Úplatný převod družstevního bytu - prodej

7.2.3

Úplatný převod družstevního bytu - prodej

Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová

Důvody k upřednostnění úplatného převodu družstevního majetku, na jehož pořízení se podíleli členové družstva členskými vklady, byly naznačeny již v části 1.2.2 a budou jasnější po přečtení této části včetně příkladů účtování. Jestliže družstvo zvolí prodej jednotky, resp. pozemku, který není součástí jednotky, musí se zabývat otázkou, v jaké výši stanovit prodejní cenu. A to zejména ze dvou pohledů:

• - jak ovlivní výsledek hospodaření, příp. i základ daně z příjmů,
• - zda a v jaké výši zůstane po převodu nabyvateli v družstvu majetková účast, zejména v podobě dalšího členského vkladu.

Jako optimální se jeví stav, kdy platí tato rovnice:

prodejní cena bytu/nebytového prostoru = účetní hodnota = pořizovací cena, případně zvýšená o hodnotu technického zhodnocení = další členský vklad nabyvatele.

A obdobně u pozemku:

prodejní cena pozemku = účetní hodnota = pořizovací cena = další členský vklad nabyvatele.

Realizace takového převodu potom nemá žádný vliv na účetní výsledek hospodaření (jsou-li náklady spojené s převodem uhrazeny samostatně, např. formou poplatku za převod) a nabyvateli zůstane v bytovém družstvu pouze základní členský vklad, který je předpokladem pokračování jeho členství v družstvu (už nikoli jako nájemce družstevního bytu); to samozřejmě neznamená, že členství nemůže být ukončeno podle stanov – např. vystoupením nebo dohodou.

Z daňového pohledu je pak ve většině případů cílem prodej bez dopadu na základ daně z příjmů, kdy by měla platit tato rovnice:

prodejní cena bytu = pořizovací cena, příp. zvýšená o hodnotu technického zhodnocení = daňová zůstatková cena (nebyly uplatněny daňové odpisy).

V této souvislosti může někdo namítnout, zda může družstvo majetek prodat svým členům za cenu, která se zpravidla pohybuje výrazně pod cenou obvyklou v daném místě a čase. A zda tedy správce daně neupraví základ daně o příslušný rozdíl mezi cenami. Podle ZDP by takto postupoval v případě, kdy by šlo o prodej spojené osobě a kdy by zároveň poplatník – družstvo rozdíl uspokojivě nedoložil (§ 23 odst. 7 ZDP). Považuje se člen družstva za spojenou osobu? Žádný člen bytového družstva obvykle není kapitálově spojenou osobou, protože jeho podíl na kapitálu družstva nedosahuje 25 %. Řadový člen není ani jinak spojenou osobou; tou by mohl být pouze takový člen, který se podílí na vedení nebo kontrole družstva, např. předseda nebo člen představenstva, příp. člen kontrolní komise. Ale i při převodu majetku těmto osobám by měl správce daně respektovat skutečnost, že je převáděn majetek, na jehož pořízení se nabyvatelé finančně podíleli (svými členskými vklady), a zejména pak to, že bytové družstvo nevzniklo za účelem podnikání, ale za účelem uspokojování bytových potřeb svých členů (§ 727 odst. 1 ZOK). Přitom činnosti, které vedou k tomu cíli, včetně převodů bytů do vlastnictví členů, jsou zpravidla realizovány na neziskovém principu.

Tato zásada však nutně neznamená, že výše uvedená rovnice musí být vždy dodržena. Prodejní cena může být vyšší např. o náklady spojené s převodem (viz 1.2.1), kdy družstvo na úhradu těchto nákladů neúčtuje nabyvateli poplatek za převod. Tento postup je vhodný zejména u plátců daně z přidané hodnoty, protože z oddělené úhrady nákladů by muselo odvést daň (viz dále v této části). Ani při tomto postupu ovšem není ovlivněn výsledek hospodaření, ani základ daně z příjmů, protože náklady související s převodem (ať už jsou hrazeny v rámci prodejní ceny, nebo odděleně) jsou zpravidla náklady daňově uznatelnými.

