Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 745

 Nahoru[Společné nájemní právo manželů]

Společné nájemní právo a dosavadní úprava

Jestliže ustanovení § 744 postihuje právní důvod bydlení manžela v případě, že druhý manžel má jiné než závazkové právo k domu či bytu, v němž mají manželé obydlí, ustanovení § 745 na něj navazuje, když upravuje společné nájemní právo manželů.

Zatímco ustanovení § 744 se vztahuje ke všem právům s výjimkou práv závazkových, ustanovení § 745 již upravuje výlučně společné nájemní právo manželů s tím, že u ostatních závazkových práv se úprava použije obdobně (srov. ustanovení § 745 odst. 1 věta druhá).

Co se týká společného nájemního práva manželů, v tomto směru úprava navazuje na předchozí (ustanovení § 703 – 705 ObčZ).

Smysl a účel právní úpravy

Rovněž v případě ustanovení § 745 je smyslem a účelem právní úpravy (stejně jako u ustanovení § 744) ochrana druhého manžela (resp. rodiny jako celku), jemuž se poskytuje užívací titul odvozený od užívacího titulu jeho manžela.

Dispozitivnost právní úpravy

Ve druhém odstavci komentované ustanovení výslovně připouští možnost odchylné smluvní úpravy.

Odchylná úprava může spočívat v ujednání (manželů), které vyloučí aplikaci zákonné úpravy (vyloučí vznik společného nájemního práva), rozšíří použití zákonné úpravy (i na případy, na něž by se jinak zákonná úprava nevztahovala), případně v jakékoli jiné modifikaci zákonné úpravy. Je však podle našeho názoru nutno vyžadovat, aby obsah odlišného smluvního ujednání manželů nebyl v rozporu se smyslem a účelem zákonné úpravy (srov. důvody neplatnosti právního jednání podle ustanovení § 580 odst. 1).

Zákon ve vztahu k formě dohody podle ustanovení § 745 odst. 2 nestanoví žádné požadavky. Vzhledem k tomu, že se však svou podstatou (v případě nájemního vztahu) bude jednat o změnu obsahu nájemní smlouvy, pro niž zákon vyžaduje písemnou formu (srov. ustanovení § 2237), lze požadavek písemné formy vztáhnout i na dohodu podle ustanovení § 745 odst. 2 s ohledem na ustanovení § 564 odst. 1.¹

Nevyžaduje-li zákon pro právní jednání písemnou formu (u jiných, obdobných užívacích titulů podle věty druhé ustanovení § 745 odst. 1), bylo by takto požadavek písemné formy dohody podle ustanovení § 745 odst. 2 dovodit pouze v případě, že si tak strany sjednaly (srov. ustanovení § 564 část věty za středníkem).

Podmínky vzniku společného nájemního práva

Vznik společného nájemního práva manželů zákon váže na kumulativní splnění těchto podmínek:

a) obydlí manželů v domě či bytě,

b) k němuž má jeden z manželů nájemní právo.

K podmínce obydlí manželů v domě či bytě [podmínka sub a)] srov. komentář k ustanovení § 744.

Nájemní právo manžela [podmínka sub b)] může být dáno již při uzavření manželství (v takovém případě společné nájemní právo vznikne uzavřením manželství), případně může vzniknout později (v takovém případě společné nájemní právo manželů vznikne účinností smlouvy).

Zákon hovoří o nájemním právu manžela, nikoli o výhradním nájemním právu manžela (srov. a contrario ustanovení § 744, v němž naopak hovoří o výhradním právu umožňujícím bydlet).

Podobně ani předchozí úprava (ustanovení § 703 a násl. ObčZ) nevyžadovala explicitně, aby nájemní právo prvního manžela bylo výlučné (tj. aby je nesdílel s další osobou, odlišnou od druhého manžela). Judikatura však požadavek výhradnosti nájemního práva prvního manžela dovodila, a to s poměrně racionálním odůvodněním, jehož těžiště tkví jednak v odlišnosti obou institutů (společný nájem bytu a společný nájem bytu manžely) a způsobech jejich vzniku, jednak v ochraně, rovném postavení, právní jistotě a legitimním očekávání třetí osoby, tj. té osoby, které svědčí nájemní právo společně s prvním manželem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1978, sp. zn. 1 Cz 18/78, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 24/1980, či bod 2 Stanoviska Nejvyššího soudu ze dne 1. 12. 1988, sp. zn. Cpj 40/88, uveřejněného ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 23/1989).

Domníváme se, že tytéž závěry lze uplatnit též ve vztahu k úpravě společného nájemního práva manželů obsažené v komentovaném ustanovení. Pro opačný závěr by nicméně svědčila skutečnost, že zákonodárce v předchozím ustanovení (§ 744) požadavek výhradnosti užívacího titulu prvního manžela výslovně uvedl.² Není nám dosud známa judikatura, která by se touto otázkou ve vztahu k nové úpravě zabývala.

Podmínkou vzniku společného nájemního práva manželů není vědomí pronajímatele o této skutečnosti ani jeho souhlas. Společné nájemní právo manželů vzniká ex lege při splnění shora uvedených podmínek bez ohledu na to, zda o tom pronajímatele ví či zda s tím souhlasí, ostatně souhlasu pronajímatele není třeba k přijetí osoby manžela jako nového člena domácnosti, ani kdyby si pronajímatel jinak právo souhlasu vyhradil, neboť se jedná o osobu blízkou (srov. ustanovení § 2272 odst. 2). Z obecné úpravy nájemního vztahu nicméně plyne informační povinnost nájemce podle ustanovení § 2272 odst. 1.

Služební byty, byty zvláštního určení a družstevní byty

Jedná-li se o zvláštní případy nájmu bytu (nájem služebního bytu podle ustanovení § 2297 a násl., nájem bytu zvláštního určení podle ustanovení § 2300 a násl.), právní úprava ve vztahu k nim nevylučuje vznik společného nájemního práva manželů. I v těchto specifických případech tedy za shora uvedených podmínek společné nájemní právo manželů vzniknout může.

Společný nájem bytu manžely může vzniknout též v případě družstevního bytu, k tomu srov. úpravu v ustanovení § 745 - § 747 ZOK.

Vznik společného nájemního práva

Při splnění shora uvedených podmínek vzniká manželům společné nájemní právo, a to ke dni uzavření manželství (jestliže jeden z manželů měl nájemní právo již dříve), případně později za trvání manželství (účinností nájemní smlouvy). Manželé si mohou vznik společného nájemního práva smluvně upravit odlišně (ustanovení § 745 odst. 2).

Obsah společného nájemního práva

Společné nájemní právo manželů se řídí jednak obecnou úpravou nájmu (ustanovení § 2201 a násl.), jednak úpravou společného nájmu (ustanovení § 2271), jednak zvláštní úpravou v ustanovení § 745 a § 746, § 748 až § 750).

Společné nájemní právo manželů svědčí oběma manželům společně a nedílně, jedná se o zvláštní případ společného nájmu (srov. ustanovení § 2270 a násl.).

Nedílnost společného nájemního práva manželů má za (hmotněprávní) následek mj. to, že pronajímatel musí právní jednání (u nichž se manželé nemohou zastupovat) adresovat každému z manželů zvlášť. To platí například pro výpověď z nájmu bytu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 1. 2012, sp. zn. 26 Cdo 4189/2010), či pro jednostranné zvýšení nájemného (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo…