dnes je 13.8.2020

Input:

Základní práva a povinnosti vlastníka v souvislosti s užíváním jednotky a společných částí

30.6.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.4.4
Základní práva a povinnosti vlastníka v souvislosti s užíváním jednotky a společných částí

Mgr. Pavla Krejčí, Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Monika Vavříková

Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Zároveň musí vlastník spravovat svou jednotku tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.

Základní právní úprava

Základní právní úprava vymezení práv a povinností vlastníka jednotky v souvislosti s užíváním jednotky a společných částí je zakotvena v § 1175 NOZ. Tato právní úprava je následně rozvinuta v ustanoveních § 1176 až § 1188 NOZ. Při výkladu práv a povinností vlastníka jednotky je dále třeba vycházet z obecných ustanovení o spoluvlastnictví (§ 1115 až § 1157 NOZ). Obecná ustanovení o spoluvlastnictví se však nebudou aplikovat tehdy, pokud ustanovení o bytovém spoluvlastnictví budou obsahovat zvláštní právní úpravu, nebo v případech, kdy je aplikace obecných ustanovení o spoluvlastnictví vyloučena s ohledem na charakter bytového spoluvlastnictví. Aplikace obecných ustanovení o spoluvlastnictví na spoluvlastnictví bytové bude vždy jen přiměřená.

Další práva a povinnosti vlastníka jsou samozřejmě včleněna i do dalších ustanovení NOZ (např. práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků). Tato práva jsou však předmětem jiných kapitol. V této kapitole se budeme soustředit pouze na práva související se správou a užíváním jednotky a užíváním společných částí domu.

Základní práva a povinnosti vlastníka rozdělujeme na:

  1. práva k jednotce, která je v jeho vlastnictví,
  2. práva ke společným částem nemovité věci.

Základní práva vlastníka k jednotce jsou následující:

  • právo svobodně spravovat jednotku

  • právo výlučně užívat jednotku

  • právo uvnitř stavebně upravovat jednotku

  • právo, aby byly jiným vlastníkem jednotky v domě společné části a jednotky užívány tak, aby nedošlo ke ztížení výkonu výše uvedených práv vlastníka

Základní povinnosti vlastníka k jednotce jsou následující:

  • povinnost spravovat a užívat jednotku a stavebně ji upravovat tak, aby nedošlo ke ztížení výkonu stejných práv jiného vlastníka ani k ohrožení, změně nebo poškození společných částí

  • spravovat svou jednotku tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu

Základní práva vlastníka ke společným částem

  • právo užívat společné části

  • právo, aby byly jiným vlastníkem jednotky v domě společné části a jednotky užívány tak, aby nedošlo ke ztížení užívání společných částí vlastníkem nebo k ohrožení, změně nebo poškození společných částí

Základní povinnosti vlastníka ke společným částem

  • povinnost vlastníka užívat společné části tak, aby nedošlo ke ztížení výkonu užívacích práv jiných vlastníků k jejich jednotkám nebo společným částem ani k ohrožení, změně nebo poškození společných částí

  • spravovat společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání tak, že je prováděna a hrazena pouze údržba a drobné opravy

Nyní k některým právům a povinnostem vlastníka podrobněji:

Právo svobodně spravovat jednotku

Právo svobodně spravovat jednotku – vlastník má právo se svým vlastnictvím (tedy i jednotkou) libovolně nakládat. Právo vlastníka může být dočasně omezeno právy jiných osob (např. zřízením omezení převodu v souvislosti se zřízením zástavního práva).

Právo výlučně užívat jednotku

Právo výlučně užívat jednotku – vlastník má právo se svým vlastnictvím (tedy i jednotkou) libovolně nakládat. Právo vlastníka může být i v tomto případě dočasně omezeno právy jiných osob, např. právem nájemním, věcným břemenem apod. V případě, že je toto právo vlastníka porušováno, má vlastník právo se bránit prostřednictvím návrhu na vyklizení nebo prostřednictvím tzv. zápůrčí žaloby (povinnosti zdržet se závadného chování).

Právo uvnitř stavebně upravovat jednotku

Právo uvnitř stavebně upravovat jednotku – v rámci výkonu tohoto práva je samozřejmě vlastník omezen předpisy práva veřejného, např. hygienickými přepisy, stavebními přepisy apod. Může být také omezen určitými pravidly, která budou domluvena v prohlášení vlastníka či stanovách společenství. Pokud vlastník stavebně upravuje svou jednotku, musí osobě odpovědné za správu domu plánovanou stavební úpravu uvnitř svého bytu předem oznámit. Na základě předchozí výzvy osoby odpovědné za správu domu musí vlastník jednotky této osobě umožnit ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu (§ 1182 NOZ).

Povinnosti vlastníka ve vztahu k jednotce

Povinnosti vlastníka ve vztahu k jednotce – výkon všech tří výše uvedených práv se samozřejmě může dostat do střetu s právy ostatních vlastníků. Například výkonem práva stavebně upravovat jednotku může být narušeno právo ostatních spoluvlastníků na nerušené užívání jejich jednotek. Výše uvedená práva vlastníka jednotky totiž nejsou bezbřehá a jsou samozřejmě omezena charakterem bytového spoluvlastnictví, kdy jednotka je vždy součástí většího celku (nemovité věci) a také právy ostatních vlastníků. Z tohoto důvodu vlastníka nestíhají ve vztahu k jednotce