměření vnitropodnikového účetnictví v souladu s ČÚS č. 001 – Účty a zásady účtování na účtech určí sama účetní jednotka. Musí přitom zabezpečit pro potřeby finančního účetnictví průkazné podklady. Vnitropodnikové účetnictví (ČÚS č. 001, bod 2.5) je možné organizovat více přístupy.

Prvním způsobem je vedení vnitropodnikového účetnictví v rámci analytických účtů s využitím účtů vnitropodnikové náklady, zařazených v účtové skupině 59 – Daně z příjmů, převodové účty a rezerva na daň z příjmů, a vnitropodnikové výnosy, které jsou zařazeny do účtové skupiny 69 – Převodové účty. Analytické účty (ČÚS č. 001, bod 2.2) vytváří účetní jednotka v rámci syntetických účtů a při jejich vytváření bere v úvahu zejména tato hlediska členění (nejsou-li již zohledněna přímo syntetickými účty):

- členění pohledávek a závazků podle jednotlivých dlužníků a věřitelů,

- členění podle položek účetní závěrky, a to včetně požadavků na sestavení přílohy,

- členění pro transformaci účetního výsledku hospodaření před zdaněním na základ daně z příjmů, zejména pokud jde o výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů a zdaňované příjmy a zajištění podkladů pro analýzu připočitatelných a odpočitatelných položek pro zjištění základu daně z příjmů (ČÚS č. 019, bod 3.1.2),

- členění pro potřeby jiných daní – daně z přidané hodnoty, spotřebních daní a podobně,

- členění z hlediska potřeb finančního řízení účetní jednotky.

Druhým možným postupem je vedení vnitropodnikového účetnictví v samostatném účetním okruhu v rámci volných účtových tříd 8 a 9 s tím, že obsahovou náplň uvedených účtových tříd, zvolených účtových skupin a jednotlivých syntetických účtů určí sama účetní jednotka (účty vnitropodnikového účetnictví uvede účetní jednotka v účtovém rozvrhu a spojovací účty, které prokazují návaznost na vnitropodnikové účetnictví, je-li organizováno v samostatném účetním okruhu, zvolí účetní jednotka v rámci účtů účtových tříd 8 a 9, popřípadě jejich funkci nahradí technické zpracování dat).

Třetí možností je použití kombinace přístupů podle první a druhé varianty.

Vnitropodnikové účetnictví je určeno pro vnitřní potřebu účetních jednotek a mělo by poskytovat informace nezbytné k řízení účetní jednotky. Forma vnitropodnikového účetnictví, která je vhodná v podmínkách "vícedomových" bytových družstev, je členění vnitropodnikového účetnictví po střediscích, kterými jsou jednotlivé domy. Základním požadavkem v podmínkách těchto bytových družstev je oddělené sledování nákladů a výnosů a hospodářského výsledku jednotlivých domů. Možnost zřídit v bytovém družstvu samosprávy jako jeho organizační jednotky je obsažena i v ZOK (§ 753 ZOK), ačkoli tyto organizační jednotky nemusejí vždy korespondovat s vymezením účetních středisek.

Takový postup je bez problémů možný jen ve vztahu k přímým nákladům a výdajům na správu a provoz, které lze jednoznačně přiřadit pouze k příslušnému bytovému domu: např. opravy, údržba, modernizace a rekonstrukce společných částí, revize a kontroly společných zařízení v domě, pojištění domu apod. Obtížněji realizovatelný, zejména v podmínkách většího bytového družstva, které spravuje více domů, je pak u nepřímých "režijních" nákladů, které jsou společné pro všechny družstvem spravované domy nebo které souvisejí i s jinými jeho činnostmi či s existencí družstva jako takového: např. vedení účetnictví, osobní náklady zaměstnanců a členů orgánů družstva, bankovní poplatky, kancelářské potřeby, odpisy dlouhodobého hmotného a dlouhodobého nehmotného majetku, služby notáře či právníka atd.

