V prvním a druhém díle našeho seriálu jsme pojednávali o základních aspektech odpovědnosti za vady v případě prodeje, resp. koupě nemovitosti. Vysvětlili jsme základní nároky z práv z vadného plnění a upozornili na lhůty, ve kterých by měly být uplatněny.
V následujícím článku jsme se rozhodli čerpat ze zkušeností z naší právní praxe a poskytnout konkrétní návod, který může sloužit jako vodítko těm, kteří se pouštějí do koupě nebo prodeje nemovitosti bez odborné právní pomoci.
NahoruDůkladně specifikujte nemovitost
Všem našim klientům, kteří se rozhodli uzavřít kupní smlouvu, vždy doporučujeme, aby dbali na dostatečnou specifikaci předmětu prodeje. Problém zpravidla nebývá v nedostatečném vymezení nemovitosti podle katastrálního zákona (tzn. v souladu s údaji z katastru nemovitostí), ale zejména v popisu faktického stavu nemovitosti, včetně jejích součástí, příslušenství a příp. vybavení.
Uvedené bychom doporučili realizovat vytvořením přílohy ke kupní smlouvě, v níž bude nemovitost a její technický stav detailně popsán (především by měly být výslovně uvedeny veškeré případné vady – k tomu viz níže). Jako vhodné se jeví v příloze uvést i přesný výčet toho, co tvoří součást a příslušenství předmětu prodeje, případně i toho, co naopak součást či příslušenství netvoří. Dále doporučujeme v příloze uvést výčet vybavení, které bude převedeno na kupujícího společně s nemovitostí. Tento krok má především praktický význam, neboť může kupujícímu v budoucnu ušetřit nemalé náklady, a to typicky v případě, kdy prodávající v nemovitosti, navzdory ústní domluvě, zanechá nevyužitelný nábytek, přičemž náklady na jeho likvidaci coby objemného odpadu by měl nést kupující. Pokud by se naopak jednalo o hodnotný starožitný nábytek, lze výše navrhovaným postupem předejít například sporům o to, komu po převodu vlastnického práva k nemovitosti bude takový nábytek náležet.
Pro odstranění pochybností považujeme rovněž za vhodné pořídit fotodokumentaci předmětu prodeje, která bude tvořit přílohu ke kupní smlouvě. Především by fotodokumentace měla zachycovat vady nemovitosti, jak vysvětlujeme níže.
Pokud se před uzavřením kupní smlouvy uzavírá rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí, doporučujeme, aby výše uvedené kroky byly učiněny již v rezervační smlouvě či smlouvě o smlouvě budoucí. Tím se předejde případným budoucím nedorozuměním při uzavírání kupní smlouvy ohledně specifikace předmětu prodeje.
NahoruUveďte v kupní smlouvě vzájemná prohlášení smluvních stran
Součástí kupní smlouvy typicky bývá řada prohlášení obou smluvních stran. Kupující zpravidla prohlašuje, že se s kupovanou nemovitostí dostatečně seznámil a že mu je znám její faktický a právní stav. Prodávající oproti tomu prohlašuje, že se stavem předmětu prodeje obeznámil stranu kupující, že na předmětu prodeje neváznou žádné dluhy a že předmět prodeje netrpí faktickými ani právními vadami. Dále se prodávající zpravidla zavazuje, že až do okamžiku předání nikterak nezhorší faktický stav nemovitosti.
Zahrnutí zmíněných prohlášení do kupní smlouvy lze v zásadě doporučit. Pokud je však cílem prodávajícího docílit vyloučení své odpovědnosti za vady, jako účinnější řešení bychom doporučili co nejvíce vad, kterými nemovitost trpí, v kupní smlouvě výslovně konkretizovat (ideálně v příloze).Pokud je uzavírána smlouva rezervační nebo smlouva o smlouvě budoucí, současně by měly být vady uvedeny již v těchto smlouvách.
NahoruPřiznejte se k vadám nemovitosti!
Jak už bylo vysvětleno v prvním článku tohoto seriálu, zjevná vada je taková vada, kterou kupující musel poznat již při uzavření kupní smlouvy.
