4.1.2
Správa domu a pozemku při vzniku SVJ podle NOZ
JUDr. Pavla Schödelbauerová
SVJ podle nové právní úpravy již nemá povahu právnické osoby "zvláštního druhu" (sui generis), jako tomu bylo dosud podle ZOVB. Vzhledem k ustanovení § 1221 jde v podstatě o species spolku. Obdobně jako u spolků a družstev v současné i nově navrhované zákonné úpravě se navrhuje stanovit, že se k založení společenství vlastníků vyžaduje přijetí stanov a stanoví se jejich povinné náležitosti. Z úpravy o spolku je vyloučeno použití ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích a o náhradní členské schůzi. Z povahy věci vyplývá, že zřejmě nebude možné použít ani ustanovení o rozhodčí komisi.
Účel SVJ je vymezen správou domu a pozemku a případně dalšími v zákoně výslovně uvedenými činnostmi (uzavření smlouvy o úvěru, zřízení zástavního práva k jednotce se souhlasem jejího vlastníka apod.). Vylučuje se výslovně jeho způsobilost podnikat nebo podílet se na podnikání jiných osob. To má své odůvodnění i zákonným ručením vlastníků jednotek za dluhy SVJ. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.
Právní postavení SVJ je i nadále založeno na principu vymezené (resp. omezené) právní subjektivity v tom smyslu, že SVJ může vykonávat pouze takové činnosti, které NOZ vymezuje, a pouze v těchto věcech je oprávněno vykonávat svá práva a zavazovat se. Jde o omezenou právní subjektivitu, tedy "speciální právní subjektivitu“. Právní subjektivita SVJ je zákonem omezena především vymezením dovolené činnosti v § 1189 a § 1208 a také vymezením (resp. omezením) oprávnění nabývat majetek (§ 1195), který může SVJ nabývat výlučně pro účely stanovené v ZOVB, tj. pro účely správy domu a pozemku. Právní úprava nepřipouští, aby SVJ jednalo za vlastníky jednotek na základě zmocnění v jiných záležitostech, než je upraveno (§ 1196).
Účelem členství vlastníků v SVJ je sdružit vlastníky k výkonu správy domu a pozemku v právnické osobě, která je nadána oprávněními a povinnostmi stanovenými zákonem; speciální oprávnění této právnické osoby l výkonu správy domu a pozemku spolu se speciálním zákonným vymezením práv a povinností spoluvlastníků vytváří zvláštní právní prostor pro správu domu a pozemku.
Spoluvlastníci domu jsou osobami, které se v důsledku toho, že se stali vlastníky jednotek, stali se současně ze zákona členy zvláštního druhu právnické osoby, jíž jsou zákonem svěřeny některé působnosti, které jinak příslušejí u podílového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku podílovým spoluvlastníkům. Rozsah přenesení kompetencí by měl být pojímán v případě pochybností spíše restriktivně, vzhledem k tomu, že se jedná o výkon vlastnických oprávnění.
Uzákoněným způsobem správy společných částí domu a pozemku, tj. činností SVJ jako osoby zákonem k této činnosti určené, je totiž v určitém rozsahu ze zákona omezeno právo spoluvlastníků samostatně vykonávat správu domu a pozemku v porovnání s principy podílového spoluvlastnictví. Zvláštní druh plurality spoluvlastníků domu si vyžádal zvláštní druh "správy domu" odvíjející se od speciálních znaků vlastnictví jednotek, oproti právní úpravě podílového spoluvlastnictví, jehož použití však oddíl o bytovém spoluvlastnictví výslovně nevylučuje, jako tomu bytu v úpravě § 3 ZOVB. Odlišení SVJ od jiných právnických osob lze charakterizovat především těmito znaky SVJ:
- zakládá se výlučně za účelem stanoveným zvláštním zákonem,
- má speciální právní subjektivitu,
- majetek může nabývat výlučně pro účely činností vymezených v oddílu bytové spoluvlastnictví),
- nesmí podnikat, ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů, nebo být jejich společníkem nebo členem,
- vzniká vždy pro jeden dům,
- členství ve SVJ vzniká ze zákona, aniž by vlastník jednotky měl možnost tento stav ovlivnit (vzniká v tomto smyslu nezávisle na jeho vůli), přičemž totéž platí pro zánik členství ve SVJ,
- činnost a hospodaření se prioritně týká společných částí domu, a nikoliv hospodaření s vlastním majetkem SVJ (které může být pouze odvozeno od uvedené činnosti),
- má ze zákona zvláštní postavení, které v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek,
- není vlastníkem ani spoluvlastníkem domu, pro který vzniklo, nemusí mít žádné vlastní jmění, a přesto vystupuje při výkonu a zajišťování správy společných částí domu svým jménem a na vlastní účet,
- členové SVJ ručí za závazky SVJ celým svým majetkem (v pozici individuálních, nikoli solidárních ručitelů), a to v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku.