Postup určení výše příspěvků vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků, se řídí prohlášením (§ 4 odst. 2 písm. g) ZOVB, § 1166 odst. 2 NOZ) a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění vlastníků (§ 1191 NOZ). Vlastníci zpravidla přispívají v závislosti na výši svých spoluvlastnických podílů na společných částech (§ 1180 odst. 1 NOZ); náklady vlastní správní činnosti pak v některých případech (právní výklady, zda se tak postupuje jen v domech, kde bytové spoluvlastnictví vzniklo podle NOZ, se různí) hradí vlastníci stejnou částkou za každou jednotku bez ohledu na její velikost (§ 1180 odst. 2 NOZ). Na úhradu přímých nákladů zpravidla družstvo vybírá zálohový příspěvek, který s vlastníky jednotek po skončení kalendářního roku vyúčtuje podle skutečně vynaložených nákladů.

Nepřímé náklady bývají obvykle financovány formou dohodnuté, pevně stanovené částky – smluvní odměna za zajišťování správy domu a pozemku. Ta bývá někdy diferencována podle typu jednotky, např. za garáž je nižší než za byt, protože uživateli garáže nejsou obvykle poskytovány buď vůbec žádné služby podle zákona o službách, anebo v mnohem menším rozsahu než uživatelům bytů. Družstvo pro vlastníka garáže tudíž nemusí zajišťovat vyúčtování těchto služeb, které je zejména u měřených energií (voda, teplo), jejichž spotřeba se zjišťuje za každou jednotku zvlášť, administrativně poměrně náročné.

Družstvo, které je plátcem daně z přidané hodnoty, zohledňuje v požadované odměně za správu také to, zda je vlastník jednotky jeho členem nebo ne. To souvisí s tím, jak je uplatňována daň z přidané hodnoty u družstvem poskytovaných plnění (viz část 3.1.3).

Účtování příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku v domě, ve kterém dosud nevzniklo společenství vlastníků – účtování v bytovém družstvu (příspěvky jsou zasílány na účet správce – bytového družstva)

Poznámky:

¹⁾ Obecně se účtuje až o úhradě zálohové platby, neúčtuje se o předpisu zálohy. Výjimku z tohoto obecného pravidla umožňují ustanovení bodu 3.2.3 ČÚS č. 017 – Zúčtovací vztahy a bodu 3.3.9 ČÚS č. 018 – Kapitálové účty a dlouhodobé závazky, podle kterých lze u pravidelně se opakujících zálohových plateb od uživatelů bytů a nebytových prostor (služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostor a nájemné či příspěvek vlastníka jednotky) účtovat o předpisu záloh.

²⁾ Ani ZOVB nepožadoval, ani NOZ nevyžaduje rozdělení příspěvku na správu domu a pozemku na více položek. Účtování o dlouhodobé záloze a krátkodobé záloze na příspěvek na správu domu a pozemku do určité míry vycházelo z ustanovení § 15 odst. 2 ZOVB, podle kterého si vlastníci jednotek usnesením shromáždění určili dopředu výši záloh tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. V souladu s ustanoveními účetních předpisů hovoříme o dlouhodobých závazcích, jde-li o dluhy, které k okamžiku uskutečnění účetního případu mají dobu splatnosti delší než jeden rok. Krátkodobé závazky obsahují dluhy, které k okamžiku uskutečnění účetního případu mají dobu splatnosti jeden rok a kratší. Dlouhodobá záloha na příspěvek na správu domu a pozemku byla a je stanovována zpravidla na úhradu nákladů na opravy, údržbu a technické zhodnocení společných částí, které budou provedeny i v budoucích letech, zatímco krátkodobá záloha na ostatní náklady na správu domu a pozemku byla a je určena na krytí nákladů daného účetního období.

