dnes je 27.9.2020

Input:

Bytové jednotky v rodinných domech a osvobození od daně

10.8.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7.6.4
Bytové jednotky v rodinných domech a osvobození od daně

Ing. Zdeněk Morávek

V následujícím příspěvku bychom rádi stručně upozornili na rozsudek Nejvyššího správního soudu České republiky (dále jen „NSS ČR”) sp. zn. 4 Afs 89/2020 – 44 ze dne 24. 6. 2020, který se týkal případů osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí upravených v § 7 odst. 1 zákona č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, v platném znění.

Připomeňme, že ustanovení § 7 odst. 1 písm. c) se do 31. 10. 2019 týkalo pouze jednotek v bytovém domě, resp. osvobozeno od daně bylo první úplatné nabytí vlastnického práva k dokončené nebo užívané jednotce (konkrétně vymezené) v bytovém domě, osvobození ale nedopadalo na stejné jednotky v rodinném domě. Na základě toho docházelo k rozdílným výkladům, kdy poplatníci, kterých se tyto případy jednotek v rodinném domě týkaly, uplatňovali osvobození stejně jako u jednotek bytových domů, ale správci daně s tímto postupem nesouhlasili. Následně některé z těchto případů doputovaly k rozhodnutí krajského soudu, ovšem i u těchto bylo rozhodování nejednotné. Uvedené rozhodnutí NSS ČR je proto významné pro sjednocení rozhodovací praxe soudů a uplatňování jednotného přístupu ze strany správců daně. V daném případě v předchozím řízení krajský soud konstatoval, že závěr správních orgánů, že osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí na bytové jednotky vymezené v rodinných domech nedopadá, vyplývá z čistě gramatického výkladu daného ustanovení a současně nepřípadného použití analogie. V posuzované věci je však na místě použít i jiné způsoby výkladu.

Krajský soud také poukázal na důvodové zprávy k související právní úpravě a jejím následným změnám a uvedl, že z žádné z uvedených důvodových zpráv nevyplývá, že by zákonodárce zamýšlel zákonným opatřením v jeho původním znění omezit věcný rozsah osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí, ani k takovému kroku nenabídl jakoukoli argumentaci. Naopak uvádí, že rozsah osvobození se přebírá z dosavadní úpravy, ve které osvobození dopadalo na bytové jednotky bez ohledu na to, v jakém typu stavby byly vymezeny. Omezení osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí jen na bytové jednotky nacházející se v bytovém domě tak působí protismyslně.

Zajímavá je také argumentace správce daně, který uvedl, že cílem § 7 ZDNNV je podpora bydlení v bytových domech a v rodinných domech jako v nejčastěji obchodovaných nemovitých věcech určených k bydlení, nikoli jednotky v rodinném domě sice není v rozporu se zákonem, nicméně se nejedná o předpokládané uspořádání této nemovité věci. Rodinný dům má sloužit svou povahou zejména pro rodinné bydlení. Proto nebyl důvod, aby zákonodárce takovýto trend podporoval. V současné době bylo z praxe zjištěno, že rozdělováním rodinných domů na jednotky je v rodinných domech vymezováno i více jednotek, než je povoleno příslušnými předpisy, a dochází k obcházení pravidel stanovených pro dané území územním plánem, který nedovoluje stavbu bytových domů, popř. k obcházení stavebnětechnických norem. Z toho vyplývá, že záměrem zákonodárce nebylo přiznat osvobození v případě prvního úplatného nabytí vlastnického práva k jednotkám ve všech typech staveb, ale pouze v případě prvního úplatného nabytí vlastnického práva k bytové jednotce v bytovém domě, a to po splnění všech stanovených podmínek. Je to krásná ukázka toho, že lze odůvodnit prakticky všechno.

Dále správce daně na podporu své argumentace poukázal na skutečnost, že zákon č. 264/2019 Sb., který novelizoval předmětné ustanovení, s účinností od 1. 11. 2019 rozšířil osvobození od daně také na jednotky v rodinných domech. S ohledem na důvodovou zprávu k tomuto zákonu má finanční správa za to, že zákonodárce výslovně uznává, že se dosavadní právní úprava věcného osvobození do daně z nabytí nemovitých věcí netýkala bytových jednotek v rodinných domech.

Při posouzení předmětné věci NSS ČR nejprve předeslal, že v posuzované věci nic nebrání tomu vycházet při výkladu pojmů „bytový dům” a „rodinný dům” používaných ve vykládaném ustanovení ZO z definic obsažených ve vyhlášce č. 501/2006 Sb., neboť zákonné opatření Senátu ani jiné daňové předpisy vlastní definici těchto pojmů nemají.

Dále NSS ČR vyslovil závěr, že na rozdíl od finanční správy má za to, že bytové jednotky v rodinných domech nejsou od druhů bydlení v § 7 odst. 1 ZDNNV výslovně uvedených (rodinného domu a bytové jednotky v bytovém domě) natolik odlišné, aby je zákonodárce vědomě odmítl podporovat. Skutečnost, že je rodinný dům rozdělen na jednotlivé bytové jednotky, totiž sama o sobě neznamená, že již není určen pro rodinné bydlení. Takovéto rozdělení rodinného domu na bytové jednotky naopak může přispět ke zvýšení standardu bydlení a pohodlí rodinného života širší rodiny, neboť může umožnit hladké soužití více generací umožňující vzájemnou pomoc, zvyšující kvalitu vzájemného soužití a respektující jejich soukromí a odlišné potřeby. I v případě, kdy tomu tak není a jednotlivé bytové jednotky v rodinném domu jsou obývány osobami, které nejsou příbuzné, jedná se stále o druh bydlení, který se nijak zásadně neliší od bydlení v rodinném domě či od bydlení v bytové jednotce v bytovém domě. Nelze tedy přisvědčit závěru, že bydlení v bytové jednotce v rodinném domě představuje trend, který zákonodárce neměl důvod podporovat.

NSS ČR dále uvedl, že si je vědom toho,