Příjmy SVJ

5.1

Příjmy SVJ

Ing. Lenka Haráková, Ing. Marta Neplechová, CSc.

 NahoruPŘÍSPĚVKY VLASTNÍKŮ JEDNOTEK NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU

 NahoruVýše příspěvku

Zásadní pro hospodaření SVJ jsou příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku – hradí z nich náklady a výdaje spojené se správou domu a pozemku.

Podle ZOVB závisela jejich výše na velikosti spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 15 odst. 1 ZOVB). Právní úprava platná od roku 2014 již striktně neodvozuje příspěvek výlučně od výše podílu (§ 1180 NOZ), i když spoluvlastnický podíl zůstal prioritním kritériem pro rozvržení většiny nákladů a výdajů (např. údržba, opravy, modernizace a rekonstrukce společných částí, pojištění majetku, revize a kontroly společných zařízení) i nadále.

Podle NOZ lze určit (např. v prohlášení nebo smlouvě o výstavbě), že vlastníci jednotek přispívají na správu domu a pozemku jinak, než by odpovídalo jejich spoluvlastnickému podílu (ZOVB takový postup podle převažujícího právního názoru dovoloval jen na základě dohody všech vlastníků). Výše příspěvku se nově stanoví i se zřetelem k povaze, rozmístění a umístění společné části výlučně užívané jen některým vlastníkem (např. lodžie, balkon nebo terasa přístupná z bytu) a také s ohledem na rozsah povinností vlastníka jednotky tuto část na vlastní náklad spravovat (např. provádět její údržbu nebo opravy).

Co se týče absolutní výše příspěvků na správu, měla by v souhrnu odpovídat konkrétním finančním potřebám nejen běžného roku, ale i let budoucích, i když z ustanovení NOZ nelze jednoznačně dovodit povinnost vlastníků přispívat předem i na budoucí náklady a výdaje. Pokud by SVJ průběžně "nespořilo" - nevytvářelo dlouhodobý zdroj financování a spoléhalo na to, že se vlastníci jednotek na rozsáhlejší opravy, modernizace nebo rekonstrukce jednorázově "složí", došlo by pravděpodobně při financování ke kolapsu.

To ale neznamená, že příspěvek na správu domu nemůže být ve výjimečných případech jednorázově zvýšen a předepsán vlastníkům k úhradě. Do jisté míry to ale svědčí o podcenění významu rozpočtu a dlouhodobého plánování oprav a technického zhodnocení společných částí domu.

Protože výše příspěvků vychází z potřeb konkrétního SVJ, nelze stanovit či doporučit jeho optimální výši např. částkou na 1 m² podlahové plochy jednotky. Ta závisí zejména na technickém stavu domu a zamýšlených způsobech financování (použití příspěvků vlastníků nebo i jiných finančních zdrojů – úvěru, dotace).

 NahoruPříspěvek na náklady vlastní správní činnosti

Některé náklady se již nerozdělují podle spoluvlastnických podílů na společných částech, potažmo velikosti jednotek: příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se stanoví pro všechny jednotky stejně (§ 1180 odst. 2 NOZ). Odměnou osoby, která dům spravuje, se přitom rozumí odměna správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek, a odměnami členů orgánů osoby, které dům spravují, se rozumí odměny členů volených orgánů SVJ (§ 12 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, dále jen NBS). Prováděcí předpis dále vymezuje i některé další náklady vlastní správní činnosti (§ 17 NBS):

• náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,

• náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,

• náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,

• náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné,

• náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

Výčet nákladů je uvozen slovem "zejména", jedná se tedy o příkladmý (demonstrativní), tedy neúplný výčet a bude záležet na každém SVJ, které další správní náklady sem případně zahrne a bude je rozdělovat stejným dílem na každou jednotku. Může jít např. o odměnu notáři za jeho účast na shromáždění vlastníků při schvalování stanov, náklady na pojištění odpovědnosti členů orgánů SVJ z titulu odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu funkce, členský příspěvek zájmové organizaci sdružující SVJ aj.

 NahoruForma platby příspěvku

Podle ZOVB byly příspěvky hrazeny zálohovými platbami (§ 15 odst. 4 ZOVB), takže pro SVJ představovaly závazek vůči vlastníkům jednotek a pro vlastníky naopak pohledávku za SVJ (to je ovšem relevantní jen pro vlastníka, který má jednotku ve svém obchodním majetku a účtuje výdaje s ní související podvojně). Nový zákon již formu příspěvku přímo neurčuje (§ 1180 NOZ), ale prováděcí předpis k němu – NBS – stanoví, že činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku je i stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku (§ 8 písm. b) NBS). SVJ tedy může nadále účtovat příspěvky na správu jako zálohy a do výnosů je zúčtovat až v okamžiku jejich použití na úhradu nákladů. Předpis příspěvků vlastníků na správu domu a pozemku však lze nově jako pevně stanovené platby účtovat přímo do výnosů. V každém případě jsou příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku příjmem společenství (§ 16 odst. 1 písm. a) NBS) a jako takové by měly být zaúčtovány do výnosů SVJ, ať už ihned na základě jejich předpisu (nezálohový příspěvek), nebo až při úhradě nákladů (zálohový příspěvek).