V praxi někdy dochází k tomu, že bytové družstvo hradí určité náklady na správu domu a pozemku v plné výši, to znamená, že se na nich ostatní vlastníci jednotek v domě nepodílejí. Jedná se zejména o opravy, modernizace či rekonstrukce společných částí, ale může jít i o jiný druh nákladů či výdajů, nebo dokonce o všechny náklad na správu domu a pozemku. Důvodem k takovému postupu, který zpravidla vyplývá z dohody mezi všemi vlastníky^x) (výjimečně z prohlášení), bývá stav, kdy má bytové družstvo významné výnosy, např. z komerčního pronájmu nebytových prostor, a kdy zároveň vlastníci převedených jednotek zůstali členy družstva a mohou tudíž rozhodovat o jeho hospodaření a dalších otázkách. Protože jde ze strany bytového družstva o nestandardní postup, doporučuje se, aby k němu dala souhlas členská schůze.

^x) Velký senát Nejvyššího soudu dospěl k závěru, podle kterého je třeba rozlišovat mezi rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek jako nejvyššího orgánu společenství, jež může být přijato pouze zákonem určenou většinou hlasů, tedy i navzdory nesouhlasu části vlastníků jednotek, a dohodou vlastníků jednotek, která jakožto vícestranný právní úkon vyžaduje ke svému uzavření souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek. Jestliže ustanovení § 15 odst. 1 věty druhé ZOVB určuje, že od pravidla, podle něhož náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, se lze odchýlit jen dohodou vlastníků jednotek a nikoli rozhodnutím shromáždění, svěřuje současně působnost upravit poměr, v jakém jednotliví vlastníci jednotek nesou náklady na správu domu a pozemku, odchylně od zákona vlastníkům jednotek coby členům společenství a nikoli shromáždění jakožto orgánu právnické osoby – společenství vlastníků. Shromáždění vlastníků jednotek se tedy při stanovení výše příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku nesmělo odchýlit od pravidla upraveného § 15 odst. 1 ZOVB, ve znění účinném do 31. 12. 2013, aniž by byla nejprve uzavřena dohoda jakožto souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek, předvídaná shora uvedeným ustanovením. Protože zákon formu takové dohody neupravuje, velký senát připustil možnost, že bude uzavřena, i jinak než písemně, všemi vlastníky na shromáždění vlastníků; nepůjde ale o rozhodnutí tohoto orgánu společenství a pro posuzování její platnosti se neuplatní ustanovení § 11 odst. 3 ZOVB, podle něhož je při hlasování rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 4294/2011 ze dne 2. dubna 2014).

Členové bytového družstva mají omezenou možnost pobírat podíly na zisku (§ 750 ZOK), ať už vznikl z komerčního pronájmu bytů, nebytových prostor, příp. částí domu (střecha, fasáda apod.) nebo z jiných podnikatelských aktivit družstva (finanční činnosti aj.). Členové-nájemci družstevních bytů a nebytových prostor mohou na uvedených výnosech participovat nepeněžně – prostřednictvím snížení nájemného (část nákladů spojených se správou těchto bytů/nebytových prostor družstvo uhradí ze svých jiných výnosů). Členové-vlastníci mohou na výhodu ze svého členství v "bohatém" družstvu dosáhnout obdobným způsobem: budou přispívat na správu domu a pozemku v menší míře, než by odpovídalo jejich spoluvlastnickým podílům na společných částech (resp. počtu jimi vlastněných jednotek v případě nákladů na vlastní správní činnost), anebo dokonce nepřispějí vůbec. Takto vzniklý bezúplatný nepeněžní příjem je osvobozený od daně z příjmů jak u fyzických (bod 1 § 4a písm. p) ZDP), tak i u právnických osob (§ 19b odst. 1 písm. f) bod 1 ZDP). Na druhé straně náklady uhrazené bytovým družstvem za ostatní vlastníky jednotek jsou daňově neuznatelné (§ 24 odst. 1 ZDP).

