Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2260

 Nahoru[Postup pronajímatele před započetím provádění prací]

Komentovaná ustanovení § 2260 až § 2262 bezprostředně navazují na právní úpravu uvedenou § 2259, ve které jsou stanoveny případy, kdy je pronajímatel oprávněn činit úpravu bytu a domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu a nájemce je povinen tento stav strpět.

Jedná se o následující případy:

a) pokud úprava bytu či domu nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce,

b) provádí-li pronajímatel úpravu bytu či domu na příkaz orgánu veřejné moci (většinou na příkaz stavebního úřadu nebo soudu),

c) hrozí-li bez provedení úpravy bytu nebo domu přímo zvlášť závažná újma.

Bližší výklad k jednotlivým případům viz § 2259.

Zákonem nařízená změna

Je sporné, jak postupovat v případě, že určitá změna domu či bytu bude pronajímateli uložena zákonem a pronajímatel nebude disponovat příkazem stavebního úřadu nebo soudu. Podle našeho názoru je ustanovení aplikovatelné rovněž na takový případ a nájemce je povinen tuto úpravu strpět, i když pronajímatel nedisponuje příkazem orgánu veřejné moci.

V ostatních případech může pronajímatel provést úpravu bytu či domu pouze se souhlasem nájemce.

Souhlas nájemce se sice nevyžaduje, je však možné, že může být k provedení úprav, přestavby či jiných změn bytu či domu potřeba součinnost nájemce, respektive částečné nebo úplné vyklizení jeho bytu. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v souvislosti s vyklizením bytu jsou pak stanovena v komentovaných ustanoveních.

Provedení úprav bez nutnosti vyklizení

Komentovaná ustanovení se tak nevztahují na případy uvedené pod písmenem a), tedy případy, kdy pronajímatel provádí úpravu domu či bytu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, pokud úprava bytu či domu nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí nájemce. V takovém případě má podle našeho názoru pronajímatel právo požadovat od nájemce zpřístupnění bytu za účelem provedení takovýchto změn (např. se pronajímatel rozhodne provést zateplení stěn u balkónů). Pokud by nájemce přístup do bytu odmítl, pak se může zpřístupnění bytu pronajímatel domáhat soudně. Soud pak bude zvažovat, jak provádění úprav naruší pohodlí nájemce při užívání bytu, a může nájemci zpřístupnění bytu uložit. Bohužel výslovnou právní úpravu v tomto smyslu však nenalezneme.

NOZ "vychází ze zásady, že v případě nutnosti provádění přestavby nebo úprav nebo jiných stavebních změn není třeba ukončovat nájemní vztah, ale je nutné na období úprav zajistit nájemci možnost mít jiné bydlení, resp. uhradit nájemci zálohu na náklady účelně nájemcem vynaložené v souvislosti s vyklizením bytu a zajištěním si bytu jiného po dobu úprav."¹

Poskytnutí přiměřené náhrady nákladů a zálohy na ni

Pokud jsou naplněny podmínky stanovené v § 2259 a úprava bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavba či jiná změna, nevyžaduje souhlas nájemce, ale vyžaduje vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout:

1. přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zároveň
2. zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu.

Přiměřenou náhradou účelně vynaložených nákladů se rozumějí takové náklady, které nájemce musel vynaložit na fyzické vyklizení bytu a na zpětné nastěhování nájemce zpět do bytu. Je otázkou, do jaké míry musí pronajímatel nájemci hradit náhradní ubytování. Nájemce totiž po dobu, kdy nemůže byt užívat, zcela přirozeně nemusí hradit pronajímateli nájemné a bylo by nespravedlivé, aby za něj pronajímatel plně hradil náklady spojené s náhradním ubytováním. Přednostně musí náhradní bydlení zajistit nájemci pronajímatel (§ 2210 odst. 3). Nájemci podle téhož ustanovení vzniká právo na vypovězení nájmu bez výpovědní doby.

Náhradním bydlením se rozumí pronájem bytu obdobné kvality a velikosti, jako nájemce užíval. Jistě si může náhradní bydlení zajistit i nájemce sám. Připouští se na přechodnou dobu i byt kvality vyšší, pokud by pronajímatel nebo…