Daňový aspekt však nemusí být jediným důvodem pro navýšení prodejní ceny, tedy důvodem k prodeji majetku se ziskem. Jak bylo uvedeno výše, důležitá je souvislost výše ceny s výší členského vkladu, který bude na její úhradu nabyvateli započítán. V některých případech je totiž členský vklad, resp. souhrn dalších členských vkladů člena-nabyvatele, vyšší, než je účetní hodnota jemu převáděného bytu/nebytového prostoru. Důvodů může být několik: byt/nebytový prostor byl účetně odpisován, člen se svým členským vkladem podílel nejen na pořízení převáděné jednotky, ale i na pořízení jiného bytu či nebytového prostoru v domě. To není v praxi nic výjimečného, protože zakládající členové bytového družstva vzniklého za účelem koupě domu museli uhradit členské vklady odpovídající v souhrnu celé kupní ceně domu a pozemku, včetně bytů a nebytových prostor, které v té době byly neobsazené anebo v nich byli nájemci, kteří do družstva nevstoupili. Dalším důvodem vyššího členského vkladu mohla být úhrada dalšího členského vkladu nově přijatého člena, jehož výše přesahovala pořizovací cenu bytu, který byl tomuto členu poskytnut do nájmu.

V uvedených případech mají některá bytová družstva zájem na tom, aby po převodu zůstal členu-vlastníkovi v družstvu pouze základní členský vklad. A to kvůli vypořádání tohoto vlastníka, ukončí-li následně své členství (vypořádací podíl) anebo zůstane členem až do likvidace družstva (podíl na likvidačním zůstatku). Jinými slovy chtějí se vyhnout vrácení dalšího členského vkladu, který by mu po převodu bytu v družstvu případně zůstal, a to zejména proto, že tímto vkladem získané peněžní prostředky již nemají k dispozici (byly použity např. na opravy domu).

Z tohoto důvodu se zvýší prodejní cena na částku odpovídající hodnotě všech dalších členských vkladů nabyvatele tak, aby mohly být v plné výši "spotřebovány" již při převodu na úhradu kupní ceny.

Účtování prodeje jednotky v případě, že byt nebyl účetně odpisován a další členské vklady nabyvatele jednotky byly v plné výši použity na úhradu prodejní ceny jednotky (převod bez vlivu na výsledek hospodaření)

Účtování prodeje bytu v případě, že byt byl účetně odpisován a další členský vklad nabyvatele bytu převyšuje účetní zůstatkovou cenu bytu (zisk z prodeje bytu) ¹⁾

Poznámky:

¹⁾ Důsledkem dané transakce, a to vzhledem k vyššímu dalšímu členskému vkladu nabyvatele bytu a zároveň i vyšší prodejní ceně, než je zůstatková cena převáděného bytu, je účetní zisk. Po zápočtu dalšího členského vkladu člena bytového družstva na úhradu pohledávky za nabyvatelem bytu zůstává tomuto členu – nabyvateli bytu v bytovém družstvu pouze základní členský vklad.

²⁾ Bytové družstvo nevyužilo možnosti dané ustanovením § 56 odst. 8 vyhlášky č. 500/2002 Sb. a v předchozích účetních obdobích byl byt (resp. stavba před jejím rozdělením na jednotky) účetně odepisován podle sestaveného odpisového plánu, na jehož podkladě se provádí odpisování majetku v průběhu jeho používání (§ 28 odst. 6 ZÚČ, § 56 odst. 4 vyhlášky č. 500/2002 Sb.).

³⁾ Zůstatková cena dlouhodobého hmotného majetku odpisovaného je rozdílem mezi oceněním majetku a oprávkami dlouhodobého hmotného majetku odpisovaného, které se vytvářejí podle účetních odpisů (ČÚS č. 013 – Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek bod 4.4).

Někdy nastane opačná situace – členský vklad nabyvatele nedosahuje účetní hodnoty převáděného bytu/nebytového prostoru; důvodem může být např. to, že provedené technické zhodnocení, které zvýšilo hodnotu domu, resp. jednotek v něm, nebylo financováno členskými vklady, ale z jiných zdrojů (např. z nedělitelného fondu nebo jiného fondu ze zisku).…