Účtování technického zhodnocení společných částí v domě, ve kterém dosud nevzniklo společenství vlastníků, a bytové družstvo hradí výdaje na technické zhodnocení společných částí vyšším podílem než podle velikosti svého spoluvlastnického podílu – účtování v bytovém družstvu

Poznámky:

¹⁾ Nevznikají-li při pořízení technického zhodnocení další náklady související s jeho pořízením, je možné účtovat přímo na příslušný účet účtové skupiny 02 – Dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný. Pokud při pořízení technického zhodnocení naopak tyto náklady vznikají, o jeho pořízení se pak účtuje na vrub příslušného účtu účtové skupiny 04 – Nedokončený dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek. Následné uvedení technického zhodnocení do užívání se poté zaúčtuje například na vrub příslušného účtu účtové skupiny

02 – Dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný se souvztažným zápisem ve prospěch příslušného účtu účtové

skupiny 04 – Nedokončený dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek (ČÚS č. 013 – Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek, část 5).

²⁾ Pokud účetní jednotka provede technické zhodnocení svého majetku na svůj účet, účtuje o tomto technickém zhodnocení, a to formou zvýšení ocenění jednotlivého majetku, na němž bylo technické zhodnocení provedeno (§ 28 odst. 5 ZÚČ, § 47 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb.). Technické zhodnocení cizího majetku – majetku ostatních vlastníků jednotek – je tedy nákladem bytového družstva, a to nákladem daňově neúčinným.

Z pohledu účetních předpisů je postup při přeúčtování nároků účetní jednotkou, účtující podle vyhlášky 500, jiným subjektům uveden v bodě 3.1.3 ČÚS č. 019 – Náklady a výnosy. Toto ustanovení nabízí tři postupy účtování v závislosti na okamžiku zjištění částky, která bude přeúčtována jinému subjektu. Jestliže ve vyúčtováních za přijaté služby nebo nákladech zúčtovaných podle jiných dokladů budou zahrnuty také částky, které nepatří do nákladů účetní jednotky (například soukromé telefonní hovory, přepravné, nájemné, elektrický proud a podobně), lze postupovat následujícími způsoby:

a) pokud se před zaúčtováním příslušných vyúčtování zjistí nároky, které mají pracovníci, popřípadě jiné účetní jednotky či jiné subjekty uhradit, pak se částky takových nároků zaúčtují přímo na příslušné účty účtové třídy 3, tedy se účtuje pouze prostřednictvím zúčtovacích vztahů v účtové třídě 3,

b) jestliže se tyto částky nároků nezjistí před zachycením příslušných vyúčtování, pak se zaúčtují celé částky na příslušné účty účtové třídy 5 a o dodatečně přijaté náhrady nebo vyúčtované nároky na ně na účtech v účtové třídě 3 se následně sníží náklady v účtové třídě 5,

c) u účetních jednotek, které poskytují služby (na účtech účtové skupiny 51 – Služby se podle ČÚS č. 019 – Náklady a výnosy, bodu 3.3 účtuje o nákladech za externí služby, tj. výkony od jiných účetních jednotek), se v nákladech v účtové třídě 5 zaúčtují celé částky faktur či jiných dokladů a tržby za poskytnuté služby se zaúčtují v účtové třídě 6.

Účtování přímých nákladů/výdajů na správu a provoz domu a pozemku v domě, ve kterém dosud nevzniklo společenství vlastníků – účtování v bytovém družstvu varianta a) (při zaúčtování je známa částka, kterou mají vlastníci jednotek uhradit, a to ve výši dle spoluvlastnického podílu)

Poznámky:

¹⁾ V praxi se lze setkat s účtováním některých nákladů (např. revize společných zařízení, majetkové pojištění) na vrub účtu 518, případně na vrub účtu 548. Na vrub příslušných účtů účtové skupiny 51 – Služby se účtují výkony od jiných účetních jednotek, tedy náklady za externí služby (ČÚS č. 019 – Náklady a výnosy, bod 3.3). Na vrub příslušného účtu účtové skupiny 54 – Jiné provozní náklady se zaúčtují ostatní položky neúčtované na předcházejících účtech, které se týkají provozní oblasti (ČÚS č. 019 – Náklady a výnosy, bod 3.6.7).

