Bytové spoluvlastnictví, jednotka, její vznik, převod a společné části

3.2.5

Bytové spoluvlastnictví, jednotka, její vznik, převod a společné části

JUDr. Jiří Čáp

Předchozí ZOVB byl přijat pod poměrně složitým názvem jako zákon, jímž se upravovaly "některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů)".

Nový zákonný pojem v NOZ "Bytové spoluvlastnictví" byl při přípravách nové úpravy shledán nejvhodnějším i s tím vědomím, že v rámci bytového spoluvlastnictví vznikají a existují nejen "bytové" jednotky, nýbrž současně "nebytové" jednotky. Do popředí se však klade základní pojetí celé úpravy, spočívající (podobně jako za účinnosti ZOVB) na principu spoluvlastnictví nemovité věci (v zásadě pozemku a na něm postaveného domu, nebo domu bez pozemku, pokud je pozemek ve vlastnictví jiné osoby), přičemž toto spoluvlastnictví nemovité věci je založené na vlastnictví jednotek (přičemž jednotka sama o sobě je zcela nově nemovitou věcí.

Nová úprava bytového spoluvlastnictví vychází z celkového pojetí právní úpravy vlastnictví a spoluvlastnictví v NOZ, dále z obnoveného klasického principu "superficies solo cedit" (jde o princip, podle něhož věci na povrch země vyčnívající se pokládají za součást pozemku). Podle tohoto obnoveného principu (který byl v občanském právu opuštěn po r. 1948) je stavba součástí pozemku a nikoliv samostatnou věcí v právním smyslu, pokud je pozemek i stavba ve vlastnictví téhož vlastníka. Přesto se i nadále pro bytové spoluvlastnictví připouští, že dům nebude součástí pozemku, ale např. bude součástí práva stavby jako věci nemovité. Přitom v případech vzniku jednotek před 1. 1. 2014 rozdělením domu, jehož vlastník nebyl současně vlastníkem pozemku, na němž byl dům postaven, zůstane i nadále stav, že jednotky nezahrnují spoluvlastnický podíl k pozemku.

V uvedeném smyslu je bytové spoluvlastnictví, které vznikne po 1. 1. 2014 spoluvlastnictvím nemovité věci, založeným na vlastnictví jednotek. Nová právní úprava vychází z dosavadní spoluvlastnické koncepce uplatněné i v předchozí úpravě v ZOVB. Hlavním předmětem je spoluvlastnictví nemovité věci, které je založeno na vlastnictví jednotlivých jednotek (jako jednotlivých nemovitých věcí), které zahrnují byt či nebytový prostor jako prostorově oddělenou část domu, a podíl na společných částech nemovité věci (tj. na pozemku a na společných částech domu na něm postaveným), vzájemně spojené a neoddělitelné.

Nové pojetí jednotky je stanoveno v § 1159 NOZ tak, že "Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá".

Vlastník má tedy v "režimu bytového spoluvlastnictví" ve vlastnictví jednotku jako věc nemovitou, tvořenou zvláštním vzájemně nedělitelným objektem v zákoně výslovně stanoveným (byt a podíl na společných částech nemovité věci - domu a pozemku). Toto nové a širší vymezení jednotky má souvislost s obnoveným principem, že stavba je součástí pozemku (je-li pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka), dále s širším pojetím věci v právním smyslu a s celkovým pojetím nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ.

Nové pojetí samotného pojmu "jednotka" vychází tedy z principu, že byt (či nebytový prostor, nebo soubor bytů či nebytových prostorů) není samostatnou věcí v právním smyslu (resp. právní fikcí věci), dále ani stavba není samostatnou věcí, je-li postavena na pozemku stejného vlastníka.

Nové vymezení jednotky podle NOZ se použije pouze pro jednotky, které vzniknou za účinnosti NOZ. Jednotky, které vznikly přede dnem nabytí účinnosti NOZ, tedy před 1. 1. 2014, zůstávají i nadále jednotkami tak, jak je vymezil ZOVB.

Tím vzniká ode dne účinnosti NOZ stav, že existuje a nadále bude existovat dvojí právní pojetí jednotek, jmenovitě tzv. "staré" jednotky (vzniklé před 1. 1. 2014) a tzv. "nové" jednotky (vzniklé a vznikající po 1. 1. 2014).

