Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Finanční vypořádání mezi bytovým družstvem a nabyvatelem jednotky a převod prostředků do společenství vlastníků

16.4.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7.8.5
Finanční vypořádání mezi bytovým družstvem a nabyvatelem jednotky a převod prostředků do společenství vlastníků

Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová

Povinnost finančně vypořádat nabyvatele jednotky – člena bytového družstva ze zákona vyplývala a vyplývá (ZOVB, zákon č. 311/2013 Sb.) pouze v případě převodu vlastnického práva k bytům, garážím a ateliérům v domech vystavěných s pomocí státu, poskytnutou podle právních předpisů o finanční úvěrové, finanční a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě.

V ostatních případech, tedy zejména při převodech družstevních bytů a družstevních nebytových prostor z majetku bytových družstev vzniklých za účelem pořízení bytového domu, obecně závazné právní předpisy vypořádání s nabyvatelem neukládají. Na druhé straně, jestliže družstvo přijalo od svého nájemce zálohu na financování oprav, modernizace nebo rekonstrukce domu, k jejichž realizaci již nedojde, a i když dojde, bude je již zajišťovat a financovat jiná osoba – společenství vlastníků jednotek, mělo by družstvo s touto zálohou (závazkem) nějak naložit. Vedle odpisu závazku se logicky nabízí spíše vrácení zálohy osobě, která ji na daný účel družstvu poskytla. Finanční vypořádání s nabyvatelem jednotky (bývalým nájemcem družstevního bytu/nebytového prostoru) by však mělo mít právní důvod – mělo by být upraveno smluvně, nejlépe přímo ve smlouvě o převodu jednotky, a zároveň by mělo mít oporu ve stanovách družstva.

V praxi se zpravidla jedná o vypořádání nevyčerpaných prostředků na opravy a technické zhodnocení, které družstvo vybíralo v nájemném z družstevních bytů/nebytových prostor a které k datu převodu jednotky nebyly na daný účel použity. Příslušný finanční zdroj k těmto prostředkům je v účetnictví evidován obvykle jako

a) dlouhodobá přijatá záloha – účetně oddělená část zálohového nájemného za družstevní byt/nebytový prostor

nebo

b) fond ze zisku – tvořen z kladného rozdílu mezi pevně stanoveným nájemným za družstevní byt/nebytový prostor a náklady souvisejícími se správou tohoto bytu/nebytového prostoru (je určen k přímé úhradě výdajů na technické zhodnocení domu a k nepřímé úhradě nákladů na opravy formou úhrady ztráty, která v důsledku těchto nákladů v družstvu vznikla).

Vrácení zálohy ad a) nabyvateli jednotky nemá z pohledu daně z příjmů žádný dopad ani na něho, ani na družstvo.

Vyplacením zdrojů z fondu ze zisku však vzniká nabyvateli zdanitelný příjem, který by musel být zdaněn jako plnění obdobné podílu člena na zisku družstva (§ 36 odst. 2 písm. c) ZDP). Tento postup je navíc problematický vzhledem k omezeným možnostem použití zisku bytového družstva: zisk může být použit na uspokojování bytových potřeb členů bytového družstva a k jeho dalšímu rozvoji (§ 750 ZOK). Vyplacení podílu na fondu, který byl vytvořen ze zisku, by tedy mohlo být chápáno jako obcházení zákona.

Finanční vypořádání při převodu jednotky prováděné dobrovolně (na základě smluvního ujednání) je vždy vztahem mezi družstvem a nabyvatelem jednotky. Nijak se nedotýká společenství vlastníků jednotek, ať už v domě existuje, nebo převodem jednotky teprve vzniká. Případný převod prostředků, které má družstvo vypořádat s nabyvatelem jednotky, do společenství vlastníků lze realizovat jako mimořádný příspěvek vlastníka jednotky na správu domu a pozemku na základě smluvního ujednání mezi všemi třemi zúčastněnými osobami – bytovým družstvem, nabyvatelem jednotky a společenstvím vlastníků (např. změna v osobě věřitele nebo dlužníka podle § 1879 - § 1892 NOZ).