²⁾ Na příslušné účty účtové skupiny 31 – Pohledávky (krátkodobé i dlouhodobé) se účtují zejména také pohledávky za odběrateli a ostatní pohledávky z obchodních vztahů (ČÚS č. 017, bod 3.1.1), na příslušných účtech účtové skupiny 37 – Jiné pohledávky a závazky se účtuje i o dalších pohledávkách a krátkodobých závazcích (ČÚS č. 017, bod 3.10.4).

³⁾ V praxi se používá i zkrácená forma účtování, kdy je podíl výdajů ostatních vlastníků na ostatních nákladech na správu domu a pozemku při obdržení faktury od dodavatele účtován přímo na vrub účtu 324 200 a ve prospěch účtu 321, není tedy účtováno prostřednictvím pohledávky za vlastníky. Zvolenou účetní metodu je nutné popsat v příloze v účetní závěrce.

Účtování přímých nákladů/výdajů na správu a provoz domu a pozemku v domě, ve kterém dosud nevzniklo společenství vlastníků – účtování v bytovém družstvu varianta b) (při zaúčtování není známa výše, kterou mají vlastníci jednotek uhradit, např. proto, že je k datu přijetí faktury podán do katastru nemovitostí návrh na vklad převodu další jednotky/dalších jednotek z vlastnictví družstva, příp. z jiného důvodu)

Poznámka:

¹⁾ Při tomto způsobu přeúčtování služeb je obvykle přijatá faktura celá zaúčtována na příslušný nákladový účet podle druhu. Poté (např. v okamžiku, kdy družstvo dostane informaci o provedení/neprovedení vkladu vlastnického práva k jednotce/jednotkám), při následné přefakturaci je přefakturovaná částka zaúčtována ve prospěch příslušného nákladového účtu. Konečný stav příslušného nákladového účtu tedy nakonec zahrnuje pouze náklad dané účetní jednotky (tzn. shodný výsledek jako při rozvahovém způsobu účtování přefakturace). V praxi se lze někdy také setkat s výklady, že náklady na přefakturovávané dodávky by měly být účtovány na účet 548 – Ostatní provozní náklady, a to bez ohledu na druh přefakturovávaného nákladu, neboť tyto dodávky nespotřebovává přímo sama účetní jednotka pro svou činnost. Účetní předpisy stanovují, že částky, které nepatří do nákladů účetní jednotky, nezjistí-li se výše těchto částek před zaúčtováním příslušných vyúčtování, zaúčtují se tyto částky na příslušné účty účtové třídy 5 (ČÚS č. 019, bod. 3.1.3, písm. b).

Účtování přímých nákladů/výdajů na správu a provoz domu a pozemku v domě, ve kterém dosud nevzniklo společenství vlastníků – účtování v bytovém družstvu varianta c) (bytové družstvo poskytuje službu vlastníkům jednotek, kterou je správa jednotek v jejich vlastnictví, a účtuje tedy s využitím příslušných účtů účtových skupin 5 – Náklady a 6 – Výnosy)

Rozhodnutí o způsobu přeúčtování nároků na vlastníky jednotek je v kompetenci účetní jednotky – bytového družstva. Účetní jednotka je povinna zvolit takový postup účtování, aby byla naplněna příslušná ustanovení účetních předpisů. Je vždy na odpovědnosti účetní jednotky, jakým způsobem posoudí konkrétní účetní případ a naplní příslušná ustanovení nejen právních předpisů v oblasti účetnictví, ale zároveň i jiných právních předpisů (§ 8 odst. 2 ZÚČ), a to i s možností odchýlit se od účetních metod za podmínky, aby byl podán věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví a finanční situace účetní jednotky (§ 7 odst. 1 a 2 ZÚČ).

