dnes je 13.8.2020

Input:

Správa společné věci

30.6.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.2.4.1
Správa společné věci

JUDr. Pavla Schödelbauerová, Mgr. Adriana Kvítková

Běžná správa společné věci

Předchozí úprava (občanský zákoník z roku 1964, zákon č. 40/1964 Sb.) používal místo pojmu “běžná správa“ pojem “hospodaření se společnou věcí“, což lze považovat za pojmy rovnocenné.

Judikatura pak dovodila, že za hospodaření se společnou věcí lze považovat například rozhodnutí o tom, za jakých podmínek bude společná věc pronajata, určení o tom, kdo bude nájemcem ve společném domě, nebo určení nového nájemce části společné nemovitosti při zachování účelového určení nemovitosti.

O běžné správě společné věci rozhoduje majorita spoluvlastníků, tedy je třeba souhlasného rozhodnutí spoluvlastníků, kteří disponují většinou hlasů, počítanou podle velikosti podílu. Pokud se při rozhodování o záležitosti běžné správy společné věci nedosáhne potřebné většiny, může se kterýkoliv ze spoluvlastníků domáhat rozhodnutí soudu (§ 1139 odst. 2 NOZ).

Protože podle § 1126 NOZ platí, že každý spoluvlastník je oprávněn k účasti na správě společné věci, nelze při rozhodování o běžné správě žádného spoluvlastníka opominout. Aby mohlo rozhodnutí majoritní většiny spoluvlastníků nabýt právních účinků, je nutno, aby byli všichni spoluvlastníci předem (řádně a včas) vyrozuměni o potřebě rozhodnout.

Pokud se tak stane, rozhodnutí majoritní většiny zavazuje i přehlasovaného minoritního spoluvlastníka. V opačném případě by rozhodnutí ostatních spoluvlastníků bylo zřejmě neplatné kvůli rozporu se zákonem (§ 580 NOZ).

Toto pravidlo je modifikováno v případě rozhodování o tzv. neodkladných záležitostech, tedy záležitostech, které vyžadovaly okamžité jednání. V tomto případě má spoluvlastník opominutý při rozhodování o této záležitosti právo navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.

Z důvodu právní jistoty ostatních spoluvlastníků určuje pravidlo v tomto odstavci lhůtu pro podání žaloby v délce třiceti dnů ode dne přijetí rozhodnutí. Tato lhůta je lhůtou prekluzivní (§ 654 NOZ). Nebyl-li spoluvlastník o nakládání s věcí uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl, nebo dozvědět mohl. Po marném uplynutí lhůty právo podat návrh zaniká. Protože jde o lhůtu prekluzivní, k zániku práva přihlédne soud i v případě, pokud to žalovaný spoluvlastník nenamítne.

Lhůta platí pro podání návrhu spoluvlastníka přehlasovaného při rozhodování o významné záležitosti týkající se společné věci (§ 1129 NOZ) a přehlasovaného spoluvlastníka, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou (§ 1130 NOZ).

Významná spoluvlastnická záležitost

K záležitostem, které nelze považovat za běžnou správu, řadí zákon zejména podstatné zlepšení či zhoršení společné věci, zpracování či změnu jejího účelového určení, přičemž jde o výčet demonstrativní.

Spoluvlastníkům nic nebrání dohodnout se o tom, kterou záležitost - s ohledem na charakter a povahu věci - považují pro své rozhodování za záležitost významnou. Při rozhodování o těchto významných záležitostech bude nutno dosáhnout dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Pokud není dosaženo dvoutřetinové většiny (a samozřejmě ani jiné dohody spoluvlastníků o způsobu rozhodnutí o významné záležitosti), má kterýkoliv ze spoluvlastníků právo obrátit se s návrhem na soud.

I v případě rozhodování o významné záležitosti týkající se společné věci se vyžaduje, aby o potřebě rozhodování věděli předem všichni spoluvlastníci a aby jim bylo umožněno o této významné záležitosti hlasovat. Tento závěr vychází ze zákonné formulace “spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování“. Pokud by tomu tak nebylo, pak by rozhodnutí ostatních spoluvlastníků, byť přijaté dvoutřetinovou většinou hlasů spoluvlastníků, muselo být neplatné, neboť odporuje smyslu a účelu zákona (§ 580 NOZ).

