Termín pro úhradu ceny převáděné jednotky na účet bytového družstva

Do kdy musí SBD po zaplacení požadované částky převést byt do vlastnictví? Jaké jsou sankce při nedodržení termínu?

 NahoruLhůty pro převod družstevního bytu z vlastnictví SBD do vlastnictví oprávněného člena-nájemce

1. Na základě velmi stručné informace obsažené v dotazu, v němž je uvedeno, že jde o SBD (stavební bytové družstvo), vycházíme v této odpovědi z dále uvedených  předpokladů, tedy že

a) jde o SBD vzniklé před 1. 1. 1992 (tedy přede dnem nabytí účinnosti tehdejšího obchodního zákoníku), případně o bytové družstvo, které je právním nástupcem původního SBD, přičemž  

b) jde o družstevní byt pořízený tímto SBD (resp. jeho právním předchůdcem) v rámci družstevní bytové výstavby pořizované sfinanční, úvěrovou a jinou pomocí státu podle podzákonných právních předpisů vydávaných od roku 1959 do roku 1992, přičemž

c) jde o situaci. kdy člen – nájemce družstevního bytu, resp. jeho právní předchůdce,  naplnil podmínky pro takový převod podle § 24 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (v tomto textu též jen „ZOVB“), tedy je členem – fyzickou osobou, nájemní vztah k družstevnímu bytu vznikl po splacení členského podílu družstvu tímto členem nebo jeho právním předchůdcem (který se tak podílel na financování družstevní bytové výstavby ve výši a způsobem  v souladu s podzákonnými právními předpisy o finanční, úvěrové a jiné pomoci státu družstevní bytové výstavbě, dále v souladu se stanovami SBD a usnesením členské schůze SBD). (Poznámka: Právním předchůdcem se má na mysli situace, kdy současný člen, jemuž má být družstevní byt převeden do vlastnictví, se například stal členem a nájemcem až po uplynutí data 30. 6. 1995 na základě převodu nebo přechodu družstevního podílu – podle tehdejší terminologie převodem nebo přechodem členských práv a povinností.)

V takovém případě a za předpokladu, že současný člen, anebo jeho právní předchůdce podal družstvu včas – nejpozději do 30. 6. 1995 podle § 23 odst. 2 ZOVB výzvu k převodu uvedeného družstevního bytu do vlastnictví, použijí se pro podmínky a lhůty tohoto převodu družstevního bytu do vlastnictví oprávněného člena i nadále, tedy i při převodu uskutečňovaném až po 1. 1. 2014, ustanovení § 23 odst. 2 a následující zrušeného ZOVB, přičemž převod je podle § 24 odst. 1 ZOVB bezúplatný (v uvedeném paragrafu je použit výraz „bezplatný“). K převodu do vlastnictví oprávněného člena však může dojít teprve poté, až člen splní všechny závazky vůči SBD, jak jsou stanoveny v § 24 odst. 5 a odst. 7 ZOVB (splacení příslušné části dosud nesplaceného dlouhodobého úvěru poskytnutého SBD podle tehdejších právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, ve výši připadající na převáděný družstevní byt – pokud nebyl celý tento úvěr dosud splacen spolu s příslušenstvím – a dále vzájemné vypořádání mezi SBD a členem). Podání výzvy k převodu družstevního bytu nejpozději do 30. 6. 1995 (v případě, že jde o zde uváděný tzv. „povinný“ převod), je tedy předpokladem (podmínkou sine qua non) pro to, aby členovi vzniklo zákonné právo a družstvu povinnost k tomuto převodu družstevního bytu do vlastnictví oprávněného člena – nájemce.

Ke shora  uvedeným pojmům:

• pokud jde o výzvu oprávněného člena k převodu družstevního bytu, jde o výzvu podle § 23 odst. 2 ZOVB, případně o výzvu předtím podanou podle § 24 zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. (zákon o transformaci družstev), jak je rovněž výslovně uvedeno v § 23 odst. 2 ZOVB,
• pokud jde o zmiňovanou pomoc státu družstevní bytové výstavbě, jde o finanční, úvěrovou a jinou pomoc družstevní bytové výstavbě, která byla tehdejším SBD poskytována podle zvláštních podzákonných právních předpisů vydávaných od roku 1959 (kdy byl vydán zákon, na jehož základě byla zakládána a vznikala stavební bytová družstva – SBD).  Byla to řada zvláštních právních předpisů, naposledy vyhláška Federálního ministerstva financí, Ministerstva financí České socialistické republiky, Ministerstva financí Slovenské socialistické republiky a předsedy Státní banky československé č.136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č.74/1989 Sb., č.73/1991 Sb. a č.398/1992 Sb.,
• pokud jde o splacení členského podílu podle § 24 odst. 1 ZOVB,  rozuměla se tím podle uvedené vyhlášky č. 136/1985 Sb., ve znění pozdějších předpisů, částka, jíž se podle této vyhlášky, a to minimálně ve výši ve vyhlášce procentně stanovené, člen SBD podílel na financování družstevní bytové výstavby pořizované se státní pomocí, a byl jej povinen splatit družstvu.

K tomuto pojmu v jeho tehdejším významu podle § 24 odst. 1 ZOVB ve spojení s uvedenou vyhláškou č. 136/1985 Sb. je nezbytné poznamenat, že v této vyhlášce a současně také v § 24 odst. 1 ZOVB byl použit tento pojem „členský podíl“ jako hodnota, jíž se člen SBD podílel na financování této družstevní bytové výstavby pořizované se státní pomocí. (Nic na tom nemění ani skutečnost, že v tehdejší právní úpravě družstev, včetně bytových družstev, byl pojem „členský podíl“ – jednak v obchodním zákoníku, jednak v občanském zákoníku – užíván v různých souvislostech a také v různém pojetí). Z hlediska současné terminologie a současné právní úpravy bytových družstev v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů), lze tehdejší pojem „členský podíl“, použitý v § 24 odst. 1 ZOVB a ve vyhlášce č. 136/1985 Sb., přirovnat k dalšímu členskému vkladu v bytovém družstvu podle § 742 písm. a) ve spojení s § 733 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále též „ZOK“), jehož splacení (resp. závazek člena k jeho splacení) je jednou ze základních podmínek pro uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu mezi bytovým družstvem a členem. V rámci § 24 odst. 1 ZOVB je třeba uvedený pojem „členský podíl“ tedy chápat tak, že byl jedním ze zdrojů financování domu pořizovaného v družstevní bytové výstavbě se státní pomocí podle tehdejších právních předpisů (přičemž ve smyslu § 24 odst. 9 ZOVB mohl být zdrojem financování domu s převáděnými jednotkami také základní členský vklad – avšak pouze  v případě, že  to výslovně určily stanovy konkrétního SBD. ( Související poznámka: Na pojem „členský podíl“, který byl použit v uvedeném § 24 odst. 1 ZOVB a byl tak spojen s pojmem uvedeným v podzákonném právním předpise o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, reaguje (nikoliv však pouze v této souvislosti) současný zákon o obchodních korporacích.  S účinností od 1. ledna 2014 je v ustanovení § 783 odst. 1 ZOK stanoveno, že, pokud jiné právní předpisy používají pojem členský podíl, rozumí se jím podle povahy věci „družstevní podíl“ nebo „členský vklad”. Ve vztahu k záležitosti uvedené v této odpovědi jde tedy ve smyslu současné terminologie o členský vklad, jímž se podle tehdejších právních předpisů člen podílel na financování družstevní bytové výstavby, pořizované tehdejšími SBD se státní pomocí).

2. Podstatou dotazu je požadavek na vysvětlení, do kdy musí SBD po zaplacení požadované částky převést byt do vlastnictví a jaké jsou sankce při nedodržení termínu.

2.1. V prvé řadě je třeba uvést, že taková lhůta spolu se sankcí (pokutou při jejím nedodržení z důvodů na straně převádějícího (povinného) SBD), byla do ZOVB včleněna až novelizací ZOVB provedenou zákonem č. 345/2009 Sb., který nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2010. Konkrétně se jednalo o zařazení nových odstavců 4 a 5 do ustanovení § 23 ZOVB.    Lhůta k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, pokud jde o SBD, a jde-li o tzv. „povinný převod“ bytu pořízeného v družstevní bytové výstavbě se státní pomocí shora uvedenou je stanovena v § 23 odst. 5 ZOVB (ve znění ZOVB po novelizaci provedené zákonem č. 345/2009 Sb.).

Vypočtení běhu této lhůty, samotný běh této lhůty a s tím spojený případný nárok člena na zaplacení pokuty při nedodržení lhůty k uzavření smlouvy z důvodů na straně SBD však přichází v úvahu jedině v případě, že člen – nájemce, který má nárok na převod bytu (nebo nebytového prostoru) a který splnil všechny své závazky spojené s tímto převodem, a to včetně  závazků podle § 24 odst. 5 a odst. 7 ZOVB, písemně toto SBD vyzval  podle § 23 odst. 5 ZOVB k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k předmětnému bytu. Tuto písemnou výzvu může, ale nemusí, oprávněný člen učinit. Pokud tuto písemnou výzvu oprávněný člen – nájemce nepodá, pak žádná lhůta uvedená v § 23 odst. 5 ZOVB nemůže začít běžet a nepřichází tedy v úvahu ani prodlení či následná možnost uplatnit nárok na zaplacení pokuty podle tohoto zákonného ustanovení.

