Účel pasportizace

4.4.1

Účel pasportizace

Ing. Irena Zachariášová

Pasportizace bytů je zaměření a zdokumentování skutečného stavu nemovitosti se všemi náležitostmi, které se k ní vztahují. Ačkoliv by se mohlo zdát, že se jedná o úzce profilovou službu, opak je pravdou. Škála poskytovaných služeb je velice široká a liší se případ od případu. Ani z legislativního hlediska nelze najít konkrétní zákonitosti, protože vždy záleží na individuálních požadavcích vlastníka nemovitosti a na účelu, ke kterému je pasportizace zpracovávána. Je však třeba připomenout, že právní úprava neukládá vlastníkovi obytného domu povinnost vést pasporty, ale pouze mít aktuální přehled o stavebně technickém stavu nemovitosti, což je nezbytným předpokladem správné a především efektivní správy majetku charakteru bytového fondu.

Každý vlastník obytného domu, ať už se jedná o osobu fyzickou nebo právnickou, má ze zákona stanovená nejen práva vázající se k nemovitosti, ale i povinnost tento majetek spravovat a zabezpečit jeho bezporuchové fungování. Mezi tuto nejzákladnější péči patří zcela jistě provádění oprav, údržba, ale i například servisní činnost technických zařízení. Nejefektivnějším nástrojem k maximální hospodárnosti vynakládaných finančních prostředků, ale i podkladem pro budoucí investiční zhodnocení objektu stavebními úpravami nebo modernizací slouží právě pasportizace.

Tato přehledně ucelená databáze stávajícího stavu objektu poskytuje veškeré informace o stavebnětechnickém stavu, od jednotlivých stavebních konstrukcí přes vnitřní instalace až po přípojky inženýrských sítí. Je jednou z možností evidence majetku, která umožňuje sledovat nejen dům jako celek, ale i jeho dílčí části v podobě samostatných bytových jednotek a nebytových prostor. Může například odhalit nedostatky v prostorách, které nejsou běžně užívány, nejsou vidět z exteriéru nebo nejsou patrné na první pohled.

První náznaky pasportizace se objevovaly již v 18. století, kdy se před plánovanými rekonstrukcemi budov zejména v historických částech měst a obcí pečivě zvažovaly veškeré vlivy, ale zejména se pečlivě hodnotila rizika dopadu na okolní stavby. Teprve v roce 1970 vláda oficiálně zavedla pojem pasportizace, jejímž účelem bylo zvýšení hospodárnosti při vynakládání finančních prostředků na opravy bytového fondu v té době existujícími podniky bytového hospodářství. K zajištění tohoto úkolu byla v roce 1971 vydána Metodika pro vedení a zpracování pasportů domů a bytů, která jasně vymezovala kritéria rozdělující domy na vhodné k modernizaci a na domy k likvidaci. Pasportizace v té době měla sloužit výhradně k plánování spotřeby materiálu a vhodnému rozložení pracovních kapacit. Základním podkladem pro zpracování byly technické údaje uvedené v tiskopisech pasport domu, pasport bytu a pasport nebytového prostoru.

Postupem času docházelo k zpracovávání údajů elektronickou formou, popisná data se evidovala pomocí textových editorů nejčastěji v MS Wordu, tabulková data byla zase prezentována pomocí nejrůznějších excelovských tabulek a grafů. Tento nový způsob evidence výrazně zjednodušil a urychlil správu pasportů i nezbytné aktualizace údajů. Důležitým mezníkem ve vývoji pasportizace se později staly i grafické programy, které umožnily vizualizaci dat, otáčení objektů, jejich přibližování a oddalování.

Dnes se využívají převážně relační databáze a grafické vektorové formáty (například CAD aplikace), které umožňují editaci popisných informací a správu potřebných číselníků, ale jsou schopné konvertovat data i do 3D modelů.

Proces pasportizace má v zásadě dvě klíčové fáze. V první se definují parametry zakázky se zadavatelem (třeba právě se Společenstvím vlastníků jednotek), konkrétní důvody, forma výstupu, rozsah a termín odevzdání. Po ujasnění požadavků nastupuje druhá fáze věnovaná vlastnímu šetření včetně interpretace sesbíraných výsledků. Primárně se vychází z informací uvedených ve stavební dokumentaci a kolaudačních rozhodnutích, ale v praxi se velmi často stává, že reálná podoba bytových jednotek údajům v projektu ne zcela odpovídá. Nezbytnou součástí proto bývá i šetření na místě probíhající podle předem dohodnutých pravidel. Pomocí nákresů, zaměření, fotodokumentace, případně i videozáznamu je zdokumentován skutečný stav objektu. Ačkoliv se na první pohled může zdát, že se jedná o proces velmi jednoduchý, na příkladu měření podlahové plochy můžeme názorně demonstrovat složitost problematiky. Třebaže rozměry jsou vždy jen jedny, výpočtů plošné výměry existuje několik.

Například Cenový výměr Ministerstva financí č. 01/2002 pro stanovení výše regulovaného nájmu do měřené plochy nezapočítává prostory okenních a dveřních ústupků. Další odlišnost se pak týká podkrovních bytů, protože tam, kde má strop méně než dva metry nad podlahou, se počítá podlahová plocha pouze čtyřmi pětinami.

