Návrh úpravy nájemného při zhodnocení domu nebo bytu - § 2250 NOZ

2.1.2

Návrh úpravy nájemného při zhodnocení domu nebo bytu - § 2250 NOZ

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Ministerstvo pro místní rozvoj chystá změny v občanském zákoníku, které se zásadně dotknou nájemních vztahů. Zvažované úpravy představujeme v sérii kapitol.

Návrh aby NOZ, umožňoval:

• - pronajímateli dohodnout se s nájemcem o zvýšení nájemného až o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně (lze již nyní);
• - domoci se u soudu zvýšení nájemného až o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně;
• - jednostranně zvýšit nájemné o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně (výši účelně vynaložených nákladů prokazuje pronajímatel, nezapočítávala by se běžná údržba ani dotace);
• - nájemci bránit se proti nepřiměřeně vysokému jednostrannému zvýšení nájemného u soudu s výhodou obráceného důkazního břemene;
• - vypovědět nájemní smlouvu v případě jednostranného zvýšení nájmu s tím, že se nájemné po dobu výpovědní doby nezvýší;
• - V hodnocení dopadů regulace bude vyhodnoceno případné zastropování celkového možného zvýšení nájmu (vztah § 2248 a § 2249 a upraveného § 2250 NOZ).

Nájemní smlouva je smlouvou úplatnou. Občanský zákoník stanoví v ustanovení § 2246 NOZ, že strany si ujednají nájemné pevnou částkou (jedná se o nájemné smluvní). Bližší postup lze kromě znaleckého posudku, znalostí realitních zprostředkovatelů, najít též v nařízení vlády č. 453/2013 Sb., kterým se stanoví podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. V odstavci 2 zmíněného § 2246 NOZ se připouští dokonce, že lze uzavřít nájemní smlouvu bez sjednané výše nájemného, které se v takovém případě hradí ve výši v místě a čase obvyklé. Podstatné je, že v zásadě jde o peněžité plnění, nebo plnění vyjádřitelné penězi.

Podle § 2248 NOZ si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného a jeho způsob, např. indexací v souvislosti s růstem cen zveřejňovaným Českým statistickým úřadem.

Je tedy možné se dohodnout na výši nájemného a rovněž si sjednat možnost jeho zvyšování přímo v uzavírané smlouvě.

V případě, že se strany na zvyšování nájemného při uzavření nájemní smlouvy nedohodnou, nebo se jedná o smlouvy, které byly uzavřeny již dříve a zvyšování nájemného v nich není upraveno, je postup upraven v § 2249 NOZ Podle tohoto ustanovení má pronajímatel právo navrhnout zvýšení nájemného s následujícími omezeními:

• do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě,

• navržené zvýšení nesmí být spolu s tím, k němuž došlo v posledních 3 letech, vyšší než 20 %,

• mezi návrhy musí uplynout doba 12 měsíců.

K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného, nebo nejsou dodrženy další podmínky, se nepřihlíží (tj. jako by nebyl učiněn). Jde tedy o určitou formu regulace při zvyšování nájemného.

Pokud nájemce souhlasí s navrženým zvýšením, zaplatí nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Pokud nájemce nesdělí pronajímateli do dvou měsíců ode dne dojití návrhu na zvýšení nájemného, že se zvýšením souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Nepřijme-li nájemce návrh učiněný v souladu se stanovenými požadavky, soud může nájem zvýšit (s účinky ode dne podání návrhu) až do výše obvyklého nájemného (není omezen 20 %). Právní úprava tak motivuje nájemce přijmout řádný návrh a nevystavit se riziku, že soud zvýší nájemné o vyšší částku, než mohl navrhnout pronajímatel.

Druhy věcně usměrňovaného nájemného:

• Nájemné v družstevních bytech.

• Věcně usměrňované nájemné v bytech postavených se státní pomocí.

Výše nájemného ve všech družstevních bytech, pokud jsou užívány členy družstva – nájemci bytů se stanoví usnesením členské schůze příslušné právnické osoby obvykle ve výši nákladového nájemného. To vychází z úpravy obsažené v § 744 ZOK, kde se stanoví: "Členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.".

Lze tedy dovodit, že případně novelizované ustanovení § 2250 NOZ, by se zřejmě na bytová družstva nevztahovalo.

Výše uvedené však neplatí v případě, že byt je užíván nečlenem družstva, zde je obvykle uplatňováno místně obvyklé nájemné.

Cca od roku 1996 byly opět stavěny byty s finanční pomocí státu. Nájemné v dotovaných bytech bylo stanoveno odkazem na ustanovení § 6 vyhlášky č. 176/1993 Sb., který…