Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2236

 Nahoru[Vymezení pojmu byt]

Komentované ustanovení je jedním ze základních ustanovení Pododdílu 2 Nájem – Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu.

Ustanovení § 2236 definuje byt jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.

Důraz je tedy kladen na to, aby obytný prostor byl nejen určen k bydlení ale také užíván k účelu bydlení.

Z důvodové zprávy vyplývá, že by se mělo jednat o tzv. samostatný byt, tedy takový prostor, který má samostatný vstup a jeho užívání není odvislé od jiných prostor mimo byt. Ačkoliv smluvně může být sjednáno něco odlišného.

Určení k účelu bydlení z hlediska veřejného práva

Skutečnost, že se jedná o místnost či soubor místností, které jsou určeny k účelu bydlení, obvykle vyplývá ze správního rozhodnutí (kolaudační souhlas).

S pojmem byt pracuje NOZ i na dalších místech. Například § 1159 definuje jednotku, která zahrnuje byt, jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.

Vymezení pojmu byt historicky

Zákon č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, definoval byt v § 62 jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto svému účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky. Ustanovení § 63 tohoto zákona pak definovalo pojem obytné místnosti. Pojem obytný prostor, se kterým pracuje NOZ, tento zákon nevymezoval.

Vymezení pojmu byt bylo upraveno i v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Podle § 2 písm. b) tohoto zákona se bytem pro účely tohoto zákona rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.

Pro shora uvedená vymezení bytu bylo rozhodující právě rozhodnutí stavebního úřadu, čímž se odlišuje od stávající úpravy v NOZ, ovšem ve zbytku definice je zřejmé, že z dřívějších definic vychází.

Dalším právním předpisem vymezujícím pojem byt je například vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, tato vyhláška definuje jak byt, tak i obytnou místnost. Bytem se podle této vyhlášky rozumí soubor místností, případně i jen jedna obytná místnost, které splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny. Obytnou místností je přitom část bytu, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m². Obytnou místností je i kuchyň, která má plochu nejméně 12 m² a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla. Tvoří-li byt jen jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m², přičemž v místnosti se zkosenými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha místnosti se světlou výškou menší než 1,2 m.

Jak již bylo uvedeno shora, podle komentovaného ustanovení se bytem rozumí:

a) místnost nebo soubor místností, které jsou součástí domu (ať již rodinného nebo bytového),

b) tvoří obytný prostor,

c) jsou určeny a užívány k účelu bydlení.

Obytný prostor

Co je obytný prostor konkrétně, komentované ustanovení neříká, přesto lze ze shora uvedeného dovodit, že se musí jednat o prostor (místnost či soubor místností), které jsou způsobilé pro bydlení. Splňují tedy předpoklady pro bydlení, zejména se tedy jedná o prostory zdravotně nezávadné pro trvalé bydlení. A vycházíme-li z definice shora uvedené vyhlášky, pak by se mělo jednat o prostor, který je vytápěný, větratelný a osvětlený a tudíž taktéž…