Platně přijatému rozhodnutí dvoutřetinové většiny hlasů ostatních spoluvlastníků o významné záležitosti se však přehlasovaný spoluvlastník může bez dalšího bránit; může navrhnout, aby o významné záležitosti rozhodl soud, a v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Vyjma dodržení zákonné lhůty dle § 1128 odst. 3 NOZ žádné další podmínky k podání návrhu zákon nestanoví.

Soudní ochrana přehlasovaného spoluvlastníka

Nelze vyloučit, že přehlasovaný spoluvlastník bude v takovém postavení (finančním, věkovém, zdravotním apod.), že mu rozhodnutí, v němž byl přehlasován, hrozí těžkou újmou. Pojem “těžká újma“ není definován a příkladmo se do něj zahrnuje neúměrné omezení v užívání společné věci nebo vznik povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě podílu (např. podstatné zadlužení, neodpovídající jeho možnostem a schopnostem).

Přehlasovaný spoluvlastník se takovému rozhodnutí může bránit a může soudu navrhnout, aby rozhodnutí zrušil. Bude na žalujícím spoluvlastníkovi, aby tvrdil a prokázal to, že mu napadené rozhodnutí těžkou újmou hrozí. Postačí samotná hrozba újmy; není nutno, aby újma již nastala.

Pokud se však ostatní spoluvlastníci vůči přehlasovanému zaváží, že po něm nebudou požadovat, aby se podílel na nákladech opatření potřebného pro zachování nebo zlepšení společné věci, nebo že mu nahradí veškerou újmu způsobenou přijatým opatřením a poskytnou mu dostatečnou jistotu, ztrácí přehlasovaný spoluvlastník na zrušení předmětného rozhodnutí právo (§ 1131 NOZ).

Jiná ochrana přehlasovaného spoluvlastníka

V případě, že většina spoluvlastníků, která přehlasovala jiného spoluvlastníka při rozhodování o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení věci (§ 1129 NOZ), chce nadále setrvat v podílovém spoluvlastnictví i s přehlasovaným spoluvlastníkem (typicky v případě, je-li přehlasovaným spoluvlastníkem rodič či blízký příbuzný), mohou se spoluvlastníci vůči přehlasovanému spoluvlastníkovi zavázat (zejména v zájmu zamezení žaloby přehlasovaného spoluvlastníka nebo v zájmu upevnění jeho slabšího spoluvlastnického postavení), že po něm nebudou požadovat, aby se na nákladech, které s tímto rozhodnutím vzniknou, podílel. V tomto případě ponesou všechny náklady na opatření pro zachování nebo zlepšení společné věci pouze tito spoluvlastníci, a to v poměru, na němž se dohodnou. Nebude-li takové dohody, pak se spoluvlastníci budou na těchto nákladech podílet v poměru svých podílů. Podíl nákladů, který by připadl na přehlasovaného společníka, se pak rozdělí v poměru podílů ostatních spoluvlastníků, nebude-li jiné dohody.

Zatížení a omezení společné věci

Zatížení společné věci nebo zrušení tohoto zatížení nebo omezení práv spoluvlastníků na dobu delší deseti let je považováno za takový zásah do společného vlastnictví, že rozhodnutí o tom vyžaduje souhlasu všech spoluvlastníků. V jiných případech, byť často podstatných a důležitých, postačuje majorita (§ 1128 NOZ) či dvoutřetinová většina hlasů (§ 1129, 1133 NOZ).

Zatížením společné věci bude zřízení jakéhokoliv smluvního věcného práva ke společné nemovitosti, která postihne společnou věc; typicky půjde o právo stavby (§ 1243 a násl. NOZ), služebnosti (§ 1257 NOZ), reálná břemena (§ 1303 NOZ), poskytnutí jistoty společnou věcí (§ 2012 a násl.), zajišťovací převod vlastnického práva k celé věci (§ 2040 a násl. NOZ) a další.

Zřízení zástavního práva ke společné věci je zatížením společné věci a bude k němu zapotřebí souhlasu všech spoluvlastníků. Výjimku představuje úprava obsažená v § 1133 NOZ, podle níž v případě, že je zástavní právo zřizováno ke společné věci z důvodu