Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2294

 Nahoru[Zařízení a předměty upevněné na zdech, podlaze a stropu]

Případy, na které ustanovení dopadá

Komentované ustanovení řeší případy, kdy je nájemce za účelem odevzdání bytu po skončení nájmu (§ 2292) povinen odstranit zařízení a předměty, které upevnil ve zdech, podlaze a stropu. Na nájemce dopadá obecná povinnost odevzdat byt po skončení nájmu ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel (§ 2293 odst. 1).

Komentované ustanovení se vztahuje jak na zařízení a předměty, které nájemce upevnil ve zdech, podlaze a stropu v rámci běžného užívání bytu, tak i v rámci provádění úprav, přestavby nebo jiné změny bytu či domu podle § 2263. Komentované ustanovení je tak i ustanovením speciálním k § 2263 odst. 2 a § 2293 odst. 2 a 3 a nájemce musí při odstraňování změn, které provedl se souhlasem i bez souhlasu pronajímatele, povinnosti uvedené v komentovaném ustanovení respektovat.

Snížení hodnoty nebo poškození bytu nebo domu

Komentované ustanovení se vztahuje pouze na takové zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu. Může se jednat například o zabudované bezpečnostní zařízení, osvětlení zabudované v podhledech, sanitární zařízení apod. Je zřejmé, že odstraněním zabudovaných zařízení a předmětů dojde vždy ke snížení hodnoty a částečnému poškození bytu či domu; důležité je, že toto snížení hodnoty nebo poškození nesmí být nepřiměřené – stav musí být posuzován k okamžiku skončení předmětu nájmu. Pro posouzení nepřiměřenosti je tedy rozhodující stav před odstraněním zabudovaných předmětů a zařízení, a nikoliv stav, ve kterém nájemce byt převzal.

Přechod vlastnického práva

Zařízení a předměty upevněné na zdech, podlaze a stropu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí již upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci (vlastník bytové jednotky, domu či pozemku, jehož je dům součástí). K přechodu vlastnického práva tak dochází ze zákona již okamžikem zabudování zařízení a předmětů do podlah, stropů a stěn, a nikoliv až okamžikem skončení nájemního vztahu. Vlastník nemovité věci nemusí být osoba shodná s pronajímatelem, neboť pronajímatel může pronajmout byt nájemci na základě jiného právního titulu, než je vlastnictví nemovité věci (např. z titulu držby, výpůjčky apod.).

Právo nájemce na vyrovnání

Ustanovení rozlišuje, zda k upevnění předmětů a zařízení došlo:

1. se souhlasem pronajímatele,
2. bez souhlasu pronajímatele; souhlas pronajímatele vyžaduje podle § 2220 písemnou formu (toto ustanovení je třeba aplikovat subsidiárně).

Pokud nájemce upevnil předměty a zařízení se souhlasem pronajímatele, pak se jedná o povolené změny a předpokládá se, že pronajímatel s nájemcem se dohodli na tom, zda budou nájemcem provedené změny zcela odstraněny nebo nikoliv (§ 2293 odst. 2). Pokud taková výslovná dohoda neexistuje (existuje pouze souhlas pronajímatele), platí ohledně odstranění upevněných zařízení a předmětů komentované ustanovení.

Nájemci vzniká právo, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal. NOZ bohužel nestanoví způsob, kterým by mělo vyrovnání probíhat; subsidiárně je tak třeba postupovat podle § 2220. Nájemci tak nevznikne právo na úhradu nákladů spojených se zabudováním předmětů a zařízení ani právo na úhradu samotné ceny zabudovaných předmětů a zařízení (pokud se tak ovšem nedohodl s pronajímatelem), nýbrž mu vznikne právo na vydání zhodnocení, o které se zvýšila cena bytu či domu. Vyrovnání hradí nájemci pronajímatel, a to i v případech, kdy je to osoba rozdílná od vlastníka nemovité věci. Zhodnocení je nutné vypočíst až ke dni skončení nájemního vztahu, a nikoliv ke dni, kdy nájemce změnu na předmětu nájmu provedl.

Platnost vyrovnání

Vyrovnání podle komentovaného ustanovení je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodli na termínu dřívějším. Sjednání pozdějšího termínu není možné s ohledem na zákaz zkracujících ujednání podle § 2235. Skončením nájmu se však podle našeho názoru nerozumí skončení samotného nájemního vztahu, ale okamžik odevzdání bytu pronajímateli v souladu s § 2292. Pokud by totiž nájemce užíval byt i po skončení nájemního vztahu a zabudované věci i nadále užíval, pak by docházelo k opotřebovávání zabudovaných předmětů; tento stav by byl vůči pronajímateli značně nespravedlivý.

Změna pronajímatele

V případě, že nájemce provedl zabudování předmětů a zařízení se souhlasem pronajímatele a po provedení změn dojde ke změně pronajímatele, tak pokud s původním pronajímatelem neexistovala jiná dohoda o splatnosti pohledávky na úhradu vyrovnání, pak nárok nájemce vypořádává osoba, která je pronajímatelem k okamžiku zániku nájemního vztahu. Z tohoto důvodu je třeba při sepisu kupní smlouvy na pronajaté nemovité věci na tuto skutečnost myslet a smluvně ji mezi prodávajícím a kupujícím ošetřit. Ideální je snížit o pohledávku nájemce kupní cenu předmětu nájmu.

Je otázkou, zda se nájemce s pronajímatelem mohou dohodnout tak, že nájemci po zániku nájemního vztahu právo na vyrovnání nesvědčí. Tato dohoda zřejmě možná není, a to s ohledem na § 2235, tedy na zákaz zkracujících ujednání. Na druhou stranu komentované ustanovení dopadá pouze na zařízení a předměty zabudované do zdí, podlah a stropů, a nikoliv na veškeré změny prováděné nájemcem se souhlasem pronajímatele (např. stavební úpravy bytu). Režim těchto změn se bude řídit § 2263 v návaznosti na § 2220, který má plně dispozitivní charakter, a nájemce s pronajímatelem se mohou ohledně práva na vyrovnání za tyto změny dohodnout libovolně.

U práva na vyrovnání podle komentovaného ustanovení se však mohou smluvní strany dohodnout na způsobu jeho výpočtu, kdy pravidla pro výpočet výše vyrovnání je třeba vzít z § 2220. Toto ustanovení má dispozitivní charakter.

Zabudování předmětů a zařízení bez souhlasu pronajímatele

Právo na vyrovnání však nájemci nevzniká v následujících případech, kdy předměty a zařízení zabudoval bez souhlasu pronajímatele. Do této kategorie spadají i předměty, které byly zabudovány v rámci změny, které nájemce provedl proti vůli pronajímatele se souhlasem soudu, neboť byly nezbytné vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí (§ 2263).

Změna versus oprava

Od změn předmětu nájmu vzniklých…