5.2.4.3
Opravy bytu a finanční účast nájemce
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Právní úprava práv a povinností nájemce a pronajímatele při provádění drobných oprav v bytě vychází z ustanovení § 2257 NOZ, podle kterého nájemce provádí pouze běžnou údržbu související s užíváním bytu. Z toho vyplývá nejen nájemcova povinnost zajistit obvyklé udržování bytu, ale i hrazení nákladů, které se obvykle při delším užívání provádějí, včetně zajištění tzv. drobných oprav v bytě, které jsou s běžnou údržbou spojeny.
Od ustanovení § 2257 odst. 2 se lze odchýlit, avšak pouze ve prospěch nájemce. Smluvní strany se tedy mohou například dohodnout, že i běžnou údržbu a drobné opravy provádí a hradí pronajímatel, popř. že je provádí sice nájemce, avšak na náklady pronajímatele. Není již možné ujednání, že nájemce provádí a hradí drobné opravy a běžnou údržbu ve větším rozsahu, než stanoví nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Občanský zákoník do účinnosti nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, (tj. do 1. 1. 2016) pojem drobných oprav a běžné údržby nevymezoval.
Podle výkladového stanoviska č. 15 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti, nemají-li strany po 1. 1. 2014 výslovně upraveno ve smlouvě o nájmu bytu, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami, je možné, s ohledem na absenci podrobného vymezení těchto pojmů v občanském zákoníku, i nadále vycházet z dosavadní právní praxe, založené nařízením vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí zákon č. 40/1964 Sb.
Expertní skupina dospěla k závěru, že pokud strany v nájemní smlouvě i nadále po 1. 1. 2014 budou odkazovat na ustanovení § 5 a 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí zákon č. 40/1964 Sb., je nutné obsah zrušeného nařízení vlády vykládat jako součást smluvních ujednání.
V případě, že nájemní smlouva nebude na tato ustanovení zrušeného nařízení odkazovat, bude i nadále možné od 1. 1. 2014 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí zákon č. 40/1964 Sb., zohledňovat jako tzv. soft law. Bude záležet jen na soudu, který pro případ konkrétního sporu posoudí, zda běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu je povinen provést na svůj náklad nájemce (§ 2257 odst. 2 NOZ), nebo už půjde o povinnost pronajímatele (§ 2257 odst. 1 NOZ); zmíněné zrušené nařízení vlády mu k tomu může být ideovým vodítkem.
Vzhledem k časové prodlevě (2 roky od účinnosti NOZ), kdy neexistovalo podrobnější vymezení pojmů drobné opravy a běžná údržby, a nové nařízení tedy neruší předchozí právní předpis, neobsahuje ani tzv. přechodná ustanovení, která by řešila existující vztahy a jejich přechod do nové právní úpravy.
S ohledem na jednostranně kogentní charakter ustanovení § 2257 NOZ (odchýlit se lze pouze ve prospěch nájemce, nařízení vlády tedy stanoví maximální rozsah drobných oprav a běžné údržby prováděné a hrazené nájemcem), je třeba i v již sjednaných nájemních smlouvách vycházet z této skutečnosti a přizpůsobit existující ujednání novému rozsahu drobných oprav a běžné údržby podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. To znamená, že pokud by byl v nájemní smlouvě sjednán větší rozsah drobných oprav a běžné údržby, uplatní se ode dne účinností nového nařízení vlády již pouze rozsah podle tohoto nařízení.
Od provádění drobných oprav je však třeba odlišit odstraňování vad pronajaté věci (§ 2267 NOZ) a provádění úprav, změn a přestaveb pronajaté věci (§ 2263 NOZ).
Další podmínkou pro uplatnění nařízení vlády o drobných opravách je skutečnost, že předmětem drobných oprav a běžné údržby mohou být pouze zařizovací předměty ve vlastnictví pronajímatele a předmětem údržby součásti prvků tvořících vnitřní ohraničení bytu.
Pokud je zařizovací předmět ve vlastnictví nájemce, hradí si veškeré opravy a údržbu nájemce, který je i vlastníkem.
Nařízení vlády vymezuje jednak běžnou údržbu bytu a dále pojem drobných oprav. Drobné opravy definuje je nařízení vlády č. 308/2015 Sb. jednak věcně (v § 4) a jednak finančním limitem (v § 5) Současně je pro obě slupiny oprav stanoven roční limit nákladů v § 6. Tento limit se nevztahuje na běžnou údržbu. Běžnou údržbu hradí nájemce bez finančních omezení.
Pokud jde o zařizovací předměty ve vlastnictví pronajímatele, vztahuje se věcné vymezení na skupiny oprav a výměn, které jsou považovány za drobné. Dále je v nařízení vlády uveden taxativní výčet jednotlivých předmětů vybavení bytu, jejichž opravy jsou rovněž drobnými opravami. Také výměny drobných součástí těchto vyjmenovaných předmětů jsou považovány za drobné opravy. Výčet skupin oprav a výměn jmenovitě v nařízení uvedených je taxativní a nelze jej rozšiřovat
Vymezení podle drobných oprav podle výše nákladů se vztahuje na drobné opravy, za které se považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000…