Pokud tedy budou veškeré vady v kupní smlouvě uvedeny, tak se ze skrytých vad stanou vady zjevné. Ze zjevných vad přitom není prodávající povinen plnit na základě případných nároků uplatněných kupujícím.
Do prohlášení smluvních stran v kupní smlouvě navrhujeme dále výslovně uvést, že všechny vady popsané v kupní smlouvě (či její příloze), jsou zároveň zohledněny v kupní ceně. Protiargumentem může být, že „přiznání se k vadám“ sníží kupní cenu nemovitosti. Domníváme se však, že výhody v podobě ušetřených nákladů, času a stresu v případě, že by nakonec k soudnímu sporu došlo, mohou tento efekt vyvážit. Riskovat se totiž ve většině případů nevyplácí.
NahoruJak ale tyto vady zjistit? Zajistěte dvojí prohlídku nemovitosti
Klientům doporučujeme, aby si neváhali zajistit odborné prověření (inspekci technického stavu) kupované nemovitosti. Tuto inspekci provádí odborník v oblasti stavebnictví. Výstupem z provedené inspekce bývá nejčastěji zpráva, ve které je detailně popsán technický stav nemovitosti a případné vady. Přílohou této zprávy by měla být fotodokumentace (toto doporučujeme s odbornou firmou výslovně předem sjednat). Díky této inspekci získáte informace o technickém stavu nemovitosti a o případných vadách. Lze rovněž doporučit, aby byl s dostatečným předstihem posouzen soulad stavu nemovitosti se stavební dokumentací, která je uložena u stavebního úřadu. Nicméně toto posouzení by mělo být již věcí právní due diligence, ještě před podpisem samotné kupní smlouvy (ideálně již před uzavřením rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí).
Ideální je provést inspekci alespoň dvakrát – poprvé před uzavřením kupní smlouvy (případně před uzavřením rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí), a to za účelem, aby mohl být kupující seznámen se stavem nemovitosti a jejími vadami. Se zprávou vzniklou z této inspekce je následně potřeba prokazatelně seznámit kupujícího. Ideálně tuto zprávu dát jako přílohu kupní smlouvy (případně jako přílohu rezervační či smlouvy o smlouvě budoucí). Na základě provedené inspekce bude tedy kupující dostatečně seznámen se stavem nemovitosti a případnými vadami, čímž se eliminuje následná odpovědnost strany prodávající za vady. Provedení této inspekce má řadu výhod pro obě smluvní strany – zatímco kupující má jasno ohledně toho, v jakém stavu nemovitost kupuje (a má to navíc potvrzeno nestranným odborníkem), prodávající díky přesnému výčtu vad v kupní smlouvě získá trvalou ochranu před případnými nároky z odpovědnosti za vady, které by vůči němu mohl kupující v budoucnu uplatňovat. Kupující totiž může vůči prodávajícímu standardně vznášet nároky z vad předmětu prodeje až v horizontu pěti let.
Druhou inspekci doporučujeme provést v okamžiku předání nemovitosti (při podpisu předávacího protokolu). Účelem druhé inspekce je posouzení, že stav nemovitosti při předání je v souladu se specifikací, jak byla uvedena v kupní smlouvě (tj. že nedošlo ke zhoršení stavu nemovitosti v období mezi uzavřením kupní smlouvy a předáním nemovitosti). Zároveň může tato druhá inspekce posloužit k odhalení doposud skrytých vady. V případě této inspekce bývá standardním výstupem předávací protokol s uvedením výčtu zjištěných vad podepsaný oběma smluvními stranami. Pořízení předávacího protokolu se obvykle v kupní smlouvě předpokládá, a proto lze jeho vypracování nezávislým odborníkem rozhodně doporučit.
NahoruVyplatí se usilovat o sjednání záruky?
Institut záruky slouží ke zpřísnění odpovědnosti prodávajícího nad rámec odpovědnosti stanovené zákonem. Poskytnutí záruky totiž není ze zákona povinné, a to ani v případě, kdy je smlouva uzavírána se spotřebitelem. Práva vyplývající z odpovědnosti za vady, o níž jsme pojednávali v předchozích dílech našeho seriálu (I. díl Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti a II. díl Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti), a práva vzniklá ze záruky tedy existují nezávisle na sobě, přičemž záruka zákonný…
dostupný obsah
Zavřít