 NahoruPorovnání zálohového a pevně stanoveného příspěvku

Obě varianty příspěvku na správu (zálohová – nezálohová) mají své výhody i nevýhody, které je třeba posuzovat jednak z pohledu příjemce – SVJ, jednak z pohledu plátce – vlastníka jednotky (především je-li vlastníkem právnická osoba).

Zálohový příspěvek umožňuje SVJ hospodařit s vyrovnaným výsledkem, nevzniká mu zisk (ani v případě, že má jiné příjmy, použije-li je na částečnou úhradu nákladů), a tudíž nemusí řešit, jak jej vypořádat (tvorba fondu ze zisku, rozdělení mezi členy ...). Nevzniká ani ztráta z hospodaření, a to ani v případě, že předepsané zálohové příspěvky jsou v souhrnu za rok nižší než skutečné náklady (nevzniká ztráta, ale nedoplatek z vyúčtování zálohového příspěvku – pohledávka za vlastníky). Zálohu lze bez problémů použít jak na úhradu nákladů SVJ, tak i na modernizaci nebo rekonstrukci společných částí domu (technické zhodnocení jednotek – majetku ve vlastnictví členů SVJ).

Vlastník jednotky účtuje poskytnutou zálohu jako pohledávku vůči SVJ, náklady, resp. technické zhodnocení své jednotky může účetně promítnout až na základě vyúčtování od SVJ; zpravidla má po celou dobu vlastnictví jednotky pohledávku (dlouhodobá záloha na opravy), a pokud ji nepostoupí novému vlastníkovi, zůstane mu dokonce i po převodu jednotky, protože nemá nárok na její vypořádání ze strany SVJ (§ 1186 odst. 1 NOZ).

Nezálohový příspěvek může v SVJ mít za následek výkyvy v hospodaření – v roce, kdy jsou příspěvky vyšší než náklady, mu vznikne zisk, a naopak v roce, kdy jsou náklady vyšší, bude mít ztrátu; musí se proto ve svých stanovách s touto situací vypořádat a upravit způsoby úhrady ztráty a použití zisku. Nerozdělený zisk, resp. fond ze zisku může použít na úhradu ztráty (vzniklé např. v důsledku realizace nákladných oprav); jeho použití na financování technického zhodnocení společných částí domu už je ale problematické (použití vlastních finančních zdrojů SVJ na zhodnocení cizího majetku – společných částí domu, které jsou součástí jednotek ve vlastnictví členů SVJ).

Na druhé straně příspěvky, ať už "ziskové" nebo "ztrátové", neovlivní základ daně z příjmů SVJ, protože nejsou předmětem této daně (§ 18 odst. 2 písm. f) bod 2 ZDP).

Pro vlastníka jednotky by nezálohová forma příspěvku byla z určitého pohledu praktičtější – nepotřeboval by od SVJ žádné vyúčtování a celý, v daném roce předepsaný příspěvek by zaúčtoval přímo do nákladů (při použití příspěvku na technické zhodnocení své jednotky by mu však také vznikl účetní problém).

Nezřídka se příspěvky na správu domu nesprávně označují jako příspěvky do "fondu oprav". Toto označení je z následujících důvodů nevhodné:

• "fond" představuje vždy vlastní finanční zdroj účetní jednotky – v daném případě SVJ, který se tvoří ze zisku (fond ze zisku) anebo vklady, dotacemi nebo dary (kapitálový fond) – nelze jej tvořit z přijatých záloh (zálohový příspěvek) ani z výnosů (pevně stanovený příspěvek),

• z příspěvků vlastníků hradí SVJ i jiné náklady a výdaje než jen opravy, termín "fond oprav" je tedy vzhledem k jeho použití zužující.

 NahoruStruktura příspěvku

NOZ nepožaduje členění příspěvku na správu domu podle účelu použití, tj. podle konkrétních nákladů, na jejichž financování je určen. V praxi se však osvědčilo rozdělení zálohového příspěvku na dvě části:

• příspěvek určený na financování oprav, modernizace a rekonstrukce společných částí domu – v účetnictví SVJ zpravidla účtován jako dlouhodobá záloha (závazek),

• příspěvek určený na úhradu ostatních nákladů na správu domu – v účetnictví veden jako krátkodobá záloha (závazek), někdy též označovaná jako provozní záloha.

Cílem takového rozdělení příspěvku na správu domu je účetní oddělení finančního zdroje (nikoliv finančních prostředků, které jsou zpravidla na jednom bankovním účtu) účelově a dlouhodobě vytvářeného na opravy, modernizace a rekonstrukce společných částí domu od zdroje určeného na běžné každoročně se opakující náklady. To je velmi praktické, protože je tím následně umožněna kontrola tvorby a použití zdroje vytvářeného po dobu několika let na budoucí velké náklady a výdaje. Nicméně řada SVJ volí jednodušší postup – vytváří pouze jediný finanční zdroj (zpravidla dlouhodobou zálohu), který čerpá na všechny náklady a výdaje, a jeho zůstatek převádí do dalšího roku. Kvůli dvěma způsobům rozvrhování nákladů (viz výše), které zavedl NOZ od r. 2014, však musejí příspěvek i příslušný finanční zdroj rozdělit…