Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Předkupní právo a potíže s ním spojené v SVJ

16.4.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.2.6.1
Předkupní právo a potíže s ním spojené v SVJ

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Příspěvek poukazuje na některé problémy spojené s úpravou předkupního práva zejména v případě, že předmětem spoluvlastnictví je jednotka, ať již vymezená dle občanského zákoníku, či dle zákona 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), dále také ZOVB. Současně text upozorňuje na návrh řešení těchto problémů obsažený v  Poslaneckém tisku č. 411 .

Předkupní právo lze definovat jako právo oprávněné osoby požadovat, aby při zcizení byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Jedná se o povinnost zcizitele, přičemž oprávněná osoba nemusí předkupní právo využít.

Předkupní právo může vzniknout na základě zákona nebo smlouvy. Jeho účastníky jsou tři osoby, a to oprávněný (předkupník) na straně jedné a vlastník určité věci (povinný) na straně druhé, přičemž předkupník má právo za určitých podmínek věc přednostně nabýt před dalšími zájemci (dnes koupěchtivými). Koupěchtivý se stává kupujícím v případě, když není předkupní právo realizováno.

Občanský zákoník rozlišuje dva druhy předkupního práva, a to předkupní právo jako právo věcné (§ 2144 zákona č. 89/2012 Sb., dále jen občanský zákoník či NOZ), nebo právo obligační (§ 2147 odst. 2 NOZ). V případě, že je předkupní právo zřízeno jako právo věcné, je předkupník oprávněn domáhat se vůči nástupci druhé strany, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Předkupní právo věcné tedy zavazuje nejen prvního povinného, ale i všechny jeho právní nástupce.

Zákonné předkupní právo (je vždy právem věcným) vyplývá, jak již je zřejmé z jeho názvu, ze zákona a platí po celou dobu trvání spoluvlastnictví. Katastrální úřady zákonné předkupní právo nezapisují, zapisují pouze poznámku o vzdání se tohoto předkupního práva s účinky pro právní nástupce podle § 23 odst. 1 písm. zb) KTZ. Obligační předkupní právo působí zásadně pouze mezi účastníky smlouvy o předkupním právu.

Právní úprava předkupního práva za účinnosti zákona č 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále také „ObčZ”) a zákona o vlastnictví bytů

ObčZ upravoval v § 140 ObčZ zákonné předkupní právo spoluvlastníků k věci movité i nemovité, pokud se převáděl spoluvlastnický podíl. Toto zákonné předkupní právo se neuplatnilo v případě, kdy byl spoluvlastnický podíl převáděn na osobu blízkou. Převodce byl povinen ostatním spoluvlastníkům nabídnout svůj spoluvlastnický podíl ke koupi. Nabídka byla vykonána ohlášením všech podmínek koupě spoluvlastníkům. Zákon nepožadoval označení třetí osoby, která měla o koupi spoluvlastnického podílu zájem, a dokonce ani její existenci. Šlo pouze o to, že podmínky nabídnuté spoluvlastníkům nesměly být méně výhodné než ty, za nichž mělo posléze dojít k převodu spoluvlastnického podílu na třetí osobu (např. rozsudek Nejvyššího soudu 30 Cdo 153/2002).

Úprava předkupního práva obsažená v ObčZ byla zákonem o vlastnictví bytů částečně vyloučena ustanovením § 3 ZOVB, kde se stanovilo, že pokud není předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, se nepoužijí. Pro případy prodeje jednotek, které nebyly v podílovém spoluvlastnictví, bylo tedy předkupní právo výslovně vyloučeno, zatímco pokud byla v podílovém spoluvlastnictví sama jednotka (kterou podle § 2 písm. h) ZOVB tvořil byt nebo nebytový prostor), úprava předkupního práva podle ObčZ se použila.

V době platnosti ZOVB bylo možné vymezit garážová stání (reálně vyznačená oddělovacími čárami, obvykle s vyznačením čísla na podlahové krytině) v zásadě dvěma způsoby. Buď jako spoluvlastnický podíl na jednotce s garážovými stáními, která byla ve spoluvlastnictví těch vlastníků jednotek, kteří zde užívali garážová stání, nebo jako společnou část domu, ve výlučném užívání některých vlastníků jednotek (výlučné užívání sice ZOVB výslovně neupravoval, nicméně v praxi se tento způsob vymezení užívání společné části v prohlášení vlastníka objevoval poměrně často, namísto méně častého využití institutu relativně společných částí, které také přicházelo do úvahy). Pokud k takovému vymezení došlo, bylo vhodné rovněž upravit způsob přispívání za toto speciální užívání společných částí, protože v opačném případě přispívali i nadále všichni vlastníci podle podílu na společných částech, ve kterém se zohledňovala pouze podlahová plocha místností jednotky.

