Základní porovnání náležitostí stanov SVJ podle ZOVB a podle NOZ

3.5.1

Základní porovnání náležitostí stanov SVJ podle ZOVB a podle NOZ

JUDr. Jiří Čáp

SVJ se podle NOZ založí schválením stanov, jejichž minimální náležitosti současně zákon stanoví. V těchto náležitostech, které musí stanovy SVJ vždy obsahovat, jsou zahrnuty také některé náležitosti, které obecně předepisuje pro zakladatelské právní jednání obecné ustanovení o právnických osobách v § 123 NOZ, spolu s dalšími náležitostmi stanov odpovídajícími povaze SVJ jako právnické osoby. Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

Stanovy SVJ obsahují podle § 1200 odst. 2 NOZ alespoň

1. název obsahující slovo "společenství vlastníků" a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
2. sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
3. členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
4. určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
5. určení prvních členů statutárního orgánu,
6. pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
7. pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Pokud jde o název SVJ uváděný ve stanovách, platí rovněž pro SVJ podle obecných ustanovení o právnických osobách (§ 132 a násl. NOZ), že jménem právnické osoby je její název. Současně jsou stanoveny pro název právnické osoby požadavky, podle nichž

• název právnické osoby se musí odlišovat od jiné osoby svým názvem (názvy tedy nesmí být zaměnitelné),

• název nesmí být klamavý,

• název musí obsahovat také označení právní formy právnické osoby.

• Pro název SVJ a pro odlišení od jiné osoby a také pro ochranu právnické osoby do zasahování práva k názvu platí další tato obecná ustanovení NOZ o názvu právnické osoby v § 133 až § 135 NOZ.

Podle požadavku konkretizujícího způsob určení názvu SVJ v § 1200 odst. 2 písm. a) NOZ, název SVJ musí obsahovat

• slovní spojení "společenství vlastníků"; jde o změnu oproti právní úpravě v ZOVB, podle něhož postačilo v názvu jen slovo "společenství",

• označení domu, pro který SVJ vzniklo (resp. pro který bylo založeno); jde o shodný požadavek pro název SVJ jako tomu bylo podle ZOVB.

Pokud jde o sídlo SVJ uváděné ve stanovách SVJ, platí rovněž podle obecných ustanovení NOZ o právnických osobách, že se při ustavení právnické osoby určí její sídlo. Zákon dovoluje, aby sídlo bylo i v bytě, pokud to nenaruší klid a pořádek v domě. Do veřejného rejstříku se zapisuje plná adresa sídla (§ 136 NOZ).

Podle § 1200 odst. 2 písm. b) NOZ (zvláštní ustanovení o sídle SVJ uváděném ve stanovách) se zásadně určí ve stanovách sídlo v domě, pro který SVJ vzniklo; připouští se (není-li možné určit sídlo SVJ v domě, pro který vzniklo), určit sídlo na jiném vhodném místě.

 NahoruPovinné náležitosti stanov SVJ v porovnání se ZOVB

V porovnání s právní úpravou minimálních náležitostí stanov SVJ oproti právní úpravě v ZOVB, jsou doplněny některé další povinné náležitosti stanov, jmenovitě:

• určení způsobu uplatňování členských práv a povinností vlastníků jednotek. V ZOVB se požadovalo pouze určení práv a povinností členů společenství, nikoliv určení způsobu jejich uplatňování. Smyslem je konkretizovat způsob postupu buď člena nebo orgánů SVJ při uplatňování příslušného práva či povinnosti, pokud je takového určení třeba. Jako příklad lze uvést způsob uplatňování…