7.1
Bytové družstvo jako právnická osoba
JUDr. Jiří Čáp
Právní úprava bytového družstva byla výrazně rozšířena zvláštními ustanoveními o bytovém družstvu a nájmu družstevního bytu v rámci ZOK. Bytové družstvo se na základě nové úpravy stalo zvláštním druhem (typem) družstva s výrazně odlišnou úpravou oproti právní úpravě družstva obecně, především v záležitostech týkajících se omezení dovoleného předmětu činnosti, popř. též podnikání, omezení při nakládání s některým majetkem a při hospodaření a dále základní úpravou záležitostí nájmu družstevního bytu a nájmu za užívání družstevního bytu. Každý, kdo se zabývá problematikou bytových družstev, se od 1. 1. 2014 setkává s tím, že základ právní úpravy bytového družstva a nájmu družstevního bytu je nyní zahrnut ve více než třiceti paragrafech ZOK, majících povahu zvláštních ustanovení ve vztahu k obecné úpravě družstva v ZOK.
Oproti jiným družstvům jsou bytová družstva (dále též jen "BD") specifická také tím, že při zajišťování některých činností, především při převodech družstevních jednotek do vlastnictví členů, se BD řídí jednak ustanoveními NOZ o bytovém spoluvlastnictví, jednak – pokud jde o dřívější SBD či jejich právní nástupce – se řídí ustanoveními zvláštního zákona č. 311/2013 Sb., upravujícího převody vlastnického práva družstevních bytů či družstevních nebytových prostorů nebo družstevních rodinných domků pořízených se státní pomocí podle dřívějších právních předpisů, nebo také zvláštními ustanoveními zrušeného ZOVB o "povinných" převodech těchto družstevních jednotek (nebo rodinných domků). Kromě toho, u nájmu družstevního bytu se v záležitostech, které neupravují ustanovení ZOK o nájmu družstevního bytu nebo stanovy BD, se práva a povinnosti z nájmu družstevního bytu podpůrně (subsidiárně) řídí ustanoveními NOZ o nájmu bytu; proto je v zájmu každého BD, aby tyto záležitosti (které jsou povinnými náležitostmi stanov BD) upravilo co nejkomplexněji ve svých stanovách.
NahoruZáklad právní úpravy BD
Základ právní úpravy bytového družstva (BD) je spolu s ostatními obchodními korporacemi (tj. s obchodními společnostmi) obsažen v zákoně č. 90/2013 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích - dále též jen "ZOK").
Podobně, jako tomu bylo za účinnosti obchodního zákoníku (ObchZ), je systematika právní úpravy družstev legislativně řešena tak, že se na právní úpravu družstva vztahuje řada společných ustanovení o obchodních korporacích (§ 1 až § 94 ZOK) a právní úprava družstva je obsažena v § 552 až § 773.
Zcela nové je, že v ZOK je obsažena zvláštní právní úprava bytového družstva; pro bytové družstvo se použijí ustanovení o družstvu, týkající se všech družstev (§ 552 až § 726) jen v případě, kdy zvláštní ustanovení o bytovém družstvu v § 727 až § 757 nestanoví jinak.
Zvláštní úprava bytového družstva je obsažena v celkem jednatřiceti paragrafech. Tato ustanovení obsahují také základní ustanovení o nájmu družstevního bytu (a družstevního nebytového prostoru) a nájemném za užívání družstevního bytu. Je zde zahrnut také podmíněný zákaz převodu družstevních budov a pozemků nebo družstevních jednotek (bytových i nebytových) na jiné osoby než členy -nájemce). Výrazně se omezují možnosti bytového družstva k podnikatelské činnosti a stanoví se některé výslovné povinnosti týkající se omezení při hospodaření bytového družstva.
Všechna tato ustanovení směřují k výrazné úpravě specifika bytových družstev, která jsou zakládána především k zajišťování činností spojených se zajišťováním bytových potřeb svých členů. V těchto souvislostech se také vymezuje pojem družstevního bytu tak, aby vždy mohlo být jednoznačně určeno, zda v konkrétním případě jde či nejde o družstevní byt. V té souvislosti i nadále platí, že družstevním bytem není byt, který bytové družstvo pronajalo jiné osobě než členovi; na takový nájem ("nedružstevního") bytu se vztahují ustanovení NOZ o nájmu bytu.
Bytové družstvo je s účinností od 1. 1. 2014 podle ustanovení ZOK zvláštním typem družstva, jehož právní poměry se řídí:
