Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1170

 Nahoru[Smlouva o výstavbě]

Smlouvou o výstavbě smluvní strany sjednávají závazek podílet se společně na

• - na výstavbě domu za účelem zřízení jednotek, nebo
• - na dokončení domu za účelem zřízení nebo změny jednotek, nebo
• - na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek.

Je tak zřejmé, že právní úprava smlouvy o výstavbě rozlišuje situace, kdy dům ještě vůbec nemusí existovat, nebo je v takové fázi rozestavěnosti, kdy ještě není navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, nebo kdy je již sice rozestavěn, avšak nedokončen a nebo případ, kdy se jedná o dům již existující a dokončený a je prováděna jeho změna, která bude mít vliv i na zřízení či změnu jednotek.

!!! Smlouva o výstavbě vyžaduje písemnou formu, specifikem jsou pro ní věcněprávní účinky spočívající ve vzniku bytového spoluvlastnictví ve smyslu § 1158 a násl.. Pozor na přechodné ustanovení § 3063 – viz dále v textu.

Bytovým spoluvlastnictvím je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, přičemž bytové spoluvlastnictví může vzniknout za předpokladu, že je součástí nemovité věci dům s alespoň dvěma byty.

Oproti předchozí právní úpravě dle bytového zákona se vznik jednotek a systém smlouvy o výstavbě, až na změnu koncepce jednotek, do značné míry nemění. Jednotky se zapisují do katastru nemovitostí vkladem.

Obligatorní náležitosti smlouvy o výstavbě se přitom ve značné míře překrývají s náležitostmi prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám dle § 1166.

Dalším specifikem smlouvy o výstavě je, že pro práva a povinnosti smluvních stran se použijí přiměřeně ustanovení o Společnosti (tj. dle § 2716 a násl.).

Výstavba jednotek jako společnost sui generis

Dle § 2716 pokud se smlouvou zaváže několik osob sdružit se jako společníci za společným účelem, vzniká společnost, což je tedy právě i případ smlouvy o výstavbě. Ustanovení společnosti, které se tedy na smlouvu o výstavbě podpůrně použijí, jsou převážně dispozitivního charakteru. Smluvní strany si tedy mohou práva a povinnosti ve smlouvě o výstavbě sjednat odlišně. Pakliže tedy není smluvní ujednání – nastupuje ustanovení zákonné. Ovšem ve třech případech je ustanovení o společnosti kogentní, což značí, že od těchto ustanovení se nelze odchýlit ani smluvně, když se jedná o následující případy:

• - ve smlouvě musí být uvedeny vklady společníků – viz. § 1170 odst. 2 písm. b) (§ 2716 odst. 2)
• - právo každého společníka na informace dle § 2735;
• - práva a povinnosti členů společnosti (stavebníků) vůči třetím osobám dle § 2736 až § 2738). Zde podotýkáme, že s konkrétní třetí osobou si stavebníci mohou práva a povinnosti sjednat odlišně.

Smlouva o výstavbě je zvláštním typem společnosti, pakliže si smluvní strany nesjednají ve smlouvě něco jiného, použijí se přiměřeně ujednání o správě a zařizování společných záležitostí. Ačkoliv § 2717 hovoří o několika společnících, smlouvu o výstavbě mohou uzavřít samozřejmě již dvě smluvní strany.

Vzhledem k přiměřené aplikace ustanovení o společnosti, která nejsou vždy ideální právě pro smlouvu o výstavbě, lze doporučit sjednat vzájemná práva a povinnosti stavebníků důkladně a podrobně.

S ohledem na znění § 2743 bude například vhodné do smlouvy o výstavbě uvést, že dědic stavebníka (společníka) se stává společníkem.

Aplikace přechodných ustanovení

§ 3063 stanoví, že v případě, že vlastnické právo alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory nabyvatel nabyl přede dnem nabytí účinnosti NOZ, ještě podle zákona o vlastnictví bytů, vznikne i po dni nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů, tedy podle zákona o vlastnictví bytů. Pakliže se jedná o dům, v němž jsou již jednotky definovány podle bytového zákona, nemůže v takovém domě vzniknout jednotka vymezena podle NOZ. V domě rozděleném na jednotky dle bytového zákona bude tedy smlouva o výstavbě uzavřena ve vztahu k vymezení jednotek, vzniku jednotek, zápisu podílu na pozemku do katastru nemovitostí apod. dle bytového zákona. Samozřejmě, práva a povinnosti stavebníků, které nesouvisí přímo s vlastnictvím jednotek, bude možné ve smlouvě o výstavbě sjednat podle NOZ.

Obligatorní (tj. nezbytné) náležitosti smlouvy o výstavbě

Odst. 2 komentovaného ustanovení upravuje základní obligatorní náležitosti smlouvy o výstavbě.

!!! Upozorňujeme na podstatnou změnu v náležitostech smlouvy o výstavbě, a to s účinností od 1. 7. 2020. V důsledku novely NOZ byla vypuštěna jedna podstatná náležitost, a to, že nadále již nejsou součástí smlouvy o výstavbě stanovy společenství vlastníků, což dříve byla podstatná náležitost smlouvy o výstavbě v případě, že výstavbou vznikl dům alespoň s pěti jednotkami (dříve odst. 2 písm. d) komentovaného ustanovení).

Nadále tedy stanovy společenství vlastníků nejsou podstatnou náležitostí smlouvy o výstavbě.

Obligatorní náležitosti smlouvy o výstavbě tedy…