Účtování technického zhodnocení společných částí v domě, ve kterém dosud nevzniklo společenství vlastníků – účtování v bytovém družstvu

Poznámky:

¹⁾ V souvislosti s technickým zhodnocením společných částí je vhodné zmínit ustanovení ZÚČ, podle kterého u majetku, ke kterému má účetní jednotka vlastnické nebo jiné právo k majetku a který úplatně nebo bezúplatně užívá a na němž provede technické zhodnocení na svůj účet, účtuje o tomto technickém zhodnocení a odpisuje jej v souladu s účetními metodami (§ 28 odst. 5). Podle vyhlášky č. 500/2002 Sb. se ocenění jednotlivého dlouhodobého nehmotného majetku a odpisovaného dlouhodobého hmotného majetku zvyšuje o technické zhodnocení, k jehož účtování a odpisování je oprávněna účetní jednotka v souladu s ustanovením § 28 odst. 1 ZÚČ(§ 47 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb.). Z uvedeného lze dovodit, že v případě technického zhodnocení společných částí ve vztahu k jednotkám ostatních vlastníků nelze v bytovém družstvu účtovat o technickém zhodnocení ve smyslu účetních předpisů, proto je podíl výdajů na jednotky ostatních vlastníků účtován na vrub pohledávky za těmito vlastníky jednotek.

²⁾ Upřednostňujeme účtování prostřednictvím pohledávky. V praxi se však lze setkat i se zkrácenou formou účtování, kdy je podíl výdajů ostatních vlastníků na opravě společných částí při obdržení faktury od dodavatele účtován přímo na vrub účtu 475 100 a ve prospěch účtu 321 (účtování podílu výdajů na jednotky ostatních vlastníků 475 100 MD/321 D není tedy účtováno prostřednictvím pohledávky za vlastníky). Je nezbytné popsat zvolenou účetní metodu v příloze v účetní závěrce.

Z pohledu daně z příjmů se jako optimální jeví varianty a) a b), kdy bytové družstvo neúčtuje příspěvky vlastníků do výnosů a v nákladech má pouze tu část, která se vztahuje k jeho majetku (spoluvlastnickému podílu na společných částech domu). Ale ani postup přeúčtování uvedený ve variantě c) neovlivní základ daně z příjmů družstva, byť použitím zálohových příspěvků vlastníků jednotek (ať už jsou účtovány jako krátkodobá nebo dlouhodobá záloha) na úhradu přeúčtovaných nákladů vznikne družstvu zdanitelný výnos. I v případě, kdy by šlo výjimečně o přeúčtování obecně daňově neuznatelných nákladů (např. občerstvení podávané na shromáždění vlastníků) by bylo možné tyto náklady daňově uplatnit, a to až do výše výnosů z jejich přeúčtování (§ 24 odst. 2 písm. zc) ZDP).

ZDPH postup při přeúčtování plnění výslovně neupravuje. Standardně platí, že pokud plátce daně z přidané hodnoty nakoupí vlastním jménem službu nebo zboží a prodává je následně jiné osobě, je tento "přeprodej" zdanitelným plněním. ZDPH ale zároveň upravuje postup pro případy, kdy plátce zaplatil částku za plnění pro jinou osobu jejím jménem a obdrží od ní úhradu za toto plnění (§ 36 odst. 13 – dříve odst. 11 - ZDPH): do základu daně se nezahrnuje částka, kterou plátce obdržel od jiné osoby na úhradu částky vynaložené jménem a na účet této jiné osoby. Podmínkou je, že přijatá částka nepřevýší uhrazené částky za jinou osobu a plátce si u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpočet daně.

