Pro nájemní bydlení je typické pronajímání bytu. Podle § 2236 nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen NOZ) se bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.
Předmět nájmu
Výrazem „soubor místností“ se poukazuje, že půjde pravidelně o několik místností pod společným uzamčením, tj. přístupných společnými vchodovými dveřmi. Označení „byt“ se tedy pojí s tzv. samostatným bytem, tj. takovým, který má vlastní vstup, a člověk, který v něm bydlí, může byt obývat, aniž je závislý na místnostech nebo prostorech vně bytu, byť se nevylučuje, aby z ujednání stran nebo povahy věci vyplývalo něco jiného. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.
Tato úprava cílí zejména na případy, kdy pronajímatel neověří skutečný kolaudační stav prostor a uzavře např. smlouvu o nájmu prostor, které jsou již delší dobu užívány jako byty a uvolnily se úmrtím nebo odstěhováním původního nájemce. Přitom se jedná např. o dřívější krámské prostory, ateliery apod.
Na druhé straně tam, kde byla smlouva o nájmu uzavřena k takovým prostorám před účinností NOZ, je taková smlouva neplatná a nájem nevznikl, ve smyslu stávající úpravy a judikatury. Nedojde tedy k nápravě stávajícího stavu.
Z hlediska veřejného práva je pro určení bytu rozhodné i nadále rozhodnutí správního orgánu stanovující účel užívání stavby, tj. kolaudační rozhodnutí. Takové rozhodnutí může být z hlediska soukromého práva dílčím vodítkem, nemůže však být určující. Pronajme-li se jako byt k bydlení místnost (soubor místností) tvořící materiálně obytný prostor (tedy prostor k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý), byť jej správní rozhodnutí za byt neoznačuje, půjde přesto z hlediska soukromého práva o chráněný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva bude nutné posoudit jako správní delikt s důsledky, které veřejné právo stanoví pro toho, kdo se deliktu dopustil.
Vzhledem k ochraně nájemního bydlení je namístě podřídit zvláštním ustanovením o nájmu bytu i případy, kdy pro uspokojování bytových potřeb nájemce nebude pronajat byt, ale celý dům, popřípadě jiný objekt nebo prostor způsobilý sloužit k uspokojení bytových potřeb nájemce (houseboat, dostatečně vybavený obytný vůz apod.). Vzhledem k tomu, že povaha nájemního bydlení vyžaduje zvláštní úpravu práv a povinností stran, vylučují se ze zvláštního režimu případy, kdy je byt nebo dům pronajat k zjevně krátkodobému účelu: typické jsou např. rekreační nebo prázdninové pobyty (tzv. letní byty), nebo nájmy bytů za účelem dočasného ubytování studentů v univerzitním městě, nebo k zajištění několikaměsíční stáže odborníka apod.
Odklon soukromého práva a práva veřejného však neznamená podle mého názoru, že již nebude možné vycházet z § 3 písm. g) vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, podle které se bytem rozumí soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. Je ovšem otázkou, jak se veřejné právo vyrovná s možnostmi, které nově upravuje právo soukromé.
Příslušenství bytu
Příslušenství bytu není v NOZ definováno, a to ani v obecné, ani zvláštní části. Nicméně nelze vyloučit, aby vlastník objektu určil, které místnosti a prostory mimo byt budou s bytem užívány (komory, sklepa, sklepní kóje, sklepy a různé komory mimo byt. Lze doporučit, aby…