Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Vyloučení předkupního práva spoluvlastníků v návrhu novely občanského zákoníku

18.3.2020, , Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 6 minut

Senát schválil novelu občanského zákoníku a poslal ji k podpisu prezidenta s účinností zákona od 1. 7. 2020.

Připravený návrh zákona (tisk č. 411), kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále také „NOZ“), se týká právní úpravy bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku a zákoně č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev. Současně dochází i ke změně úpravy bytových družstev v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Právní úprava bytového spoluvlastnictví se dotýká značného množství osob. V roce 2018 bylo v České republice evidováno přibližně 65 tisíc společenství vlastníků jednotek (dále také „společenství“), přičemž jejich počet meziročně vzrostl o 3 %. V bytovém spoluvlastnictví je více než jeden a půl milionu bytů.

Tato úprava je tedy velmi významná pro řadu našich spoluobčanů.

Po přijetí nové právní úpravy vznikla Komise pro aplikaci nové civilní legislativy, která při své činnosti přijala celkem osm stanovisek bezprostředně se dotýkajících bytového spoluvlastnictví, z celkových 31 stanovisek této Komise.

V této souvislosti byla zaznamenána řada praktických i teoretických otázek spojených s právní úpravou bytového spoluvlastnictví, a proto byl již od roku 2014 prováděn rozbor nových ustanovení a probíhala diskuse za účasti řady odborníků z teorie a praxe.

Výsledkem těchto diskusí je projednávaný návrh, jehož cílem je především zpřesnění textu a vyjasnění některých sporných ustanovení. Návrh obsahuje i některé změny zásadního charakteru, které mají přispět k posílení postavení společenství vlastníků, a zlepšení jeho fungování.

Na druhé straně však není záměrem zpracovatelů změna dosavadní koncepce tak, jak byla nastavena občanským zákoníkem, účinným od roku 2014, i když některé změny jsou zásadnějšího charakteru a týkají se především společenství vlastníků (dále také „společenství“), jeho vzniku a dalších otázek spojených se správou společných částí.

Vznik společenství vlastníků

K podstatným změnám lze zařadit například úpravu vzniku společenství vlastníků. Jak již bylo uvedeno v dřívějším příspěvku, odstraňují se pochybnosti o tom, zda společenství vlastníků může vzniknout jako právnická osoba, pokud má pouze jednoho člena. Stanoví se najisto, že i v takovém případě je vznik společenství možný. Současně se stanoví jako nejpozdější možný okamžik vzniku této právnické osoby stav, kdy budou v domě čtyři vlastníci, a má dojít k převodu jednotky pátému vlastníkovi. V takovém případě musí společenství vlastníků jednotek vzniknout, jinak bude znemožněn zápis vlastnictví k další převedené jednotce.

V této souvislosti byla znovu posuzována otázka nutnosti veřejných zápisů při vzniku společenství a dále při změnách jeho stanov. Požadavek veřejné listiny – notářského zápisu - bude nadále nutný v případě založení společenství vlastníků přijetím stanov, a to buď na ustavující schůzi, kdy půjde o notářský zápis o rozhodnutí orgánu, nebo v případě, že se shodnou na obsahu stanov všichni vlastníci jednotek. Pak půjde o notářský zápis o právním jednání.

Výjimka se stanoví pro případ, kdy bude společenství vlastníků zakládat jediný vlastník všech jednotek. V takovém případě se notářský zápis nevyžaduje. Otázku přítomnosti notáře při dalších změnách stanov vyřešil pozměňovací návrh, podle kterého nebude notářský zápis vyžadován v případě, že dojde následně ke změně stanov, pokud tak nebude třeba podle úpravy ve vlastních stanovách společenství To je pro praxi nepochybně velmi důležité.

Vyloučení předkupního práva

Mezi další zásadní změny, ke kterým došlo v průběhu projednávání návrhu, lze zařadit zejména vyloučení předkupního práva, které bylo na základě pozměňovacího návrhu zrušeno v širším než navrhovaném rozsahu, takže se úprava v podstatě vrací do stavu, jaký zde byl před novelou občanského zákoníku přijatou pod číslem 416/2016 Sb., která nabyla účinnosti od 1. 1. 2018.

Podle této úpravy mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, avšak pouze v případě, když bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. To neplatí, pokud spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě…