Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Realitní kanceláře jako subjekt trhu nemovitostí

15.11.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

35 Realitní kanceláře jako subjekt trhu nemovitostí

Stručná historie realitních kanceláří v českých zemích

Realitní trh, jako specifická část tržního hospodářství, existoval v našem státě po celou jeho moderní historii, s poměrně velkým rozvojem po uvolnění svazujících právních podmínek po roce 1848. Tento rok a následující období je spojeno se zrovnoprávněním různých potenciálních subjektů trhu – šlechta a církev ztrácejí svůj praktický monopol na vlastnictví půdy, a díky zrušení robotních povinností, je pro ně neúnosné najímat zemědělské dělníky a proto půdu raději pronajímají (pachtují) nebo ji dokonce rozprodávají. Židé jsou právně postaveni na roveň křesťanům a mohu nakupovat nemovitosti, což jim do té doby bylo zakázáno. Díky svobodě pohybu a svobodě si vybírat zaměstnání se prudce zvyšuje migrace obyvatel, zejména z vesnic do měst. Všechny uvedené jevy sebou přinášejí takovou četnost majetkových změn nemovitostí, která byla až do té doby nepředstavitelná. Díky této četnosti se může na trhu uživit i nově vzniklá profese – obchodníci, kteří se specializují výhradně na obchody s nemovitostmi (realitami).

Svojí pozitivní úlohu sehrály, vedle politické svobody, i zcela jiné podmínky pro získání prostředků na koupi nemovitostí. Do roku 1848 byly veškeré úvěrové obchody v rukou úvěrových spekulantů, kteří si rozdělili trh na lokální sektory, v rámci kterých měli monopol na úvěrové služby.

Díky iniciativě Friedricha Wilhelma Raiffeisena a Františka Cyrila Kampelíka se poměrně rychle rozvinulo lidové bankovnictví - nezisková peněžní družstva, která využila již osvědčených německých (Volksbank) a britských metod.

V 19. století hráli velkou úlohu v realitních obchodech notáři, kteří připravovali návrhy na vklady do katastru a zajišťovali celý právní servis obchodu. Na konci 19. století již existoval realitní trh přibližně ve stejné podobě, v jaké ho známe dnes a s podobným sortimentem nabízených služeb. Vedle realitních obchodníků vznikají první realitní kanceláře s realitními makléři, kteří pracovali za provizi z objemu uzavřeného obchodu, s rozvinutým pojišťovnictvím, hypotečním bankovnictvím, apod.

K dalšímu rozvoji realitního trhu došlo po politické stabilizaci tehdejšího Československa na počátku 20. let minulého století. Důsledkem pozemkové reformy, která omezila vlastnictví půdy na 150 ha (s výjimkou tzv. zbytkových velkostatků), byly ohromné prodeje zemědělské půdy. Díky státní podpoře a subvencím se začalo rozvíjet bytové i zemědělské družstevnictví.

Dnes je pro nás již těžko představitelné, že ve 20. letech stála venkovská chalupa okolo 10 000 Kč, menší rodinný domek (např. subvenční typ) 24 000 Kč a menší zemědělský statek okolo 50 000 Kč, to vše při průměrné mzdě přibližně 600 Kč měsíčně.

Pozitivní vývoj realitního trhu se značně zpomalil za Velké krize na přelomu 20. a 30. let. K oživení trhu došlo až v polovině 30. let vlivem celkového ozdravení české ekonomiky a jejího nového konjunkturálního období.

Je zajímavé, že realitní trh se prudce rozvíjel i těsně před vypuknutím Druhé světové války a na jejím počátku. Zvláště na venkově byla řada nemovitostí nově postavena nebo rekonstruována ještě v letech 1940 – 1941. Tento trend lze možná vysvětlit snahou lidí tezaurovat svůj majetek do nemovitostí, které na rozdíl od cenných papírů nebo bankovek, nemohou v důsledku války ztratit svojí hodnotu. Od roku 1941 se realitní trh prakticky zastavil, živnosti realitních makléřů byly označeny za tzv. nepotřebné a bývalí realitní makléři i majitelé realitních firem byli dáni k dispozici pracovním úřadům.

V letech 1945 – 1948 byl realitní trh deformován mnoha faktory od znárodnění velké části průmyslových podniků (podniky nad 500 zaměstnanců), bank, pojišťoven, dolů,ale i konfiskací bez náhrady majetku Němců, Maďarů, zrádců a kolaborantů. Na stranu nabídky nemovitostí měl velký vliv i odsun asi tří milionů sudetských Němců, jejichž nemovitosti byly prostřednictvím Fondu národní obnovy přidělovány českým zájemcům do tzv. národní správy s tím, že si je v budoucnu mohli za poměrně výhodných podmínek odkoupit. Realitní makléři i kanceláře sice obnovili svojí činnost, které ale nebyla souzena dlouhá perspektiva.

Od roku 1948 do roku 1990 potom v tehdejším Československu trh s realitami prakticky neexistoval a pokud ano, tak spíše jako černý trh. Připomínáme, že v této době mohli občané vlastnit v relativně normálním právním režimu tzv. osobního vlastnictví jen jeden rodinný domek (tehdejší název pro dnešní rodinný dům), jednu rekreační nebo zahrádkářskou chatu a jednu garáž. Ostatní typy nemovitostí buď nesměli vlastnit vůbec, jako třeba byty, nebo jen v režimu omezených vlastnických práv nazvaném soukromé vlastnictví (majetek v soukromém vlastnictví se nesměl prodávat mezi občany, mohl se pouze darovat státu nebo jej stát mohl odkoupit za minimální náhradu, mohl se ale dědit). V soukromém vlastnictví byly v té době zejména pozemky.

Po roce 1990 se realitní trh začal velmi prudce rozvíjet a stal se jednou z nejdynamičtěji se rozvíjejících složek československé (zvláště české) ekonomiky. Prakticky okamžitě vznikly tisíce nových realitních kanceláří, často jen se skromným vybavením a ještě skromnějšími znalostmi.

Pro realitní trh první poloviny devadesátých let minulého století byly charakteristické tyto znaky:

  • Nedokonalé zákony – do roku 1994 nebyl prakticky možný trh s byty, přežívaly některé zákony a vyhlášky z doby před rokem 1990.

  • Vysoká míra ochrany nájemníků v bytech a minimální regulované nájemné

  • Snaha státu zabránit zahraničním subjektům ve „vykupování” českých nemovitostí.

  • Progresivní daň z převodu nemovitostí v závislosti na objemu obchodu 5 – 40 %.

  • Odlišný výpočet sazby daně, pokud byl kupujícím nemovitosti subjekt s cizí majetkovou účastí (§ 24 vyhlášky č. 393/1991 Sb.). V takovém případě byla za základ daně uvažována hypotetická cena stejné nemovitosti ve Spolkové republice Německo.

  • Do roku 1995 neexistovaly hypoteční úvěry.

  • Pro české subjekty byly k dispozici pouze krátkodobé a střednědobé úvěry (s dobou splácení do čtyř let) a s úroky 23 – 25 % ročně.

  • Realitní trh nebyl nijak regulován, nebyla zkoumána kvalifikace žadatelů o provozování této živnosti.

  • Ocenění nemovitostí pro zajištění úvěrů i pro prodej bylo prováděno většinou velmi nekvalitně.

  • Nabídkové i skutečně realizované tržní ceny často neodpovídaly skutečné tržní hodnotě.

Na straně poptávky se objevili první zahraniční investoři, zejména z Itálie, kteří byli ochotni kupovat i bytové domy obsazené nájemníky s regulovaným nájemným jako dlouhodobou investici. Bytový dům z konce 19. století, pokud neměl nebytové prostory, stál v té době v prémiové lokaci (Korunní třída, náměstí Míru, pražská nábřeží) kolem čtyř milionů korun, v horších lokacích jako Anděl nebo Vršovické náměstí asi jeden milion.

České subjekty kupovaly, vzhledem k nedostatku vlastních prostředků a faktické nedostupnosti úvěrů, jednak drobné nemovitosti typu rekreačních chalup a rodinných domů, aby ochránily