Podle Informace Ministerstva financí k § 36 odst. 11 ZDPH z roku 2008 (č. j. 18/86 193/2008) může podle tohoto ustanovení plátce postupovat v případě, že přijme částku od jiné osoby na úhradu částky, kterou vynaložil za plnění pro tuto jinou osobu, při splnění těchto podmínek:

• přijatá a uhrazená částka je pro plátce průběžnou položkou, protože přijatá částka není úplatou za jeho uskutečněné plnění, tj. tyto částky nejsou výnosem ani nákladem plátce za jeho uskutečněné plnění, a proto plátce oprávněně účtuje o těchto částkách na zúčtovacích vztazích (ČÚS č. 019, bod 3.1.3) nebo je oprávněně eviduje jako průběžné položky (jedná se o částky, které neovlivňují základ daně z příjmů),

• přijatá částka nepřevýší uhrazenou částku za plnění pro jinou osobu,

• plátce si u plnění pro jinou osobu neuplatnil nárok na odpočet daně.

S využitím uvedeného postupu tedy může bytové družstvo, přestože je plátcem daně z přidané hodnoty, na vlastníky jednotek přeúčtovat bez daně na výstupu zejména různé služby, které pro ně zajišťuje v rámci správy společných částí od jiných dodavatelů (plátců i neplátců), např. modernizace, rekonstrukce, opravy, údržbu nebo revize prováděné na společných zařízeních apod. (blíže k uplatňování daně z přidané hodnoty u plnění bytových družstev poskytovaných vlastníkům jednotek viz část 3.1.2).

Obdobně může družstvo postupovat i v případě částek přijatých od vlastníků na úhradu pojištění společných částí, tedy služby, která podle ZDPH představuje plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně (§ 55 ZDPH) – ani při přeúčtování pojistného nemusí při splnění uvedených podmínek uplatnit daň.

Jako nevýhodný se popsaný postup přeúčtování jeví pro vlastníka jednotky, který je plátcem daně z přidané hodnoty a zároveň využívá jednotku pro svou ekonomickou činnost (což připadá v úvahu zejména u nebytového prostoru). U přijatých zdanitelných plnění týkajících se této jednotky by měl vlastník nárok na odpočet daně. Protože ale bytové družstvo při přeúčtování neuplatňuje daň z přidané hodnoty (neposkytuje vlastníkům zdanitelné plnění), nemůže si vlastník jednotky uplatnit odpočet daně na vstupu – uhradí náklady včetně daně účtované původním dodavatelem družstvu, která je zahrnuta v přeúčtované ceně. Tímto se vlastníkovi zvýší o daň celkové náklady, přitom například u oprav a stavebních úprav společných částí může jít o nezanedbatelné částky.

Vlastník jednotky by proto upřednostnil, kdyby družstvo zvolilo standardní postup přeúčtování (ať už na výsledkových nebo rozvahových účtech): při pořízení zdanitelného plnění by uplatnilo nárok na odpočet daně, při přeúčtování by plnění zdanilo a vystavilo vlastníkovi daňový doklad, na jehož základě by si vlastník mohl odečíst daň na vstupu. Proč se družstvo zpravidla takovému požadavku brání? Přijatá zdanitelná plnění pro dům totiž používá i pro uskutečnění plnění bez nároku na odpočet daně, především pro nájem svých jednotek v domě, který není ekonomickou činností (nájem bytu nebo garáže členu družstva fyzické osobě), nebo který je v rámci ekonomické činnosti plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně (nájem v ostatních případech). Pro družstvo je nesporně mnohem pracnější stanovit a uplatnit u přijatého plnění odpočet v částečné výši (u části určené k přeúčtování na vlastníka/vlastníky jednotek) a zdanit plnění přeúčtované na vlastníka/vlastníky jednotek než neuplatňovat odpočet žádný. Proto v praxi bytová družstva, která jsou plátci daně z přidané hodnoty, vesměs preferují přeúčtování plnění na vlastníky jednotek bez daně, tj. s využitím § 36 odst. 13 ZDPH.

V rámci zajišťování správy domu však může bytové družstvo poskytovat vlastníkům jednotek nejen plnění přeúčtovaná od třetích osob, ale také plnění zajišťovaná přímo jím…