Vznik nájmu bytu a nájemní smlouva

5.2.1

Vznik nájmu bytu a nájemní smlouva

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Nájem bytu vzniká nejčastěji uzavřením nájemní smlouvy. Může však vzniknout i na základě jiných právních skutečností např. přechodem nájmu bytu na jinou osobu podle § 2279 NOZ, dědictvím nájmu podle § 2282 NOZ, vznikem společného nájmu bytu manžely ve smyslu ustanovení § 743 a násl. NOZ, o rodinném právu.

Nejčastějším důvodem vzniku nájmu je uzavření nájemní smlouvy. Uzavření nájemní smlouvy je výsledkem projevu svobodné vůle obou stran. Tomuto právnímu jednání předchází předsmluvní vyjednávání. Obecné ani zvláštní ustanovení o nájmu proces uzavírání smlouvy ani její náležitosti neupravují, proto je nutné aplikovat obecnou úpravu o právním jednání a vzniku závazků ze smlouvy. Pokud se pronajímatel a nájemce shodnou na podstatných náležitostech, může vzniknout nájemní smlouva. Obecně se za podstatné náležitosti považuje určení smluvních stran, identifikace předmětu nájmu, úplatnost, dočasnost a nově též účel sjednání nájmu. Ve smlouvě o nájmu bytu se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt k užívaní za účelem bydlení a nájemce se zavazuje platit nájemné. Kromě takto jasně vyjádřené vůle obou stran není obsah nájemní smlouvy občanským zákoníkem v zásadě nijak omezován dalšími podmínkami, jako tomu bylo dříve. Nejsou tedy stanoveny obligatorně povinné náležitosti nájemní smlouvy. Smlouva by však měla být určitá, aby bylo možné unést důkazní břemeno v případě soudního sporu.

U smlouvy o nájmu bytu je podle občanského zákoníku vyžadována písemná forma a smlouva o nájmu bytu, která nebyla uzavřena písemně, je relativně neplatná. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Neplatnosti z tohoto důvodu se může dovolat pouze nájemce. Zákon se jej tímto způsobem snaží chránit nájemce jako slabší stranu nájemního vztahu v situacích, kdy užívá byt k bydlení v dobré víře pouze na základě ústně nebo konkludentně uzavřené smlouvy. Nicméně v takovém případě bude na nájemci, aby prokázal, že byla smlouva skutečně uzavřena. Nájemní vztah totiž nelze presumovat pouze z chování jedné ze stran domnělého nájemního vztahu. Uzavření nájemní smlouvy nelze dovodit například pouze z faktu, že údajný pronajímatel jako vlastník bytu po určitou dobu strpí jeho užívání třetí osobou a tato mu poskytuje peněžité plnění.

Je-li proto možné dovodit vznik smlouvy na základě ústní dohody, nebo dokonce na základě konkludentního chování stran, bude smlouva i tak platná. Opačně tato zásada ale již neplatí, což znamená, že bude-li to vyhovovat zájmům nájemce, pouze ten neplatnost smlouvy pro nedostatek právní formy namítnout smí.

Smlouva o nájmu bytu a nájmu domu se od klasické nájemní smlouvy liší především svým předmětem a svým účelem. Předmětem je v tomto případě byt, který § 2236 NOZ definuje jako "místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.

Občanský zákoník na rozdíl od předešlé úpravy poskytuje ochranu vztahu, kterým dochází k trvalému uspokojování bytové potřeby. Předchozí úprava, platná do 31.12.2013 chránila pouze užívání takového prostoru, který byl stavebně určen k bydlení.

Je nutné proto zdůraznit, že o nájem bytu jde i tehdy, pokud je předmětem nájmu byt, který je vhodný a dle důvodové zprávy i zdravotně způsobilý k bydlení z pohledu práva soukromého (NOZ), a to bez ohledu na správní rozhodnutí stanovující účel…