Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Příjmy z prodeje bytů - kdy jsou osvobozeny od daně?

25.10.2012, , Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 6 minut

Základní podmínkou pro osvobození je bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.

V souvislosti se zdaněním příjmů plynoucích z nemovitostí je určitě vhodné zabývat se příjmy z prodeje bytů. Příjmy z prodeje bytů patří v praxi často mezi příjmy, které jsou osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob. Pro osvobození je ale nutné splnit určité podmínky, které musí být přesně dodrženy. Tyto podmínky jsou upraveny zejména v § 4 odst. 1 písm. a), b) a u) ZDP a v § 15 odst. 3 ZDP.

Podmínky pro osvobození od daně z příjmů

V souladu s § 4 odst. 1 písm. a) ZDP jsou od daně z příjmů osvobozeny příjmy z prodeje bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Základní podmínkou je tedy bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.

Příklad

Poplatník vlastní byt v osobním vlastnictví po dobu 3 let, bydlí v něm pouze poslední rok. Není splněna podmínka dvou let bydliště, není tedy splněna podmínka pro osvobození tohoto příjmu. Jak bude uvedeno dále, není splněna ani podmínka 5 let vlastnictví, příjem tedy osvobodit nelze.

Velmi důležité je, že tyto skutečnosti musí existovat a být splněny bezprostředně před prodejem. ZDP pojem „bezprostředně“ nevymezuje, což muže v praxi logicky činit problémy, změna bydliště by však měla přímo časově souviset s prodejem bytu a neměla by být přerušena např. pronájmem bytu.

Příklad

Poplatník vlastní byt v osobním vlastnictví, a to po dobu 4,5 roku. V tomto bytě 4 roky bydlel a následně se přestěhoval do rodinného domu. Půl roku užíval byt jeho bratr a následně poplatník tento byt prodal. Ani v tomto případně nejsou splněny podmínky pro osvobození tohoto příjmu, protože poplatník měl v bytě bydliště sice více než 2 roky, ale nebylo to bezprostředně před prodejem. Je tedy nutné zkoumat, zda nejsou splněny jiné podmínky pro osvobození tohoto příjmu, jak je uvedeno dále.

Bydliště

S bydlištěm bývají v praxi také problémy. Jak vyplývá z § 2 odst. 4 ZDP, bydlištěm na území České republiky se pro účely tohoto zákona rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.Tato úprava bude aplikovatelná i na případy posuzování příjmů z prodeje bytů. Blíže ji upravuje pokyn GFŘ D-6, podle kterého stálým bytem se rozumí byt, který je poplatníkovi kdykoliv k dispozici podle jeho potřeby, ať již vlastní či pronajatý. Tento byt může být poplatníkem pronajat jiné osobě formou, která umožňuje podle potřeby poplatníka obnovení jeho užívání poplatníkem bez prodlevy. Úmysl poplatníka zdržovat se trvale ve stálém bytě se posuzuje vzhledem k okolnostem jeho osobního a rodinného stavu, tj. má-li zde rovněž např. manželku, děti, rodiče, či zda byt je využíván v návaznosti na jeho ekonomické aktivity (podnikání, zaměstnání apod.).

Bydliště x trvalý pobyt

Pokud bychom to tedy měli nějak přiměřeně použít na vlastní byt, bydlištěm se rozumí stálý byt, ve kterém se poplatník trvale zdržuje, je mu kdykoliv k dispozici podle jeho potřeby a odpovídají tomu okolnosti jeho osobního a rodinného stavu.

Bydliště nelze zaměňovat s trvalým pobytem ve smyslu § 10 zákona č. 133/2000 Sb., v platném znění, potvrzení o trvalém pobytu je pouze jednou z možných skutečností, kterou lze existenci bydliště prokázat, ale ne jedinou a rozhodující. Nic nebrání tomu, aby poplatník (občan) byl přihlášen k trvalému pobytu na jednom místě, ale bydliště měl na místě jiném. Tuto skutečnost ale bude muset správci daně na jeho případnou výzvu prokázat, a to např. svědeckou výpovědí ostatních spolubydlících, sousedů apod.  

Důležité je zdůraznit, že stejný daňový režim jako byt má také podíl na společných částech domu a související pozemek. Je to logické, protože vlastnictví bytové jednotky bezprostředně souvisí s vlastnictvím společných částí domu a pozemku, resp. toto vlastnictví z vlastnictví bytu vychází. Jakýkoliv jiný postup by tak byl značně