Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Zákaz zcizení - věcné právo zákaz zcizení a zákaz zřízení zástavního práva

26.10.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

6.5.4
Zákaz zcizení – věcné právo zákaz zcizení a zákaz zřízení zástavního práva

JUDr. Michal Zeman

S účinností od 1. ledna 2014 je smluvním stranám nově umožněno zakotvit do svých smluv možnost zákazu zcizení a zákazu zatížení věcí, což je vyjádřeno v ustanovení § 1761 NOZ. Hlavní smysl tohoto institutu lze spatřovat především ve vyšší ochraně věřitelů a jiných osob, které mají zájem na dalším nakládání s věcmi, před nedovoleným a předem neschváleným nakládáním vlastníků s těmito věcmi, resp. v zásadním omezení dispozice s nimi.

Účelem tohoto příspěvku je shrnout problematiku spojenou s institutem zákazu zcizení a zákazu zatížení ve vztahu k nemovitým věcem a upozornit na možné a praktické dopady související s touto problematikou. Téma zákazu zcizení a zákazu zatížení nemovitých věcí je velmi aktuální i s ohledem na skutečnost, že s těmito instituty ve formě věcných práv se lze setkat prakticky ve všech smlouvách o hypotečním úvěru uzavřených po nabytí účinnosti NOZ.

Právní úprava zákazu zcizení a zatížení nemovitostí je primárně upravena v ustanovení § 1761 NOZ a dále v zákoně č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále také jen „katastrální zákon”).

Zákaz zcizení a zákaz zřízení zástavního práva obecně

Oba tyto instituty právně zakotvené v ustanovení § 1761 NOZ spolu značně souvisí a jsou účinným nástrojem věřitelů a ostatních osob, které mají zájem na zajištění řádného a sjednaného nakládání s věcmi, ke kterým je pojí zájem na dalším právním osudu věci, neboť oba tyto instituty zásadním způsobem omezují dispoziční právo vlastníka s jeho věcí, kdy konkrétně:

  • zákaz zcizení spočívá v povinnosti vlastníka nemovitosti nepřevést na základě svého právního jednání vlastnické právo k věci na jinou osobu,

  • zákaz zatížení spočívá v povinnosti vlastníka nemovitosti nezřídit na základě svého právního jednání k věci žádné věcné právo (typicky zástavní právo, právo služebnosti – věcná břemena, předkupní právo, právo zákazu zcizení apod.).

Speciálními případy zákazu zatížení jsou:

  • zákaz zřízení zástavního práva k určité věci dle § 1309 NOZ, který se projevuje tím, že určitá věc nesmí být předmětem zástavního práva, resp. nesmí být zastavena. I toto ujednání je zřizováno ve formě věcného práva, kdy v případě nemovitostí je toto právo zapisováno do katastru nemovitostí a u věcí movitých do rejstříku zástav,

  • zákaz zatížení pozemku právem stavby dle § 1252 NOZ, který spočívá ve výhradě souhlasu vlastníka pozemku se zatížením pozemku právem stavby ze strany třetí osoby (stavebníka).

Velmi důležité je, že smluvní ujednání zákazu zcizení a zákazu zatížení se týká výlučně právního jednání osoby povinné z tohoto smluvního ujednání, kterou je zpravidla vlastník. Zákaz zcizení a zákaz zatížení se tedy týká pouze takového jednání, ke kterému dochází z vůle tohoto vlastníka. Smluvní ujednání se ze své podstaty nemůže týkat zákazu zcizení a zatížení věci, ke kterému dojde na základě právních skutečností, a to zpravidla ze zákona nebo dle rozhodnutí orgánu veřejné moci (např. soud, soudní exekutor, finanční úřad).

