7.2.7.3
Vyúčtování a vypořádání příspěvků na správu domu a pozemku mezi SVJ a BD
Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová
Povinnost vyúčtovat, příp. vypořádat nevyčerpané příspěvky na správu domu a pozemku s jednotlivými vlastníky jednotek po skončení roku nevyplývá pro společenství vlastníků jednotek ze zákona. Rozhodnutí v této věci patří do působnosti shromáždění vlastníků (§ 1208 písm. d) NOZ). Potřeba vyúčtovat příspěvky na správu, tj. porovnat jejich výši se skutečnými náklady a výdaji na správu domu a pozemku a vyčíslit rozdíly, a to odděleně za každého vlastníka jednotky, je spojena zejména se zálohovou formou úhrady příspěvků. Jsou-li ve společenství používány pevně stanovené příspěvky (k formě příspěvků viz podrobněji část 5), jejich vyúčtování nepřichází prakticky v úvahu, což ale neznamená, že vlastníci jednotek nemohou dostat přehled celkových nákladů a výdajů v souhrnu za celý rok, na jejichž úhradu byly příspěvky použity.
Vyúčtování zálohových příspěvků je nezbytné zejména pro vlastníky právnické osoby, kteří potřebují podklad pro zaúčtování nákladů na správu a výdajů na technické zhodnocení společných částí připadajících na jejich jednotky do svého účetnictví. Vyúčtování by mělo mít takový rozsah a strukturu, aby z něho byla zřejmá celková částka vyčerpané zálohy na správu domu a pozemku, příp. v členění na použití dlouhodobé zálohy a použití krátkodobé zálohy na příspěvek na správu domu a pozemku (k členění příspěvku na správu domu a pozemku ve společenství vlastníků jednotek viz podrobněji část 5). Na základě těchto údajů bytové družstvo zaúčtuje čerpání poskytnuté zálohy/záloh na úhradu vyúčtovaných nákladů a výdajů na správu společných částí, čímž dojde ke snížení pohledávky družstva (z titulu poskytnutých záloh) vůči společenství vlastníků. Z celkové částky použité zálohy potřebuje družstvo dále znát alespoň tyto údaje:
- - výdaje na technické zhodnocení společných částí (resp. jednotek, jejichž součástí společné části jsou nebo k nim náležejí) ukončené v daném účetním období – o ně se zvýší hodnota jednotek, tj. dlouhodobého hmotného majetku ve vlastnictví družstva, anebo se zaúčtují do nákladů, nepřevýší-li částka výdajů připadajících na jednotku určenou hranici rozhodnou pro způsob účtování technického zhodnocení v účetní jednotce – bytovém družstvu;
- - náklady na správu domu a pozemku.
Protože bytové družstvo nemusí, a v některých případech ani nemůže, účtovat náklady podle jednotlivých druhů v účtových skupinách 5. účtové třídy shodně tak, jak jsou zaúčtovány v účetnictví společenství vlastníků jednotek, postačovala by úhrnná částka nákladů. I když optimální by bylo vyčlenit z nich alespoň náklady na opravy, které jsou v bytových družstvech zpravidla hrazeny ze zvláštní, oddělené části nájemného z družstevních bytů/nebytových prostor – z dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení. Družstvo potřebuje znát výši těchto nákladů také pro případ, kdy tvoří zákonnou rezervu na opravy společných částí domu (§ 7 ZoR), a to zejména v souvislosti s nájmem bytů/nebytových prostor, ze kterých mu plyne zdaňované nájemné (ve vztahu k družstevním bytům/nebytovým prostorám, z nichž nájemné je příjmem osvobozeným od daně z příjmů, zákonné rezervy na opravy hmotného majetku tvořit nelze).
Ve výkazu zisku a ztráty jsou uspořádány a označeny položky nákladů a výnosů a výsledku hospodaření (§ 3 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb.). Náklady účetní jednotky se účtují na příslušné účty jednotlivých účtových skupin v závislosti na druhu nákladu. Druhové členění nákladů lze charakterizovat jako druhy nákladů vynaložené při činnosti účetní jednotky na konkrétní potřeby, například náklady vynaložené na spotřebu materiálu a energií, mzdové náklady, finanční náklady, náklady vynaložené na externí služby apod. Z důvodu dosažení souladu při používání účetních metod účetními jednotkami vydává Ministerstvo financí ČR České účetní standardy, které stanoví zejména bližší popis účetních metod a postupů účtování (§ 36 odst. 1 ZÚČ). Základní postupy účtování nákladů účetními jednotkami, které účtují podle vyhlášky 500, stanoví ČÚS č. 019 – Náklady a výnosy s využitím obsahového vymezení nákladů ve vyhlášce 500 (ČÚS č. 019, bod 2.1, § 20–38 vyhlášky č. 500/2002 Sb.).
Dokladem potřebným k zaúčtování nákladů na správu společných částí v bytovém družstvu (ale i u jiných vlastníků jednotek) je vyúčtování od společenství vlastníků, druhově se tedy jedná o náklad na správu majetku bytového družstva účtovaný na příslušném účtu účtové skupiny 54 – Jiné provozní náklady, případně na příslušném účtu účtové skupiny 51 – Služby, a to bez ohledu na to, že pro společenství vlastníků tyto náklady druhově představují například náklady účtované na příslušných účtech účtových skupin 50 – Spotřebované nákupy, 52 – Osobní náklady, 53 – Daně a poplatky, 54 – Ostatní náklady, případně 55 – Odpisy, prodaný majetek, tvorba a použití rezerv a opravných položek či 58 – Poskytnuté příspěvky.
Z pohledu bytového družstva v zásadě není rozhodující, k jakému účelu byl jím poskytnutý zálohový příspěvek na správu domu a pozemku ve společenství použit: zda na úhradu nákladů, pořízení dlouhodobého hmotného majetku (odpisovaného i neodpisovaného) nebo dlouhodobého nehmotného majetku anebo jiné výdaje, které nejsou účetními náklady, ale nesporně jsou v souladu s NOZ náklady na správu domu a pozemku (§ 17 písm. c) NBS). V bytovém družstvu (i u jiných vlastníků jednotek) jde o náklady spojené se správou jeho majetku účtované na účtech 5. účtové třídy. Výjimku představují výdaje na pořízení technického zhodnocení společných částí (jak bylo uvedeno výše), ať už jsou financovány z předem "naspořených" prostředků získaných společenstvím z příspěvků vlastníků na správu domu a pozemku, anebo, při jejich nedostatečné výši, využije společenství k jejich financování bankovní úvěr.…
