Zvažované úpravy nájemních vztahů, které byly představeny odborné veřejnosti

2.1

Zvažované úpravy nájemních vztahů, které byly představeny odborné veřejnosti

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Ministerstvo pro místní rozvoj chystá změny v občanském zákoníku, které se zásadně dotknou nájemních vztahů. Zvažované úpravy představujeme v sérii kapitol.

Nájem spočívá v přenechání určité součásti vlastnického práva. Vlastník věci, který je obvykle i pronajímatelem, přenechává právo věc užívat; pokud pronajímatel přenechá i právo brát z věci užitky, tak se takovému institutu říká pacht. Ostatní součásti vlastnického práva, jakými jsou právo věc držet a s věcí disponovat a brát z ní užitky zůstávají v případě nájmu vlastníkovi.

Nájemní smlouva musí být z principu dočasná, jinak by se jednalo o vyvlastnění, nebo uvalení věcného břemena. Nájemní smlouva bývá uzavírána buď na dobu určitou, jejímž uplynutím smlouva zaniká, nebo může být někdy uzavřena na dobu neurčitou, kdy smlouva končí výpovědí, dohodou, úmrtím apod.

Často používaným institutem je tzv. relocatio tacita tj. mlčky provedené uzavření nové nájemní smlouvy po uplynutí smlouvy předchozí na dobu určitou za stejných podmínek s tím, že žádná ze stran nájemního vztahu nesdělí druhé straně v dané lhůtě, že na ukončení smlouvy trvá. (Dnes pro oblast nájmu bytu § 2285 NOZ: "Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.".

Chce-li pronajímatel zabránit obnovení nájemní smlouvy, musí nájemce vyzvat ve stanovené lhůtě tří měsíců po skončení nájmu k vrácení věci.

Nájemní smlouva je zásadně úplatná. Pokud by nebyla úplatná, jednalo by se o výpůjčku, a nikoliv o nájem. Tato platba, neboli nájemné, je věcí dohody obou smluvních stran anebo taková, jaká je na trhu v dané lokalitě a čase obvyklá s přihlédnutím k ceně pronajímané věci. Nájem musí splňovat výše uvedené kriterium v průběhu celé doby, a proto se nájemné v průběhu nájmu mění a sleduje vývoj tržní situace.

Při prezentaci návrhu nových úprav nájemních vztahů byl avizován záměr narovnat vztahy mezi nájemci a…