3.9.37
Zpeněžení nemovitosti v insolvenci a nájem bytu, konkludentní uzavření nájemní smlouvy
Mgr. Pavla Krejčí
Související právní předpis: 182/2006 Sb.
Nejvyšší soud se ve svém rozsudku ze dne 25. 3. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1138/2024, zabýval otázkou, která dosud nebyla v jeho rozhodovací praxi vyřešena: zda v případě zpeněžení nemovitosti v insolvenčním řízení přecházejí na nabyvatele práva a povinnosti z nájmu bytu váznoucího na prodávané nemovitosti, nebo zda takový nájem zaniká. Současně se vyjádřil i k tomu, zda může být změna nájemní smlouvy k bytu uzavřena faktickou akceptací, tedy konkludentně.
Rozhodnutí je významné nejen z hlediska ochrany nájemce bytu, ale i z pohledu kupujících, insolvenčních správců a všech, kdo v insolvenčním řízení nabývají nemovitý majetek s předpokladem, že jej získají "čistý", bez užívacích práv třetích osob.
NahoruSkutkový základ věci
Žalobkyně jako nabyvatelka nemovitosti se po žalované domáhala zaplacení 60 000 Kč s příslušenstvím jako bezdůvodného obohacení za užívání bytu v roce 2021. Tvrdila, že žalovaná nemovitost užívala bez právního důvodu, a požadovala částku odpovídající obvyklému nájemnému.
Sporné přitom bylo, zda žalovaná měla i po převodu vlastnického práva k nemovitosti na žalobkyni stále postavení nájemkyně. Žalovaná totiž odvozovala své užívací právo od nájemní smlouvy uzavřené již v roce 1994. V průběhu let se vlastník nemovitosti měnil, pozdější vlastník se dostal do úpadku a nemovitost byla v rámci konkursu prodána žalobkyni. Insolvenční správkyně žalované zaslala návrh nové nájemní smlouvy na dobu určitou s vyšším nájemným. Žalovaná návrh nepodepsala, ale následně začala zasílat platby podle platebních údajů v něm uvedených.
Soud prvního stupně žalobě vyhověl, odvolací soud však dospěl k závěru opačnému. Podle něj původní nájemní smlouva z roku 1994 trvala i nadále, nikdy nezanikla a žalovaná byla povinna platit pouze původně sjednané nájemné ve výši 180 Kč měsíčně. Nejvyšší soud tento závěr bez dalšího nepřijal a rozhodnutí odvolacího soudu zrušil.
NahoruZpeněžením majetkové podstaty nájem bytu nezaniká
Stěžejním přínosem rozsudku je řešení vztahu mezi § 256, § 283 odst. 5 a § 285 insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb., dále jen IZ.
Mohlo by se zdát, že když podle § 283 odst. 5 IZ zpeněžením majetkové podstaty na nabyvatele nepřecházejí závazky váznoucí na věci, nepřejde ani nájem. Nejvyšší soud však zvolil odlišný výklad. Zdůraznil, že nájem má mezi závazky zvláštní postavení. Není jen běžným obligačním vztahem, ale dlouhodobým právním stavem, jehož zachování je v řadě situací ekonomicky i sociálně žádoucí. U nájmu bytu to platí dvojnásob, protože zde vstupuje do hry i zřetelný ochranný prvek soukromého práva.
Nejvyšší soud proto dovodil, že zpeněžením nemovitosti v insolvenčním řízení nájem bytu nezaniká. Insolvenční správce má totiž zvláštní oprávnění nájem vypovědět podle § 256 IZ. V případě nájmu bytu je pak třeba aplikovat i zvláštní ustanovení občanského zákoníku týkající se možnosti nájem bytu vypovědět. I insolvenční správce musí postupovat podle "§ 2286 a násl. OZ a může nájem vypovědět jen z tam uvedených důvodů. Nesouhlasí-li nájemce bytu s podanou výpovědí, může se proti ní bránit žalobou určení (vyslovení) neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 2290 občanského zákoníku. Jinak řečeno, i v tomto případě zůstává nájemci bytu zachována ochrana, kterou mu přiznává občanský zákoník."
Pokud by bylo přijato, že nájem stejně zanikne automaticky samotným zpeněžením, ustanovení § 256 IZ by v podstatě ztratilo smysl. Správce by mohl ochranný režim nájmu bytu obejít tím, že by nájem prostě nevypověděl a vyčkal na prodej nemovitosti, jehož účinkem by nájem bez dalšího zanikl. Takový výklad Nejvyšší soud odmítl.
Podle Nejvyššího soudu tedy platí, že nevyužije-li insolvenční správce možnost nájem bytu…
