dnes je 31.5.2020

Input:

Úvěr SVJ z pohledu vlastníka jednotky

14.5.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.7.3
Úvěr SVJ z pohledu vlastníka jednotky

Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Monika Vavříková

V případě, kdy společenství vlastníků plánuje ve spravovaném domě, resp. jeho společných částech, provést např. rozsáhlejší opravy či stavební úpravy, vyvstává také otázka, jakým způsobem bude společenství takovou investici financovat.

V prvé řadě nejspíš společenství pomyslí na prostředky akumulované v tzv. fondu oprav. Na tomto místě si dovolím udělat krátkou odbočku – pojem „fond oprav” v souvislosti se společenstvím vlastníků jednotek není zákonným pojmem a neexistuje jeho obecně závazná definice. Správně se jedná o příspěvky na správu domu a pozemku dle ust. § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ”).

Naspořené příspěvky na správu domu a pozemku však často nestačí k pokrytí celé investice a společenství pak nezbývá než v případě bonitních členů požádat o mimořádný příspěvek či častěji si chybějící finanční prostředky půjčit od banky – tedy vzít si úvěr. Takový krok se nutně pojí s dalšími náklady v podobě smluvního úroku a nejrůznějších poplatků.

Tyto související náklady se (oprávněně) nemusejí zamlouvat části členů SVJ, kteří jsou schopni svůj podíl na nákladech investice do společných částí domu uhradit ihned. Jak postupovat? Mohou se účasti na úvěru SVJ vyhnout?

Kdo v rámci SVJ o úvěru rozhoduje?

Nejprve je třeba připomenout, pokud stanovy společenství neupravují tuto otázku jinak, dle ust. § 1208 písm. g) bod 3. NOZ platí, že k uzavření smlouvy o úvěru, včetně schválení jeho konkrétní výše a podmínek, musí shromáždění vlastníků předem dát svůj souhlas.

V otázce obsahu usnesení shromáždění, kterým se uděluje souhlas se smlouvou o úvěru, se lze inspirovat komentářem k ust. § 1208 NOZ:

„Usnesení by mělo obsahovat jasný souhlas s podstatnými náležitostmi úvěrové smlouvy (minimálně stanovení výše peněžních prostředků a výše úroků). Dalšími podmínkami, které je třeba odsouhlasit na shromáždění, mohou být ty, které jsou uvedeny ve stanovách, anebo ty, které samo shromáždění označí za ty, které chce schvalovat. Jiné než v usnesení shromáždění uvedené podmínky jsou v rozhodovací pravomoci statutárního orgánu.”1

O udělení předchozího souhlasu se smlouvou o úvěru rozhoduje shromáždění nadpoloviční většinou přítomných členů SVJ, jak vyplývá z ust. § 1206 odst. 2 NOZ.

Záleží na dohodě

I pokud je zřejmé, že shromáždění udělí se smlouvou o úvěru platný souhlas, mohou se ti členové SVJ, kteří chtějí uhradit svůj podíl na nákladech investice předem, se společenstvím domluvit na tom, že se na splácení úvěru nebudou podílet.

Taková dohoda by měla být výslovně zaznamenána v zápisu ze shromáždění, na kterém se o úvěru rozhoduje, a to současně s uvedením čísla jednotky daných členů SVJ, identifikace jejich osoby, výše částky, kterou přímo uhradí na účet SVJ, a také termínu, do kdy platbu provedou.

O takto uhrazenou sumu se následně sníží výše částky, kterou bude společenství žádat u banky ve formě úvěru.

V této souvislosti je však nutné upozornit na zcela zásadní věc - za případné dluhy SVJ ze smlouvy o úvěru ručí i ti jeho členové, kteří se splácení úvěru de facto neúčastní.

Ručení za dluhy SVJ ze smlouvy o úvěru

Za případné dluhy SVJ z úvěrové smlouvy budou ručit všichni jeho členové bez ohledu