Základem pro existenci dvojího pojetí jednotek je § 3063 NOZ, podle něhož v domě, v němž vznikla alespoň jedna jednotka přede dnem nabytí účinnosti NOZ, budou i po 1. 1. 2014 všechny dosavadní jednotky, ale případně i nově vzniklé jednotky (např. přístavbou, nástavbou, vestavbou, apod.), rovněž "starými" jednotkami, jak je vymezoval ZOVB. Má se na mysli záměr, aby při převodu jednotek po dni nabytí účinnosti NOZ od původního (prvního) vlastníka v domě, v němž před účinností NOZ již vznikla alespoň jedna jednotka, byla i v případě jednotek převáděných po dni nabytí účinnosti NOZ převáděna každá další jednotka v dosavadním pojetí (tj. převádí se v tomto případě jednotka podle ZOVB, tedy byt či nebytový prostor jako jednotka spolu s neoddělitelně spojenou společnou částí domu a podílem na pozemku). To platí i v případě, kdy osoba nabyla vlastnictví jednotky před 1. 1. 2014 od původního vlastníka a bude převádět po 1. 1. 2014 vlastnické právo k jednotce na jinou osobu, a případně poté bude tato osoba převádět vlastnické právo k této jednotce dalšímu nabyvateli. Vždy půjde o převod "staré" jednotky, vymezené podle ZOVB.

Jedině v případě, že by se všichni vlastníci "starých" jednotek, vzniklých na základě prohlášení před 1. 1. 2014, dohodli, že zruší dosavadní vymezení jednotek v domě a současně by schválili nové prohlášení, vznikly by v takovém domě "nové" jednotky, jejichž vymezení by se řídilo ustanoveními NOZ (a současně i společné části by byly vymezeny podle NOZ).

• Nová právní úprava sice nadále užívá pojem "jednotka", avšak s podstatně rozšířeným obsahem oproti pojmu "jednotka" v předchozím ZOVB.

• Pojem "jednotka" podle NOZ zahrnuje nejen byt či nebytový prostor (jako tomu bylo podle ZOVB), k němuž za účinnosti ZOVB akcesoricky přistupoval spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku, nýbrž jednotka nově podle NOZ zahrnuje byt (nebo nebytový prostor) jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je nemovitou věcí (viz § 1159 NOZ). Věcí nemovitou je tedy celek jednotky tvořený bytem či nebytovým prostorem spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a se spoluvlastnickým podílem k pozemku. (V případě, že bude stavba pořízena na pozemku ve vlastnictví jiného vlastníka na základě práva stavby, budou mít jednotliví vlastníci jednotek podíly na věci nemovité, tvořené právem stavby spolu se stavbou postavenou na pozemku na základě tohoto práva stavby).

• Jednotka, která vznikne za účinnosti NOZ, se tedy výslovně prohlašuje za věc nemovitou, zatímco jednotka podle ZOVB (stará jednotka) není nemovitou věcí, a to ani po 1. 1. 2014.

Toto rozlišení právního pojetí "staré" a "nové" jednotky musí být respektováno také v obsahu smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce.

Shodně jako u vymezení jednotky platí také pro společné části (domu a pozemku), že v případě vymezení jednotek před 1. 1. 2014 zůstávají i nadále společné části domu a společné části na pozemku vymezeny způsobem podle ZOVB (podle prohlášení, podle smlouvy o výstavbě, apod.) a ustanovení NOZ o vymezení společných částí a podrobnější vymezení společných částí v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se nepoužije.

Stejně tak platí v případě jednotek vymezených podle ZOVB před 1. 1. 2014, že velikost podílů na společných částech domu (a pozemku) se řídí dosavadním prohlášením, v němž byly podíly vlastníků jednotek vypočteny podle ZOVB.

Společné části tvořící spolu s bytem či nebytovým prostorem jednotku v novém pojetí, vymezuje s účinnosti od 1. 1. 2014:

A. V obecné rovině § 1160 NOZ tak, že společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen (nebo např. právo stavby zakládající právo mít na pozemku dům), stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a další společné části v tomto zákonném ustanovení uvedené. Společné části domu spolu s pozemkem, na němž je dům postaven, se společně označují jako "společné části nemovité věci".

Pokud jde o pozemek, zmiňují se o něm tato ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví:

• § 1160 odst. 2 NOZ: společným je vždy je pozemek, na němž byl dům zřízen nebo věcné právo, které zakládá vlastníkům jednotek mít na pozemku dům,

• § 1170 NOZ (smlouva o výstavbě): podle odst. 2 písm. c) se stanoví, že má-li být dům součástí pozemku, uvedou se ve smlouvě také velikosti spoluvlastnických podílů na pozemku ve velikosti odpovídající velikosti podílu na společných částech.

