Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1184

 Nahoru[Nařízení prodeje jednotky]

Komentované ustanovení upravuje tzv. sankční prodej jednotky v případě, že vlastník jednotky porušuje svým chováním limity dané mu zákonným rámcem a podstatným způsobem zasahuje a znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek, čili se jedná o ochranu před neoprávněnými zásahy vlastníka jedné jednotky do výkonu vlastnického práva vlastníka další jednotky.

Toto ustanovení NOZ ve svém původním znění účinném od 1. 1. 2014 do 30. 6. 2020 navázalo na předchozí právní úpravu této problematiky, a to § 14 ZVB (zákona o vlastnictví bytů), když bylo zákonodárcem koncipováno s ohledem na to, že je zapotřebí, aby zde byla upravena možnost, jak se legálním způsobem vypořádat s vlastníkem jednotky, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, tzn. který zasahuje do vlastnických práv ostatních vlastníků jednotek nad zákonem přípustný rámec.

Novela NOZ, tj. zákon č. 163/2020 Sb., účinný od 1. 7. 2020, komentované ustanovení značně modifikovala a upřesnila podmínky, za kterých je možné podat návrh soudu na nařízení prodeje jednotky vlastníka dle tohoto ustanovení.

Změna oproti dosavadnímu znění § 1184!

Jaké jsou tedy hlavní body, v nichž došlo k podstatným změnám komentovaného ustanovení:

1. Návrh již není oprávněn podat dotčený vlastník jednotky
2. Dosavadní znění nevyžadovalo kolektivní souhlas vlastníků jednotek, tj. podání návrhu k soudu nebylo doposud podmíněno souhlasem většiny všech vlastníků jednotek, nyní podmíněno je
3. Návrh k soudu bylo možno podat pouze v případě, že vlastník jednotky porušoval povinnost již mu jednou uloženou vykonatelným rozhodnutím soudu, a to způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek – tedy bylo zapotřebí, aby proti vlastníku jednotky již existoval prvotní rozsudek, kterým mu byla uložena určitá povinnost a teprve za předpokladu, že vlastník jednotky nadále pokračoval v závadném chování, mohl být podán návrh dle § 1184, na základě kterého by bylo rozhodnuto o nařízení prodeje jednotky – od této "dvoustupňovosti" rozhodnutí bylo upuštěno. Napříště není zapotřebí, aby existoval již prvotní rozsudek.
4. V návaznosti na upuštění od "dvoustupňovosti" rozhodnutí – viz. písm. c) byla povinně zakotvena písemná výstraha předcházející podání návrhu soudu.

Toto je stručné shrnutí nejpodstatnějších změn novelizovaného ustanovení – blíže k nim dále v textu.

Kdo je tedy oprávněn, tzv. aktivně legitimován k podání návrhu soudu na nařízení prodeje jednotky.:

Dle odst. 1 komentovaného ustanovení může podat návrh soudu pouze a jedině osoba odpovědná za správu domu. Toto je zásadní změna oproti dosavadnímu znění, když dosud bylo dáno, že návrh je oprávněna podat osoba odpovědná za správu domu nebo dotčený vlastník jednotky.

Nejprve tedy k tomu, kdo je osobou odpovědnou za správu domu? Jedná se o společenství vlastníků jednotek a pro případ, že společenství vlastníku jednotky nevzniklo (ať již dočasně či trvale), se jedná o osobu správce, která zajišťuje správu domu. Definici osoby odpovědné za správu domu pak takto přináší i § 1190.

!!! Pozor – následující osoby nemají právo podat návrh soudu dle § 1184.:

Správcem však není myšlena osoba, která na základě smluvního vztahu zajišťuje pro společenství nebo správce, správu domu. Taková osoba není oprávněna návrh soudu podat.

Na základě novelizovaného znění ustanovení, již není oprávněn návrh soudu podat ani dotčený vlastník jednotky, do jehož práv je závadným chováním vlastníka jednotky zasahováno!!!

Kdo je pasivně legitimován:

Proti komu tedy směřuje žalobní návrh dle tohoto ustanovení? Jedná se o vlastníka jednotky v domě, v němž dochází ze strany tohoto vlastníka k závadnému chování naplňujícím svým chováním zákonem stanovené předpoklady (dále uvedeno blíže).

Jaké jsou tedy podmínky a postup pro podání návrhu dle § 1184:

1. Ze strany vlastníka jednotky dochází k tzv. závadnému jednání, tj. tento porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek
2. Písemná výstraha osoby odpovědné za správu domu, aby se vlastník jednotky zdržel závadného chování
3. Vlastník jednotky i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek
4. S návrhem na nařízení prodeje jednotky musí souhlasit většina všech vlastníků

Viz. písm. a) závadné jednání vlastníka jednotky

Vlastník jednotky má vyjma svých práv, též povinnosti, které vyplývají z bytového spoluvlastnictví. Vlastník jednotky nesmí ztížit jiným vlastníkům jednotky výkon stejných práv, ani ohrozit, změnit či poškodit společné části nemovité věci. Při správě své jednotky je vlastník jednotky povinen si počínat tak, aby nezasahoval do nezávadného stavu a dobrého vzhledu domu. Práva a povinnosti vlastníka jednotky jsou blíže vymezeny v § 1175 a násl..

Komentované ustanovení pak cílí na případy tzv. závadného chování vlastníka jednotky, který porušuje své povinnosti a podstatným způsobem zasahuje a znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Návrh dle tohoto ustanovení tedy není možné podat v každém…