Pokud byla garážová stání vymezena ve společné části domu – podlaží, a to přímo prohlášením, kde bylo stanoveno, které garážové stání užívá výlučně konkrétní osoba, bylo tak rovněž zajištěno, že změna v tomto užívání může nastat pouze cestou změny prohlášení. Změna prohlášení podléhala podle § 11 odst. 4 ZOVB souhlasu tříčtvrtinové většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Je otázka, zda změnu výlučného užívání (případně změnu prohlášení ve smyslu vymezení relativně společných částí) bylo možné provést bez souhlasu dotčeného vlastníka (tedy vlastníka, který tuto společnou část výlučně užíval). Ustanovení § 11 odst. 4 bylo stiženo určitým nedostatkem, neboť některé údaje prohlášení podle § 4 ZOVB (zejména uvedené v písm. b), tedy popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení, dále v písm. c), tedy určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek a v písm. d), zde stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy, nebylo zřejmě možné měnit bez souhlasu vlastníka dotčené jednotky, což v § 11 odst. 4 nebylo výslovně uvedeno, nicméně se v daných případech jednalo o změnu předmětu vlastnictví, nikoli o výkon správy domu. Tato otázka nebyla za účinnosti ZOVB jednoznačně vyřešena. V případě takto vymezených garážových stání (ve společných částech budovy) se předkupní právo neuplatňovalo.

V této souvislosti je třeba upozornit, že samotné garážové stání nemohlo být, v souladu s ObčZ a ZOVB, samostatným předmětem převodu, neboť nebylo jednotkou. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 1. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1100/2006 výslovně stanoví: „Garážové stání, které není nebytovým prostorem dle zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, není způsobilé být předmětem samostatného vlastnického práva.”

Pokud tedy byla garážová stání vymezena v jednotce ve spoluvlastnictví, tak bylo nezbytné postupovat podle příslušných ustanovení ObčZ o předkupním právu ke spoluvlastnickému podílu. Lze tedy uzavřít, že již v období úpravy podle ZOVB, zde existovaly problémy v případě prodeje jednotek - bytů, pokud vlastník jednotky – bytu, byl rovněž spoluvlastníkem jiné jednotky, např. jednotky, ve které byla umístěna garážová stání.

Právní úprava od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1. 1. 2014, úpravu zákonného předkupního práva, až na výjimky, původně neupravoval. Podle NOZ platilo v letech 2014 až 2017, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Výjimku představovalo předkupní právo založené smlouvou mezi spoluvlastníky navzájem, či zákonná limitace uvedená v § 1124 a § 1125 NOZ, upravující zákonné předkupní právo spoluvlastníků v situacích, které spoluvlastníci nemohli svou vůlí či právním jednáním ovlivnit. Příkladem bylo například nabytí podílového spoluvlastnictví pořízením pro případ smrti.

Koncepce předkupního práva byla však k 1. 1. 2018 zákonem č. 460/2016 Sb., kterým se mění zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a další související zákony změněna, a opět bylo zavedeno do právního řádu předkupní právo spoluvlastníků při převodu spoluvlastnického podílu. Nově zavedené zákonné předkupní právo se od tohoto data týká pouze věcí nemovitých (spoluvlastnické právo k věcem movitým lze tedy převádět bez omezení).

Sporné otázky spojené se zavedením institutu předkupního práva.

Vzhledem k nepravé zpětné působnosti v případě, že spoluvlastnictví vzniklo v období mezi 1. 1. 2014 a 31. 12. 2017, platí od 1. 1. 2018 podle nové úpravy ustanovení o předkupním právu.

Na základě této skutečnosti může nastat konkurence několika předkupních práv, neboť spoluvlastník mohl v inkriminované době zatížit svůj podíl předkupním právem smluvním. Při řešení této situace by bylo zřejmě rozhodující, zda smluvní předkupní právo bylo zřízeno jako věcné nebo obligační.

V případě, že bylo zřízeno jako věcné a zapsáno do katastru nemovitostí, tak by se měl uplatnit § 982 NOZ, který stanoví, že pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva. Práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí. Analogicky by tak mělo platit, že v případě, kdy bylo smluvní předkupní právo zřízeno jako věcné a zapsáno do katastru nemovitostí před 1. 1. 2018, mělo by toto předkupní právo mít přednost před zákonným předkupním právem, i když se toto do katastru nemovitostí nezapisuje.

V případě smluvního předkupního práva zřízeného jako obligační by však tomu tak zřejmě nebylo.

Předkupní právo je od 1. 1. 2018 upraveno v ust. 1124 a násl. spolu s ustanoveními §§ 2140 - 2149 občanského zákoníku. Tato ustanovení se použijí v rámci smluvního předkupního práva (neujednají-li si smluvní strany jinak) i v rámci zákonného předkupního práva. V případě, že se převádí spoluvlastnický podíl na společné (nemovité) věci, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo – výjimkou je převod na osoby blízké (osobou blízkou přitom dle občanského zákoníku je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Za osoby blízké se považují i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, jak své předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. To platí i v případě, že některý ze spoluvlastníků bude převádět svůj