V záležitostech pozemku se použijí také přechodná ustanovení NOZ pro případy, kdy dům s jednotkami je zřízen na pozemku jiného vlastníka – přechodná ustanovení NOZ "Pozemky a stavby" (§ 3054 až 3061) a dále se použijí např. související ustanovení NOZ o právu stavby (§ 1240 až § 1256).

B. Na základě zmocnění v § 1222 je v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, blíže vymezeno formou vyvratitelné právní domněnky, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné. Jde o § 4 - § 6 tohoto nařízení vlády.

Podle § 4 může být společnou částí vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek – s bližším určením uvedeným v tomto paragrafu.

V § 5 nařízení vlády se velmi podrobně vymezují jednotlivé společné části – např. vodorovné a svislé nosné konstrukce, střecha, komíny, vstupní dveře do domu, průčelí chodby atd. Mimo jiné se za společné části výslovně prohlašují také balkony, lodžie, terasy, atria, a to i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras. Současně se výslovně stanoví, že tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. V § 5 nařízení vlády se vymezují podrobně další společné části. Poté v § 6 se vymezují společné části, které se týkají různých rozvodů pro dodávky energií, plynu a vody, centrálního vytápění, vzduchotechniky, atd.

V NOZ se již výslovně neupravuje možnost určení tzv. "relativně společných částí" (tj. společných částí domu, které jsou společné jen některým vlastníkům jednotek). Zavádí se však institut "výlučného užívání" společných částí (viz shora) příslušejícího (podle prohlášení) jen určitému vlastníku jednotky (může se jednat např. balkony či lodžie přístupné přímo jen z bytu, atd.). Společná část bude i v tomto případě ze spoluvlastnického hlediska společná všem vlastníkům, avšak k jejímu užívání bude mít výlučné právo vlastník jednotky, uvedený v prohlášení (či v jiném dokumentu, na jehož základě vznikají jednotky – smlouva o výstavbě, dohoda spoluvlastníků či manželů, nebo rozhodnutí soudu).

Právní skutečnosti vedoucí ke vzniku jednotky, jak jsou uvedeny v NOZ, v zásadě vycházejí z předchozí úpravy v ZOVB. Některé dílčí věcné změny lze charakterizovat zejména tak, že jednak reagují na obnovení zásady právního spojení stavby s pozemkem, jednak odstraňují stávající překážky pro dohodu spoluvlastníků či manželů o přeměně budovy na dům s jednotkami.

V NOZzůstává zachován základní předpoklad (který byl stanoven rovněž v § 1 odst. 4 ZOVB), podle něhož mohou jednotky vzniknout v domě, v němž jsou alespoň dva byty nebo dva nebytové prostory (či alespoň jeden byt a jeden nebytový prostor), tedy v domě, v němž lze vymezit alespoň 2 jednotky. V § 1158 odst. 1 NOZ je v tomto směru použito dikce: "Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty"(přičemž, co se stanoví o bytu, platí také pro nebytový prostor podle § 1158 odst. 2 NOZ).

Dále, shodně jako dosud rozeznává NOZvznik jednotky několika způsoby (v zásadě jde o shodné způsoby uvedené předtím v ZOVB), jmenovitě:

• výstavbou domu s jednotkami na základě smlouvy o výstavbě, nebo

• zápisem do veřejného seznamu (do katastru nemovitostí)

  • - na základě prohlášení (vlastníka nebo osoby oprávněné k tomu z jiného věcného práva k nemovitosti) o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, nebo
  • - na základě ujednání (dohody) spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví či při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebo ujednání (dohody) manželů při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění, anebo

• rozhodnutím soudu v případě budovy v podílovém spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů (nedojde-li k dohodě spoluvlastníků či manželů).

Základní předpoklady pro vymezení jednotek v domě a způsoby vzniku jednotky (jednotek) v NOZ jsou věcně v zásadě shodné s předchozí právní úpravou v ZOVB (§ 1 odst. 4 a § 5 odst. 1 až 3 ZOVB). Jsou však systematičtěji uspořádány a pojmově i věcně upraveny v kontextu s pojmy NOZ a s obnovenou zásadou právního spojení stavby s pozemkem jako jedné nemovité věci (obnovená zásada superficies solo cedit).

Jde o vznik jednotky (jednotek) výstavbou…