Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Zmocnění manželů na shromáždění v případech z praxe

15.11.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.6.3.3
Zmocnění manželů na shromáždění v případech z praxe

JUDr. Jiří Čáp

Je-li jednotka ve společném jmění manželů, jsou manželé povinni zmocnit podle § 1185 odst. 2 NOZ „společného zástupce”, který vykonává práva manželů majících jednotku ve společném jmění vůči osobě odpovědné za správu domu, tedy vůči SVJ (resp. vůči správci uvedenému v prohlášení v případě, kdy nevzniklo SVJ).

O zmocnění rozhodují manželé mající jednotku ve společném jmění. Tímto společným zástupcem může být zmocněn, jak je dovozováno v odborné praxi, buď jeden z manželů, anebo jiná právně způsobilá osoba. Toto zmocnění lze kdykoliv - i opakovaně - změnit a zmocnit jiného společného zástupce (postupem podle ustanovení NOZ o smluvním zastoupení, jmenovitě podle § 448 a § 449 (zmocnitel odvolá zmocnění, anebo zmocněnec – v daném případě společný zástupce, zmocnění vypoví).

Z hlediska současné právní úpravy v NOZ lze tedy dovozovat, jestliže se stanoví v 1185 odst. 2 NOZ, že práva spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění vykonává vůči osobě odpovědné za správu domu zmocněný společný zástupce, jde nepochybně o zákonem stanovenou povinnost jednak spoluvlastníků jednotky, jednak manželů, mají-li jednotku ve společném jmění manželů, zmocnit k uplatňování jejich práv v záležitostech správy domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku společného zástupce. Přitom společný zástupce je zřejmě oprávněn nejen zastupovat manžele mající jednotku ve společném jmění anebo spoluvlastníky jednotky při jednání a rozhodování shromáždění, nýbrž jde o zmocnění širšího pojetí, které zahrnuje zmocnění k uplatňování práv spoluvlastníků jednotky anebo manželů majících jednotku ve společném jmění v záležitostech správy domu a pozemku vůči SVJ (resp. vůči správci uvedenému v prohlášení v případě, že nevzniklo SVJ), byť v § 1185 odst. 2 NOZ není o oprávnění společného zástupce blíže nic uvedeno.

Není-li zmocněn společný zástupce postupem podle zákona, lze současně z hlediska zákona dovozovat, že není nikoho, kdo by za spoluvlastníky jednotky nebo manžele mající jednotku ve společném jmění, právně jednal vůči SVJ při uplatňování jejich práv vůči SVJ, a tedy také nikoho, kdo by manžele byl oprávněn zastoupit jako společný zástupce na shromáždění.

Forma plné moci

V zásadě je shoda odborné veřejnosti na tom, že pro udělování plné moci společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ se použijí obecná ustanovení o smluvním zastoupení (§ 441 a násl. NOZ). Naproti tomu o tom, zda plná moc musí být udělena v písemné formě či nikoliv, se vedou diskuse (resp. se vyjadřují stanoviska s nejednotnými závěry, většinou se však doporučuje v zájmu právní jistoty a předcházení sporům, aby plná moc měla písemnou formu).

Případ z praxe (viz níže v sekci Dotazy a odpovědi)

V modelové situaci vycházející z praxe, kdy manžel hlasující za oba manžele (mající jednotku ve společném jmění), prohlašuje, že měl písemné vyhotovení plné moci u sebe, ale nikdo si ji u prezence, ani poté nevyžádal, mělo by SVJ, podle našeho názoru, požádat o dodatečné předložení této plné moci, resp. požádat druhého z manželů o vyjádření, zda skutečně udělil zmocnění svému manželovi jako jejich společnému zástupci podle § 1185 odst. 2 NOZ (takové zmocnění zahrnuje ze zákona také oprávnění k zastupování na jednání a rozhodování shromáždění, i kdyby to nebylo v plné moci výslovně uvedeno). Pokud by bylo zjištěno, že manžel zastupoval oba manžele oprávněně, mělo by být toto zastoupení ze strany SVJ uznáno. V tomto názoru vycházíme v tomto příspěvku z obecných ustanovení NOZ o zastoupení, v daném případě jmenovitě z § 440 odst. 1 věty druhé NOZ, z něhož vyplývá, že v případě, kdy za jiného právně jedná osoba, která k tomu není oprávněna, zavazuje právní jednání zastoupeného, pokud tento zastoupený schválí zastoupení bez zbytečného odkladu. Toto obecné ustanovení lze zřejmě použít i v případě zmocnění společného zástupce.

Jinak, pokud by bylo zjištěno, že společný zástupce zmocněn nebyl, nemohl by druhý z manželů právně jednat za oba manžele vůči SVJ. Z hlediska rozhodování na shromáždění by zřejmě nebylo možné uznat hlas příslušející k jednotce ve společném jmění manželů, a v prezenci by byla uvedena nepřítomnost za tuto jednotku ve společném jmění. – Toto lze dovozovat pouze výkladem obecných ustanovení NOZ o zastoupení (viz shora uvedený § 440 odst. 1 NOZ), výslovně to v § 1185 odst. 2 NOZ uvedeno není.

Přehlasovaní vlastníci

Kterýkoliv z přehlasovaných vlastníků jednotek (včetně samotného SVJ, pokud by bylo vlastníkem jednotky) by však