Pan Červený v pozici budoucího kupujícího uzavřel s panem Nedbalým v pozici budoucího prodávajícího smlouvu o smlouvě budoucí, která se měla týkat prodeje pozemku. Na základě této smlouvy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy poté, co se pan Červený rozvede a dojde k vypořádání jeho společného jmění manželů. Součástí této smlouvy o smlouvě budoucí byl i závazek pana Nedbalého nezcizit tento svůj pozemek a nezatížit jej zástavním právem, kdy tato práva byla řádně zapsána do katastru nemovitostí. Rozvod pana Červeného se prodlužoval a v téže době pan Nedbalý neplatil své závazky. V důsledku neplacení závazků bylo proti panu Nedbalému zahájeno exekuční řízení a soudní exekutor zřídil k jeho pozemku zástavní právo dle § 73a EŘ. Katastrální úřad toto zástavní právo zapsal, a to přesto, že již byl v katastru zapsán zákaz zřízení zástavního práva, neboť ke vzniku tohoto zástavního práva nedošlo na základě právního jednání pana Nedbalého, nýbrž na základě rozhodnutí soudního exekutora. K uzavření samotné kupní smlouvy nakonec nedošlo, neboť nebyly splněny podmínky pro její uzavření a pan Červený od smlouvy odstoupil.

Zákaz zcizení a zákaz zatížení se neuplatní v případech nakládání s majetkem pro případ smrti. Případné zřízení zákazu zcizení k nemovitosti proto nemá žádný vliv na dědické řízení a oprávnění dědicové se nemusí obávat, že by nemovitosti, u kterých je v katastru nemovitostí zapsán zákaz zcizení, nemohli nabýt.

Pan Mrázek si vzal od banky úvěr ve výši 500 000 Kč na přístavbu své chaty. Úvěrující banka podmiňovala poskytnutí úvěru zřízením zástavního práva k chatě za současného zřízení zákazu zcizení nemovitosti ve formě věcného práva. Katastr nemovitostí tyto podmínky zapsal a došlo k vyplacení úvěru panu Mrázkovi. Pan Mrázek bohužel v průběhu splácení úvěru zemřel a zanechal po sobě dva dospělé potomky. Tito potomci se nemusí obávat, že by v dědickém řízení nemohli nabýt vlastnické právo k nemovitosti, neboť institut zákazu zcizení se týká pouze aktivního jednání a dispozice vlastníka s nemovitostí. S ohledem na skutečnost, že se jedná o věcné právo, nezanikne tento institut smrtí pana Mrázka a bude i nadále váznout na nemovitosti.

Účinky zákazu zcizení a zákazu zatížení věci

V obecné rovině uvádí § 1761 NOZ, že zákaz zcizení věci i zákaz jejího zatížení působí pouze mezi stranami. Tato zásada však neplatí v případě, že zákaz zcizení nebo zákaz zatížení věci byl zapsán ve formě věcného práva. Věcná práva jsou z důvodu svých účinků označována rovněž jako práva absolutní.

Věcná práva jsou práva, která působí vůči každému z nás, nestanoví-li zákon něco jiného. Opakem absolutních majetkových práv jsou tzv. „relativní majetková práva”, tj. práva, která svou podstatou působí pouze mezi účastníky konkrétního závazku. Pro věcná práva je typická jejich publicita, tedy veřejnost.

Za účelem maximálního zajištění povinností vyplývajících ze smluv, kterými byl zřízen zákaz zcizení nebo zákaz zatížení, lze pouze a jedině doporučit, aby byla tato ujednání smluvními stranami sjednána ve formě věcného práva a zapsána do katastru nemovitostí – pouze v takovém případě bude zákaz zcizení a zákaz zatížení platit vůči všem a bude tedy mít účinky věcného práva. V případě, že zákaz zcizení nebo zákaz zatížení nebude sjednán ve formě věcného práva, nelze se ho platně domoci ve vztahu ke třetím osobám a porušení tohoto ustanovení bude mít za následek porušení smluvní povinnosti.

Pan Hanzlík půjčil panu Matoušovi na základě smlouvy o zápůjčce částku ve výši 1 000 000 Kč. Pan Matouš byl vlastníkem velkého domu a pan Hanzlík se tedy oprávněně domníval, že peníze budou řádně vráceny dle jejich dohody. Ve smlouvě o zápůjčce bylo současně uvedeno, že pan Matouš nesmí po dobu půjčky dům prodat třetím osobám (zákaz zcizení) a dům nesmí být předmětem zástavního práva (zákaz zcizení), kdy tato ustanovení nebyla sjednána jako věcné právo a nebyla z tohoto důvodu ani zapsána do katastru nemovitostí. V den splatnosti zápůjčky sdělil pan Matouš panu Hanzlíkovi, že zapůjčené peníze mu budou