Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2249

[Jednostranné zvyšování a snižování nájemného]

Komentované ustanovení zakotvuje možnost jednostranného zvýšení nájemného ze strany pronajímatele a jednostranného snížení nájemného ze strany nájemce.

K odst. 1

Pronajímatel a nájemce si mohou v souladu s § 2248 nájemní smlouvou dohodnout na každoročním zvyšování nájemného. Pronajímatel a nájemce mohou taktéž zvyšování nájemného vyloučit nebo určit delší interval pro zvyšování než kalendářní rok. Vždy se dává přednost dohodě nájemce s pronajímatelem před právní úpravou.

Pokud však žádná dohoda nájemce a pronajímatele neexistuje, pak může dojít k jednostrannému zvýšení nájemného ze strany pronajímatele. Postup při zvyšování nájemného je zakotven v odst. 1 až 3 komentovaného ustanovení.

Návrh na zvýšení nájemného

Pokud pronajímatel chce, aby nájemce hradil zvýšené nájemné, musí nejprve zvýšení nájemného nájemci navrhnout. Návrh musí být učiněn písemně a musí být nájemci doručen.

Z návrhu musí vyplývat:

• - vůle pronajímatele ke zvýšení nájemného,
• - nově navrhovaná nová výše nájemného,
• - doložení splnění všech podmínek stanovených komentovaným ustanovením (viz níže).

Limity zvýšení nájemného

Pokud se týká navrhované výše nájemného, není pronajímatel veden pouze volnou úvahou, ale je komentovaným ustanovením limitován. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného až do výše:

• - obvyklého nájemného v daném místě, přičemž
• - navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

Návrh na zvýšení nájemného může pronajímatel učinit vždy až po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení. Výše obvyklého nájemného v daném místě se stanovuje postupem podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (viz odst. 2 komentovaného ustanovení).

Návrhy, ke kterým se nepřihlíží

Nepřihlíží se k návrhu, který:

• - pronajímatel učiní dříve nežli po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno,
• - neobsahuje nově stanovenou výši nájemného,
• - nedokládá splnění dalších podmínek stanovených komentovaným ustanovením.

Doložení podmínek pro zvýšení

Trochu problematické je, co komentované ustanovení myslí pojmem "nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení". Zřejmě bude třeba v návrhu uvést, kdy naposledy ke zvýšení došlo, o kolik se částka zvedala v posledních třech letech, jaká byla výše tehdy sjednaného nájemného, a především bude nezbytné doložit způsobem uvedeným v odst. 2 komentovaného ustanovení výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Bude tedy třeba doložit posudek znalce o výši obvyklého nájemného pro pronajímaný byt nebo doložit výši nájemného u nejméně tří srovnatelných bytů. K výzvě bude nutné předložit o všem i doklady.

K odst. 2

Komentované ustanovení je zmocňovacím ustanovením. Na jeho základě bylo vydáno nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

Definice srovnatelného nájemného

Srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě je pak souhrnná veličina srovnatelných nájemných, přičemž srovnatelným nájemným je nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného.

Způsoby zjištění srovnatelného nájemného

Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby:

a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,

b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat jiný než obytný prostor, použijí se pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě tyto metody přiměřeně.

Při posuzování srovnatelnosti nájemného musí existovat shoda alespoň v některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného. Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou ve variantách charakteristik, a to:

a) srovnatelností nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a

b) srovnatelností obytné hodnoty bytu.

Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které:

a) jsou pronajaty jako byty služební,

b) nejsou pronajaty jako obytné prostory, a to ani zčásti,

c) jsou přenechány k přechodnému užívání nebo krátkodobému účelu,

d)…