Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Daň z převodu nemovitostí při prodeji jednotky

13.9.2012, , Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 5 minut

Poměrně běžnou záležitostí je situace, že vlastník jednotky se rozhodne, že tuto jednotku prodá a převede tedy úplatně vlastnická práva na jiného vlastníka. Kromě celé řady jiných, zejména právních souvislostí, které je nutné při tomto převodu vyřešit, je také nutné zabývat se skutečností, zda je tento převod předmětem daně z převodu nemovitostí.

Společenství vlastníků jednotek aktuálně

Poměrně běžnou záležitostí je situace, že vlastník jednotky se rozhodne, že tuto jednotku prodá a převede tedy úplatně vlastnická práva na jiného vlastníka. Kromě celé řady jiných, zejména právních souvislostí, které je nutné při tomto převodu vyřešit, je také nutné zabývat se skutečností, zda je tento převod předmětem daně z převodu nemovitostí. To by mělo být také předmětem tohoto příspěvku.

Převod a přechod nemovitosti

Daň z převodu nemovitostí je upravena zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, v platném znění. Jak vyplývá z § 9 tohoto zákona, předmětem této daně je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Za nemovitosti se považují věci nemovité, byty a nebytové prostory, pokud tedy dojde k prodeji bytu nebo nebytového prostoru jako jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění (dále jen ZOVB), jedná se o převod, který je předmětem daně z převodu nemovitostí. Za převod nemovitosti je možné považovat ty případy, kdy převod vlastnických práv závisí výhradně na vůli dosavadního vlastníka, tedy typicky převod na základě kupní smlouvy. O přechodu nemovitosti mluvíme v takovém případě, kdy převod vlastnických práv není závislý pouze na vůli původního vlastníka a zásadní roli hraje rozhodnutí nějaké třetí strany, nejčastěji příslušného orgánu veřejné moci. Z kontextu § 8 odst. 1 písm. b) zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí lze dovodit, že se jedná o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastnění, vydržení, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku nebo ve veřejné dražbě anebo o nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, v souvislosti s postoupením pohledávky, při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací.

Pokud tedy vlastník jednotky prodává byt nebo nebytový prostor, které jsou jednotkou ve smyslu ZOVB, jedná se o úplatný převod nemovitosti, který je předmětem daně z převodu nemovitostí. Poplatníkem je v takovém případě převodce, tedy prodávající, nabyvatel je ručitelem.

Příklad:

Pan Novák prodává jednotku - byt, panu Malému za 750 000 Kč. Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je pan Novák jako převodce, pan Malý je ručitelem, který je za splnění podmínek § 171 daňového řádu (zákon č. 280/2009 Sb., v platném znění) povinen daň uhradit.

V případě přechodu nemovitosti je poplatníkem nabyvatel, tedy ten, kdo tímto způsobem nemovitost získává.

Výměna nemovitosti

Předmětem daně z převodu nemovitostí je také výměna nemovitostí, v takovém případě se považují jejich vzájemné převody za jeden převod. Daň se vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší. V případě výměny nemovitostí je poplatníkem převodce i nabyvatel a jsou povinni platit daň společně a nerozdílně.

Příklad:

Pan Novák vymění jednotku - byt, která byla oceněna znaleckým posudkem na 900 000 Kč, s panem Malým za jeho byt o ocenění 630 000 Kč a finanční doplatek ve výši 300 000 Kč.

Oba vzájemné převody se považují za jeden a daň se vybere z převodu jednotky pana Nováka, kdy bude stanoven vyšší základ daně, a to 930 000…