Jiný způsob je stanoven pro účely oceňování nemovitostí a staveb. Podlahová plocha se stanovuje podobným způsobem jako u výše zmíněného, ale připočítává se k ní i plocha teras, balkónů a pavlačí násobená koeficientem 0,17, dále pak plocha komor, sklepů a vymezených půdních prostor znásobená koeficientem 0,10.

Chceme-li však správně zaměřit bytovou jednotku například pro prohlášení vlastníka budovy, je nutné se při výpočtu opřít o zákon o vlastnictví bytů. Ten stanovuje, že "podlahová plocha bytu nebo rozestavěného bytu je podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu. Dále pak určuje, že podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru je podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru."

Člověku neznalému by toto definování nebylo příliš platné. Proto je nutné doplnit, že místností se dle soudní praxe míní každý prostor nacházející se v budově uzavřený ze všech stran obvodovými zdmi, podlahou, stropem a je uzamykatelný (musí být tedy opatřen zárubněmi a vstupními dveřmi). Jedná se například o komory, sklepy nebo předsíně. Na rozdíl od dříve zmíněných způsobů zaměřování tento nebere v úvahu výšku místnosti, proto je jakékoliv uplatnění doplňkových koeficientů označováno jako chybné.

Při správném pochopení definice lze říci, že podlahová plocha bytové jednotky pro účely zákona o vlastnictví bytů se vypočítá jako součet plochy všech místností včetně dveřních a okenních výstupků. Lodžie, balkony a terasy nejsou místnostmi, proto je do výměry nelze zahrnout. Do výměry by taktéž neměl být zahrnut ani podíl na sklepech a společných prostorách, protože tento podíl není místností.

Výstupem pasportizace je závěrečná zpráva, která se podle náročnosti požadavků na zpracování dělí na:

Digitální systémy

• zjednodušený pasport, který obsahuje půdorysy se zakreslením zřizovacích předmětů, číslování bytových jednotek, resp. místností, výkazy plošných výměr a průvodní list se základními stavebně technickými údaji,

• střední pasport pak obsahuje veškeré půdorysy, svislé řezy a pohledy se zakreslením zařizovacích předmětů, viditelné rozvody technického vybavení, připojení na inženýrské sítě, výkazy plošných výměr a dále technickou zprávu s popisem konstrukcí, rozvodů TZB a celkového vyhodnocení jejich stavu,

• úplný pasport, který je kromě výše uvedeného doplněn o druhy a plošné výměry povrchů včetně podlah jednotlivých místností. V dokumentaci jsou rozlišeny konstrukční prvky, zařizovací předměty, TZB včetně jejich zařazení do kategorií podle stupně opotřebení.

Obecně se pak dělí na část popisnou a část grafickou. V první části se uvádí obecný popis objektu, jeho umístění, stáří, důvod pasportizace, technicko-ekonomická dokumentace týkající se popisu konstrukčních prvků a jejich procentuálního opotřebení, dále souhrn místního šetření a zhodnocení zjištěných poruch včetně stanovení pravděpodobné příčiny jejich vzniku. Výstupem grafické části bývají půdorysy, řezy, pohledy a fotodokumentace objektu.

Ze závěrečné zprávy by taktéž měly vyplynout následující informace:

• náklady na provoz – v této části by měla být zahrnuta energetická náročnost budovy, potřeba lidské součinnosti, údaje o nezbytných revizích a kontrolách,

• náklady na údržbu zpravidla zahrnují předpokládané opravy, periodické výměny dílců, čištění,

• bezpečnost budovy popisuje, zda, případně jakým způsobem je podporováno zabezpečení objektu,

• energetická náročnost, která zahrnuje výpočet udávající informaci o tom, jaká je spotřeba energie na jednu jednotku (například na jednoho trvale hlášeného nájemníka) a zda v objektu již proběhl energetický audit. Pokud ano, objevuje se zde informace o výsledcích auditu i o dalších doporučeních,

• využitelnost, jež v sobě zahrnuje využití zpravidla společných nebytových prostor jako například půda, kočárkárna, sklepní garáže,

• stav budovy jako celku a stav jednotlivých konstrukčních prvků,

• dlouhodobý plán úprav, oprav či rekonstrukcí v návaznosti na výše uvedené.

Součástí pasportu bývá i návrh monitoringu zjištěných závad s uvedením maximálně přípustných hodnot varovných stavů či deformací. Jednotlivé specifické podrobnosti a části se řeší na základě individuálních dohod mezi objednatelem a zpracovatelem pasportizace.

Pasportizace je nástrojem, který sleduje zajištění maximální efektivnosti a hospodárnosti vynakládaných prostředků na údržbu a opravy bytového fondu. Je jednou z možností evidence majetku, která slouží vlastníkovi ke sledování aktuálního stavebně technického stavu jak domu jako celku, tak i jednotlivých bytů a nebytových prostor. Informace o množství a technickém stavu jednotlivých konstrukčních prvků či technických zařízení bývají nezbytným podkladem k sestavení rozpočtu na další období, ke zlepšení péče o bytový fond podle skutečného stavu a ke stanovení oprav podle jednotlivých cyklů životnosti. V jistém slova smyslu může posloužit i k odstraňování nedostatků způsobených neprovedením oprav v…