Mgr. Pavla Krejčí
Jistota v nájemních vztazích představuje v praxi hojně využívaný zajišťovací prostředek. Jedná se o finanční prostředky složené k rukám pronajímatele, a to ve výši maximálně až trojnásobku běžného nájemného. Právní úprava tohoto zajišťovacího prostředku je obsažena v § 2254 NOZ. Tato právní úprava je velice skromná a dotýká se pouze nájmů bytů a nájmu domu k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. V případech jiných druhů nájmů, tedy zejména v případě nájmu prostor sloužících k podnikání (§ 2032 a násl. NOZ) nebo nájmu, který se řídí obecnou právní úpravou nájmu (§ 2201 a násl. NOZ), není institut jistiny při nájmu zákonem upraven vůbec. To však neznamená, že nelze sjednat.
Nahoru1) JISTOTA V PŘÍPADĚ NÁJMU BYTU ČI NÁJMU DOMU K ZAJIŠTĚNÍ BYTOVÝCH POTŘEB
NahoruVýše jistiny
Smluvní strany se mohou dohodnout, že nájemce složí pronajímateli peněžní prostředky k zajištění nájemného a jiných povinností vyplývajících z nájmu. Výše složených prostředků, jejichž složení je pronajímatel takto oprávněn požadovat, nesmí přesáhnout součet trojnásobku měsíčního nájemného. Nájemným je myšlen "holý" nájem ve smyslu § 2246 NOZ, a nikoliv výše jiných plateb placených společně s nájemným, zejména tedy záloh na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu. Nájemné se ujednává pevnou částkou a má se za to, že výše uvedená ve smlouvě se sjednává na jeden měsíc. To neplatí, pokud se smluvní strany dohodly jinak. Pokud neujednají smluvní strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření nájemní smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných podmínek.
Pan Josef si pronajal od pana Jaroslava byt 3+1. Nájemné činilo 10.000 Kč měsíčně a záloha na služby 2.000 Kč měsíčně. Pánové si mohou dohodnout kauci v maximální výši 60.000 Kč.
Problémem ovšem je, pokud je ve smyslu § 9 zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, sloučena platba nájemného a částky za služby do samostatné paušální částky, tedy případ, kdy se smluvní strany dohodnou například na částce 10.000 Kč za nájemné i za služby, přičemž následně již k vyúčtování služeb nedochází. V takovém případě se bude zřejmě výše jistoty odvíjet od celkové sjednané paušální částky.
NahoruPřekročení zákonem stanovené výše
Ujednání, na jehož základě by došlo k překročení výše zákonem stanoveného limitu, tedy trojnásobku měsíčného nájemného, by sice nabylo neplatné pro rozpor se zákonem, ale nepřihlíželo by se k němu. U nájmu bytu či nájmu domu za účelem zajištění bytových potřeb totiž v souladu s § 2235 odst. 1 NOZ platí, že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva uvedená v § 2235 až 2301 NOZ. Nájemci by tak již v průběhu nájmu vzniklo právo na vrácení finančních prostředků do výše, která by zákonem stanovený limit překračovala.
NahoruProměnlivost výše jistoty
V souvislosti se sjednáním výše jistoty je třeba dále zdůraznit, že je třeba počítat s tím, že výše nájmu se může v průběhu doby měnit. Je proto vhodné nekoncipovat ujednání o výši jistoty tak, že je vyjádřena absolutní, do budoucna neměnnou částkou, ale naopak by se mělo jednat o částku, která se bude vždy odvíjet od aktuální výše nájemného. Pokud by tedy došlo ke zvýšení nájmu, pak by měla nájemní smlouva stanovit povinnost nájemce výši jistoty doplnit do smluvními stranami stanovené výše násobku nájemného. Naopak, pokud by došlo ke snížení výše nájemného, měla by nájemní smlouva stanovit povinnost pronajímatele vyplatit nájemci aktuální výši přeplatku jistoty.
Pokud je dohoda o jistotě koncipována tak, že je mezi smluvními stranami dohodnuta pouze absolutní výše finanční hodnoty jistoty, mohl by se nájemce při snížení záloh nájemného zřejmě domáhat i v průběhu nájmu vyplacení aktuální výše přeplatku jistoty. Naopak to však neplatí. Pronajímatel by se proto zvýšení kauce v takovém případě domáhat nemohl.
Pan Josef si pronajal od pana Jaroslava byt 3+1. Nájemné činilo 10.000 Kč měsíčně a záloha na služby 2.000 Kč měsíčně. Pánové si dohodli výši kauce 30.000 Kč. V nájemní smlouvě byla stanovena inflační doložka, dle níž se nájem pravidelně upravoval. Tato dohoda však nebyla navázána na výši kauce, která byla sjednána pouze pevnou částkou. Pan Jaroslav chtěl od pana Josefa výši kauce upravit dle aktuální výše nájemného. Pan Josef však tento požadavek pana Jaroslava odmítl.
Vysvětlení k příkladu: Pan Jaroslav odmítl požadavek pana Josefa zcela oprávněně, protože nájemní smlouva se zvýšením kauce nepočítala. Pokud pronajímatel bude chtít po úpravě výše nájmu zvýšit i kauci, doporučujeme toto v nájemní smlouvě dohodnout. Například následujícím způsobem:
"Výše kauce se sjednává ve výši trojnásobku běžného nájemného uvedeného v článku ....... této nájemní smlouvy. V okamžiku vzniku nájemního vztahu činí výše kauce 30.000 Kč. V případě, že dojde v souladu s touto nájemní smlouvou k navýšení běžného nájemného uvedeného v článku ...... této…
