7.9.11
Neodkoupená jednotka a BD čekající na likvidaci
JUDr. Jiří Čáp
Dotaz: Naše družstvo z 273 bytových a 4 nebytových jednotek zbývá k převodu do vlastnictví pouze jedna bytová a jedna nebytová jednotka. U bytu převodu brání delší dobu trvající soudní spor o určení členství nájemce v družstvu a u nebytové jednotky pak dlouhodobá nájemní smlouva uzavřená předchozím vlastníkem do r. 2031. Nájemce odmítl nabídku na její odkup.
Jak dále postupovat, aby mohlo jít družstvo do likvidace?
V následující odpovědi vycházíme z předpokladu, že jde o bytové družstvo, které vzniklo kdykoliv až po r. 1992, a nejde tedy o dřívější SBD (které pořizovalo domy s byty se státní pomocí podle tehdejších předpisů o družstevní bytové výstavbě se státní pomocí).
Nahoru1. Rozhodnutí družstva o zrušení družstva s následnou likvidací
V obecné rovině je položen dotaz, jak má bytové družstvo (dále též jen "BD") postupovat, aby mohla členská schůze BD rozhodnout o zrušení družstva s následnou likvidací, jestliže existují dva problémy v dotazu uvedené.
Podle dotazu jde o situaci, kdy v domě, který byl ve vlastnictví BD, již vzniklo bytové spoluvlastnictví, a téměř všechny družstevní bytové jednotky již převedlo BD do vlastnictví členů, kteří se na pořízení domu s byty a nebytovými prostory do vlastnictví BD podíleli. Přitom vznikla v současné době situace, že převodu zbývajících dvou jednotek ve vlastnictví bytového družstva brání v případě jedné bytové jednotky spor o to, kdo je členem BD a nájemcem této bytové jednotky, a v případě druhé jednotky, v daném případě nebytové jednotky, odmítá nájemce, aby mu BD převedlo jednotku do jeho vlastnictví.
A.Tato situace by neměla bránit samotnému rozhodnutí členské schůze o zrušení družstva s následnou likvidací a zvolení likvidátora (likvidátorů), a dalšímu zákonnému postupu při provádění likvidace (avšak spor o určení členství současného nájemce jednoho z bytů zřejmě brání tomu, aby byla skončena likvidace postupem podle zákona a následně proveden výmaz družstva z obchodního rejstříku).
Situace uvedená v dotazu BD by tedy neměla bránit tomu, aby řádně svolaná členská schůze BD rozhodla v rámci své působnosti podle zákona o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., ve znění zákona č. 458/2016 Sb. – dále jen "ZOK"), jmenovitě podle § 656 písm. q) ZOK, o zrušení družstva s likvidací a současně zvolila podle § 656 písm. r) ZOK likvidátora.
Pro toto rozhodování platí podle § 646 ve spojení s § 650 odst. 2 písm. c) ZOK zvláštní zákonné požadavky, podle nichž je členská schůze družstva schopna se usnášet, pokud jsou přítomny alespoň dvě třetiny všech členů družstva, a rozhodnutí o zrušení družstva s likvidací musí být přijato alespoň dvěma třetinami přítomných členů (pokud stanovy družstva neurčují požadavek vyššího počtu hlasů členů pro usnášení schopnost členské schůze a pro přijetí tohoto rozhodnutí). Současně platí podle § 659 odst. 2 písm. b) ZOK, že usnesení členské schůze o zrušení družstva s likvidací se osvědčuje veřejnou listinou (musí tedy být rozhodováno za přítomnosti notáře). Stanovy družstva nemohou uvedené zákonné podmínky a požadavky měnit, pouze mohou určit požadavek vyššího (nikoliv však nižšího!) počtu členů jak pro usnášeníschopnost členské schůze, tak pro přijetí rozhodnutí.
B.Podrobný postup pro provádění likvidace (a také pro její skončení a následný výmaz právnické osoby z veřejného rejstříku) upravují především ustanovení občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění zákona č. 460/2016 Sb.) – dále jen "NOZ", která víceméně převzala a zobecnila přechozí právní úpravu likvidace obchodní společnosti a družstva tak, aby obecně byla použitelná pro likvidaci právnické osoby. Současně se použijí pro rozhodování družstva o jeho zrušení s likvidací ustanovení ZOK, přičemž podíl člena BD na likvidačním zůstatku upravuje § 756 ZOK.
Nahoru2. Naznačené dva problémy v dotazu BD v souvislostech se skončením likvidace a výmazu BD z obchodního rejstříku
A. Existence sporu o určení členství současného nájemce bytu v domě ve vlastnictví BD:
V dotazu chybí údaje o tom, v čem spočívá soudní spor vedený o určení členství v BD, a kdo je žalovanou osobou – zda je to BD, nebo jiná osoba či osoby.( Z dotazu tedy není zřejmé, jaký je předmět sporu – tedy, zda jde o případ, kdy nájemce bytu v domě ve vlastnictví bytového družstva tvrdí, že je členem BD, a tedy nájemcem družstevního bytu, zatímco BD tvrdí, že tento nájemce není členem BD (podobné spory vznikají např. tehdy, kdy zemřel jeden z manželů –společných nájemců družstevního bytu a pozůstalý manžel např. tvrdí, že se jednalo nejen o společný nájem družstevního bytu, ale také o společné členství manželů v BD, apod.), anebo zda jde např. o spor spojený s dědictvím družstevního podílu v BD více dědici, atd.). –
Pro nedostatek bližších údajů o podstatě tohoto sporu lze pouze v obecnější rovině uvést:
V takovém případě teprve na základě pravomocného rozhodnutí soudu bude družstvo znát, kdo je členem BD- nájemcem předmětného družstevního bytu, a teprve s touto osobou bude moci BD (resp. likvidátor bytového družstva v likvidaci) jednat o převodu předmětného družstevního bytu do vlastnictví tohoto člena BD, a tomuto členovi by také připadl podíl na likvidačním zůstatku po skončení likvidace. – Do té doby by tedy mohla sice probíhat likvidace postupem podle ustanovení NOZ likvidace BD, nebylo by však zřejmě možné činit kroky ke skončení likvidace a následně příslušné kroky k výmazu BD z obchodního…