SVJ jako právnická osoba vzniká vždy v každém jednotlivém domě a nemůže vzniknout např. pro dva domy společně. Není řešeno rozdělení domu, kde je několik sekcí se samostatnými vchody a sekce mají samostatné popisné číslo a splňují stavebnětechnické podmínky samostatnosti, tj. tato sekce je tak stavebnětechnicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy (v praxi jde o tzv. "delší paneláky" s více samostatnými vchody). Přesto se lze domnívat, že i nadále může původce prohlášení rozhodnout, zda domem s jednotkami bude celý tento bytový dům s více sekcemi (pak půjde o jediné SVJ "pro všechny vchody"), anebo zda jednotlivé sekce jsou budovami (pak půjde o samostatná SVJ pro každou tuto sekci).
Rozdíl mezi obchodními společnostmi či družstvy na straně jedné a SVJ na straně druhé souvisí s majetkovým postavením SVJ, protože v prvém případě se předpokládá majetek společnosti či družstva, s nímž tyto právnické osoby hospodaří (zejména v rámci svého podnikání či jiné činnosti), zatímco v případě SVJ není prvořadě předpokládán majetek SVJ. Účelem SVJ není hospodařit s vlastním majetkem, nýbrž spravovat společné části domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví. Teprve v druhé řadě se připouští ve vymezeném rozsahu, že SVJ může mít svůj určitý majetek, který však může pořizovat jedině pro účely vymezené činnosti SVJ (v rámci speciální právní subjektivity).
Tento zásadní rozdíl v majetkovém postavení SVJ oproti uvedeným právnickým osobám má také vliv na pojetí ručení členů SVJ za závazky SVJ, a to v podílu podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, přičemž jde o ručení neomezené, tedy ručení celým majetkem každého jednotlivého vlastníka (ručení podílové, nikoliv solidární). Toto ručení nemá vliv na skutečnost, že SVJ za své závazky primárně odpovídá celým svým majetkem.
Vzhledem k tomu, že vlastníci jednotek ručí za dluhy společenství celým svým majetkem v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, ručí v tomto rozsahu i za úvěr. Neplní-li společenství závazky ze smlouvy o úvěru, může se věřitel uspokojovat uplatněním ručitelského závazku vůči kterémukoli vlastníkovi jednotky, jelikož se jedná o individuální ručení každého vlastníka jednotky, avšak jen do výše jeho podílu na dluhu společenství, který odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 2018).
Nabízí se otázka, jak řešit situaci, kdy někteří vlastníci jednotek jsou připraveni zaplatit jednorázově v hotovosti svůj podíl na dluhu společenství z titulu smlouvy o úvěru? Na jednu stranu se tím zbaví povinnosti dále přispívat, na druhou stranu se tím však neomezí jejich zákonné ručení. Ani případná písemná dohoda uvnitř společenství o omezení ručení z důvodu zaplacení podílu na dluhu společenství z titulu smlouvy o úvěru není účinná vůči věřiteli, nýbrž se dotýká jen úpravy poměrů mezi vlastníky jednotek týkajících se dílčího ručení každého z nich.
NOZ již neupravuje výslovně možnost SVJ obsaženou dosud v § 9a ZOVB, a to oprávnění k uzavírání smluv o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že v těchto případech lze jen těžko hovořit o správě domu, neboť se jedná o dispoziční oprávnění vlastníka nakládat se svým majetkem a tato kompetence není na SVJ výslovně přenesena, SVJ tyto činnosti již zřejmě nadále oprávněno vykonávat nebude.
NahoruSrovnání s dosud platnou úpravou
ZOVB zná několik typů správy a tomu odpovídajících několik způsobů určení správce.
V případě vzniku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby plní funkci správce společenství vlastníků jednotek. Pokud společenství nevznikne, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení § 11 odst. 1 až 6.
Společenství jako právnická osoba nevznikne do určité doby u domů s jednotkami, které byly převedeny z vlastnictví bývalých LBD a SBD, není ovšem s ohledem na případný podíl jednotek zůstávajících ve vlastnictví SBD vyloučeno, aby tato zvláštní právní úprava zůstávala u určitých domů trvale. Tento druh správy byl založen ustanovením - § 9 odst. 4 ZOVB. Společenství zde vzniklo podle znění zákona č. 72/1994 Sb., ve znění před novelou č. 103/2000 Sb., ovšem jako společenství vlastníků bez právní subjektivity.…
