3.4.1
Orgány SVJ po novele OZ, provedené zákonem č. 163/2020 Sb.
JUDr. Pavla Schödelbauerová
SVJ je zvláštním druhem právnické osoby, která vzniká a uskutečňuje svoji činnost pouze v těch záležitostech, které občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen OZ) pro společenství k rozhodování vymezuje. Není tedy oprávněno jednat, a to ani na základě plné moci tam, kde mu OZ, právní osobnost nevymezuje, nebo ho k jednání přímo nezmocňuje (např. § 1196 odst. 2 OZ) Jedná se tedy o subjekt s vymezenou právní osobností, kterou je nahrazena právní osobnost vlastníků jednotek, kteří jsou ve svých právech omezeni, pokud se týká správy společné věci a jejich jednání je nahrazeno jednáním SVJ Stanovené činnosti uskutečňuje SVJ prostřednictvím svých orgánů.
NahoruSoustava orgánů SVJ
Nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků jednotek (dále jen "shromáždění"). Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech nemovité věci. Pokud je však vlastníkem jednotky společenství (což je možné pouze v případě, že vlastní jednotku za účelem výkonu správy společných částí), k jeho hlasu se při hlasování nepřihlíží.
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Zákon vyžaduje specifická kvora v následujících případech.
- Při založení společenství vlastníků schválením stanov na ustavující schůzi, se ke schválení stanov vyžaduje většina hlasů všech vlastníků jednotek;
- Při převzetí dluhu podle § 1195 OZ společenstvím vlastníků, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví právnické osoby podle § 1188 do vlastnictví jeho členů, se vyžaduje souhlas všech členů. Souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Je-li pro to důležitý důvod a lze-li to po členu spravedlivě požadovat, může společenství vlastníků navrhnout soudu, aby prohlášení vůle člena, který nesouhlasil s převzetím, přistoupením nebo zajištěním takového dluhu, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.
V případech kdy je rozhodováno o věcech bytového spoluvlastnictví, a je stanovena působnost vlastníků jednotek, nikoli shromáždění, lze podle § 1221 OZ, tuto působnost vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.
Jedná se o případy:
- nuceného prodeje jednotky vlastníka, který neplní své povinnosti. S podáním návrhu na prodej jednotky ve smyslu § 1184 OZ, musí vyslovit souhlas vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu povinného vlastníka;
- změny stanov před vznikem společenství vlastníků, kdy se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet;
- změny prohlášení podle § 1169 OZ.
Podle novely v případě, kdy vznikne společenství vlastníků s jediným vlastníkem, vykonává působnost shromáždění tento vlastník.
Shromáždění jedná zásadně na řádné schůzi, svolávané výborem SVJ. Ten svolává shromáždění tak, aby se jednání konalo nejméně jednou ročně. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Pokud zůstane nečinný, mají právo svolat tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.
K pozvánce musí být připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, nebo musí svolatel umožnit každému vlastníku jednotky, aby se s nimi mohl včas seznámit.
Novela zavádí možnost vlastníků jednotek požádat statutární orgán před rozesláním pozvánky na shromáždění, aby na pořad schůze byla zařazena jimi určená záležitost, za předpokladu, že k takové záležitosti navrhnou usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.
NahoruPokud se však na schůzi nesejde potřebný počet vlastníků, jsou stanoveny náhradní možnosti.
Nově s v § 1210 OZ zavádí institut tzv. náhradního shromáždění. Jeho usnášeníschopnost je limitována přítomností vlastníků jednotek, kteří mají minimálně 40 % všech hlasů. Konání náhradního shromáždění je možné pouze v případě, že je tak umožněno výslovně ve stanovách Tato úprava tak má napomoci řešení nežádoucích (leč v praxi existujících) stavů, kdy se shromáždění není schopno sejít, přesto však je potřeba o nezbytných otázkách fungování společenství rozhodnout.
Dále možné rozhodovat též mimo zasedání tzv. per rollam (§ 1211 OZ). K takovému rozhodování bude i nadále možné přistoupit v případě, kdy svolené shromáždění není usnášeníschopné, při zachování stanoveného postupu a potom i v jiných případech, pokud je to výslovně upraveno ve stanovách.
Nová je úprava rozhodování mimo zasedání v případě, kdy zákon pro toto rozhodnutí vyžaduje formu veřejné listiny. V případech, kdy je nezbytné osvědčení přijetí rozhodnutí shromáždění veřejnou listinou, nepostačuje zachování formy veřejné listiny u návrhu rozhodnutí, ale je…