Účtování prostředků určených k vypořádání při převodu jednotky v domě, ve kterém převodem této jednotky vzniklo společenství vlastníků – finanční prostředky se převedou na účet správce, kterým je nově vzniklé společenství vlastníků.

Text MD Dal
Prostředky určené k vypořádání – převod finančních prostředků na dlouhodobou zálohu u správce, kterým je společenství vlastníků1) – celkový závazek . 379
  • - podíl dlouhodobé zálohy tvořené z nájemného z družstevních bytů
475 .
  • - podíl fondu tvořeného ze zisku
423/422 .
  • - předpis pohledávky za členem bytového družstva z titulu předpisu daně z podílu na zisku vybírané srážkou podle zvláštní sazby daně 2)
355 342
  • - zápočet vzájemných pohledávek
379 355
Výpis z účtu . 221
  • - úhrada dluhu na účet společenství vlastníků
379 .
  • - úhrada daně z podílu na zisku
342 .

Poznámky:

1) Převod na základě smluvního ujednání mezi bytovým družstvem, nabyvatelem jednotky a společenstvím vlastníků.

2) Zvláštní sazba daně z příjmů z podílu na zisku a obdobného plnění z členství v družstvu činí 15 % (§ 36 odst. 2 písm. c) ZDP) a sráží ji a odvádí plátce daně, kterým se rozumí také poplatník daně z příjmů se sídlem na území České republiky, který je plátcem příjmu, z kterého je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně (§ 38c odst. 1 písm. b) ZDP). Daň se vybírá srážkou z příjmů, na které se vztahuje zvláštní sazba daně (§ 38d odst. 1 ZDP). Daň vybíranou srážkou podle zvláštní sazby daně tedy sráží a odvádí přímo bytové družstvo. V tomto případě by se jednalo o daň z příjmů fyzických osob z titulu vypořádání podílu fondu tvořeného ze zisku.

Účtování prostředků určených k vypořádání při převodu jednotky v domě, ve kterém již existuje společenství vlastníků, na jehož účet bytové družstvo jako jeden z členů – vlastníků jednotek, případně jednotky v daném domě, hradí zálohy na příspěvky na správu domu a pozemku

Text MD Dal
Prostředky určené k vypořádání – předpis celkového závazku . 379 .
  • - podíl dlouhodobé zálohy tvořené z nájemného z družstevních bytů
475 . .
  • - podíl fondu tvořeného ze zisku
423/422 . .
Zápočet pohledávek 1) 379 314 .
Výpis z účtu – úhrada rozdílu na účet nabyvatele jednotky 2) 379 221 .
Výpis z účtu – úhrada rozdílu nabyvatelem jednotky 3) 221 314 .
Odpis pohledávky bytového družstva vzniklé z titulu rozdílu 4) 546 314 .

Poznámky:

1) Bytové družstvo stejně jako všichni ostatní vlastníci jednotek přispívá na správu domu a pozemku (§ 1180 NOZ) a platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytů a nebytových prostor (§ 1181 odst. 1 NOZ). Tyto uhrazené zálohy účtuje bytové družstvo na příslušný účet účtové skupiny 31 – Pohledávky (krátkodobé i dlouhodobé) – obvykle účet 314. Převodem jednotky z vlastnictví družstva přestávají být tyto pohledávky družstva vůči společenství opodstatněné a přecházejí na nového vlastníka.

2) Rozdíl může vznikat zejména z titulu odlišných kritérií pro stanovení nájemného z družstevních bytů a stanovení příspěvku na správu domu a pozemku. V praxi bytových družstev je nejčastějším kritériem pro určení podílu nájemce na úhradě nákladů družstva vzniklých při správě družstevních bytů/nebytových prostorů (§ 744 ZOK) podlahová plocha bytu/nebytového prostoru, která je definována ve stanovách či vnitřní směrnici bytového družstva a obvykle zahrnuje i