3.9.38
Dvojí nájemné za byt není samo o sobě v rozporu s dobrými mravy
Mgr. Pavla Krejčí
Ústavní soud se v nálezu sp. zn. II. ÚS 98/26 zabýval sporem mezi pronajímateli a bývalou nájemkyní bytu. Jádrem věci bylo, zda si pronajímatelé mohli proti nároku nájemkyně na vrácení jistoty započíst nájemné za měsíc, ve kterém byt již fakticky užíval nový nájemce.
NahoruSkutkový základ
Nájemkyně složila při uzavření nájemní smlouvy jistotu ve výši 66 950 Kč. Po skončení nájmu jí pronajímatelé vrátili pouze její část, neboť si proti jistotě započetli mimo jiné částku odpovídající nájemnému za srpen 2021. Nájemkyně se následně domáhala zaplacení nevrácené části jistoty.
Obecné soudy její žalobě vyhověly. Ve vztahu k nájemnému za srpen 2021 dovodily, že nájemní vztah v tomto měsíci ještě trval a nájemkyně byt předala předčasně. Současně však uzavřely, že pronajímatelé nemohli po nájemkyni požadovat nájemné za období, v němž byl byt již přenechán k užívání dalšímu nájemci, který za toto období pronajímatelům nájemné uhradil.
Obvodní soud i Městský soud v Praze proto považovaly požadavek pronajímatelů na zaplacení nájemného za srpen 2021 za výkon práva v rozporu s dobrými mravy, resp. za zjevné zneužití práva podle § 8 OZ. Nejvyšší soud dovolání pronajímatelů odmítl.
NahoruJádro sporu před Ústavním soudem
Pronajímatelé v ústavní stížnosti namítali, že samotná existence dvojího nájmu neznamená neplatnost žádné z nájemních smluv a že požadavek na nájemné nelze bez dalšího označit za nemravný. Zdůrazňovali, že nájemkyně smlouvu dobrovolně uzavřela, věděla, do kdy má nájem trvat, a pokračování nájemního vztahu se nijak nedomáhala.
Ústavní soud jim v této části dal za pravdu. Neztotožnil se s úvahou obecných soudů, že dvojí nájemné je samo o sobě rozporné s dobrými mravy. Podle Ústavního soudu soudy zvolily nesprávnou právní cestu, když namísto aplikace konkrétní úpravy nájmu v § 2208 OZ použily obecný korektiv dobrých mravů jako náhradní argumentační zkratku.
NahoruDobrými mravy nelze nahrazovat konkrétní zákonnou úpravu
Ústavní soud připomněl, že Občanský zákoník na obdobnou situaci pamatuje v § 2208. Toto ustanovení upravuje následky stavu, kdy nájemce nemůže předmět nájmu řádně užívat. Pokud je užívání ztíženo, přichází v úvahu sleva z nájemného. Pokud je užívání zásadním způsobem ztíženo nebo zcela znemožněno, může se nájemce domáhat prominutí nájemného, případně může nájem vypovědět bez výpovědní doby.
Právě touto optikou měla být věc posuzována. Jestliže byt v srpnu 2021 užíval nový nájemce a původní nájemkyně jej užívat nemohla, neznamenalo to automaticky, že právo pronajímatelů na nájemné je nemravné. Znamenalo to, že bylo třeba zkoumat, zda nájemkyni nevzniklo právo na prominutí nájemného podle § 2208 OZ.
Podstatou nálezu tedy není závěr, že pronajímatel nikdy nemůže při překryvu dvou nájemních vztahů požadovat nájemné od obou nájemců. Ústavní soud naopak vyšel z toho, že dvojí nájem a s ním spojené dvojí nájemné nejsou samy o sobě vyloučeny. Rozhodující je, zda se nájemce, kterému bylo užívání věci znemožněno, dovolá práv, která mu zákon pro takovou situaci poskytuje.
Dobré mravy mají v soukromém právu své místo. Nemohou však nahrazovat výklad smlouvy, zákona ani posouzení konkrétních skutkových okolností. Soud nemůže založit rozhodnutí pouze na tom, že uplatněný nárok působí nepřiměřeně, pokud existuje…