K tomu je nezbytné zdůraznit, že jde o písemnou výzvu podle § 23 odst. 5 ZOVB, kterou lze uplatnit jedině v případě, že byla podána původní výzva k převodu podle § 23 odst. 2 nejpozději do 30. 6. 1995, která založila právo oprávněného člena na převod bytu do vlastnictví. Jde tedy o dvě vzájemně rozdílné výzvy, kdy podání výzvy podle § 23 odst. 2 ZOVB nejpozději do 30. 6. 1995 je základním předpokladem pro vznik práva člena na převod družstevního bytu, který pořídilo SBD v domě postaveném v rámci družstevní bytové výstavby se státní pomocí. Proto také písemná výzva podle § 23 odst. 5 ZOVB  by nemohla být členem podána, pokud tento člen nezaložil své právo na převod uvedeného družstevního bytu do vlastnictví včasným podáním výzvy nejpozději do 30. 6. 1995 podle § 23 odst. 2 ZOVB.

2.2. Jestliže na základě písemné výzvy, podané oprávněným členem – nájemcem  podle § 23 odst. 5 ZOVB – za předpokladu, že člen před podáním této písemné výzvy splnil všechny závazky vůči SBD s povinným převodem spojené – neuzavře SBD s tímto členem smlouvu o převodu jednotky do jeho vlastnictví nejpozději do deseti měsíců, ode dne, kdy člen písemně vyzval SBD k uzavření smlouvy, pak vznikne tomuto členovi právo a SBD povinnost zaplatit členovi pokutu ve výši 100,- Kč za každý započatý den prodlení (ode dne doručení uvedené písemné výzvy SBD). Nárok na tuto pokutu by však členovi nevznikl, pokud by k uzavření smlouvy o převodu nedošlo z důvodů na straně tohoto člena SBD a nikoliv na straně SBD.

Poznámka:  Ke lhůtě podle § 23 odst. 5 ZOVB k uzavření smlouvy o převodu je vhodné ještě poznamenat, že návrh na zápis vlastnického práva nabyvatele k převáděné jednotce do katastru nemovitostí, jehož přílohou je především také uzavřená smlouva o převodu vlastnického práva k jednotce, lze předložit k zápisu do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu teprve poté, kdy příslušná banka, spravující dlouhodobý úvěr poskytnutý SBD podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, vydá družstvu potvrzení o splacení odpovídající části úvěru s určením, které převáděné jednotky se splátka úvěru týkala (resp. potvrzení o tom, že poskytnutý úvěr byl již zcela splacen). 

3. Ke všemu shora uvedenému lze poukázat také na judikaturu:

Otázce, zda se družstvo ocitne v prodlení ve smyslu § 23 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, jestliže v dohodnuté lhůtě nesplní svou povinnost uzavřít smlouvu o převodu podle ustanovení § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, a to z důvodu sporu s nájemcem bytu
– členem družstva ohledně nezbytného obsahu uvedené smlouvy, se věnoval i Nejvyšší soud, a to s následujícími závěry. Je nepochybné, že ustanovení § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů ukládá družstvu povinnost uzavřít s fyzickou osobou – členem družstva, který je nájemcem bytu a splnil všechny zákonem stanovené požadavky (dále též jen „oprávněný“), smlouvu o převodu vlastnictví k tomuto bytu (vyhovuje-li dotčený byt předpokladům stanoveným v § 24 odst. 1 či 2 téhož zákona). Přitom soudní praxe se již v minulosti – za účinnosti zákona o vlastnictví bytů ve znění do 31. prosince 2009 a ve znění před novelou provedenou zákonem č. 345/2009 Sb. – ustálila v názoru, že má-li bytové družstvo povinnost uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k bytu, je jeho povinností učinit všechny úkony, které jsou nezbytným předpokladem pro uzavření této smlouvy; to se týká zejména povinností vyhotovit prohlášení vlastníka budovy a navrhnout vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí; s účinností od 1. ledna 2010 tak stanoví výslovně § 23 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Povinnosti uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k bytu však družstvo dostojí nejen tím, že vyhotoví prohlášení vlastníka a vloží jej do katastru nemovitostí, nýbrž i tím, že vyhotoví též návrh na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k bytu a tento návrh předloží k přijetí oprávněnému. V opačném případě totiž neučinilo všechny úkony nezbytné k tomu, aby mohla být uvedená smlouva uzavřena. Je-li družstvo v prodlení se splněním povinnosti uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k bytu, stíhá ho ze zákona (sekundární) povinnost zaplatit oprávněnému pokutu ve výši 100,- Kč za každý započatý den prodlení, ledaže uvedená smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně oprávněného. Vzhledem k tomu, že zákon o vlastnictví bytů nestanoví zvláštní právní režim pro prodlení družstva se splněním povinnosti uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k bytu, pak je na místě také v poměrech ustanovení § 23 odst. 5 zákona o vlastnictví vycházet z právní úpravy institutu prodlení dlužníka (povinného), obsažené v soukromoprávním předpisu obecné povahy, tj. v daném případě v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013. Z této právní úpravy mimo jiné vyplývá, že v prodlení je dlužník, který nesplní svůj dluh řádně a včas. Základní podmínkou vzniku dlužníkova prodlení je tedy dospělost dluhu; v případě povinnosti družstva uzavřít smlouvu o…