5.4.2
Podnájem nemovitostí – obecně
Mgr. Pavla Krejčí
NahoruDefinice podnájmu
Podnájem je akcesorický právní vztah vznikající mezi nájemcem určité věci a třetí osobou, které nájemce zřídí užívací právo k nájemcem najaté věci.
NahoruPrávní úprava
Obecnou právní úpravu podnájmu nalezneme v § 2215 a § 2216 NOZ; zvláštní právní úprava se pak vztahuje na podnájem bytu nebo jeho části (§ 2274 až § 2278 NOZ). O podnájmu bytu nebo jeho části pojednává zvláštní kapitola. Obecná právní úprava podnájmu, o které pojednáváme v této kapitole, se však vztahuje i na podnájem prostoru sloužícího k podnikání a dále bude platit i pro případný podpacht, neboť ani právní úprava pachtu (§ 2332 NOZ a násl.) neobsahuje zvláštní právní úpravu, s výjimkou páva vypovědět pacht v případě, že pachtýř propachtovanou věc přenechá jinému (§ 2334 NOZ).
Podnájem je odvozen od vztahu nájemního, tedy od vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem – bez existence platného nájemního vztahu nemůže vzniknout platný podnájem. V případech, kdy je tedy například nájemní smlouva neplatná, nemůže vzniknout platný vztah z podnájmu. Zánik nájemního vztahu pak znamená, že dochází k zániku i vztahu podnájemního.
Pan Voříšek má pronajatý prostory k podnikání od společnosti VAKO, s. r. o. Prostor je velký, a proto pan Voříšek požádá pronajímatele, aby mohl jednu místnost podnajmout svému známému panu Kuklovi. Společnost VAKO, s. r. o., s podnájmem vysloví souhlas. Následně však společnost VAKO, s. r. o., s panem Voříškem dohodne ukončení nájmu.
Vysvětlení k příkladu:
Ačkoliv společnost VAKO, s. r. o., souhlasila s podnájmem, tak fakticky mezi ní a panem Kuklou žádný vztah nevzniká. Pokud se společnost VAKO, s. r. o., s dohodne s panem Voříškem na ukončení nájmu, pak dojde k zániku i podnájemního vztahu a pan Kukla musí podnajmutou místnost vyklidit.
Obecně podnájem vzniká na základě smlouvy, kterou mezi sebou nájemce a podnájemce uzavřou. K uzavření smlouvy se nevyžaduje písemná forma. Teoreticky může být smlouva o podnájmu uzavřena i konkludentně. "O podnájem nepůjde, jestliže je obvyklé, že s nájemcem užívají pronajatou věc i další osoby, např. zaměstnanci (nákladní automobil), členové domácnosti (pronajatý karavan) nebo u krátkodobé návštěvy (pronajatý pozemek za účelem cesty). Například z § 2272 vyplývá, že u podnájmu bytu nejde o krátkodobé návštěvy (bez ohledu na účel návštěvy) nebo o žití členů domácnosti (§ 2272)."
"O podnájem se bude jednat i v případě, kdy nájemci zůstává zachováno právo užívat věc vedle podnájemce."
NahoruZáklady znaky podnájmu
Základní znaky podnájmu jsou téměř totožné se základními znaky nájmu, a to s výjimkou úplatnosti. Pravidla uvedená v § 2215 a § 2216 NOZ se totiž vztahují i na případy, kdy je podnájem zřízen bezúplatně.
Většinou však bývá výše podnájemného a jeho splatnost ve smlouvě stanovena. Pokud však stanovena není, nečiní to podnájemní smlouvu uzavřenou dle obecných ustanovení občanského zákoníku neplatnou. V takovém případě je podnájemce povinen hradit podnájemné ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě podnajaté věci a způsobu jejího užívání (pokud všem ze smlouvy vyplývá, že byla sjednána úplatně). Výše podnájemného může být mezi smluvními stranami sjednána v libovolné výši, není tedy omezena výší nájemného, které hradí nájemce pronajímateli.
Základní znaky podnájmu tedy jsou:
- přenechání určité věci,
- účel užívání,
- dočasnost užívání.
NahoruPřenechání určité věci
ad a) přenechání určité věci
Podnájemní smlouva musí obsahovat přesné vymezení podnajaté věci. Nájemce je oprávněn přenechat do podnájmu celou najatou věc nebo se může podnájem týkat pouze její části. Nájemce však může podnajmout pouze to, co má sám v nájmu. Pokud by se tedy na věc nebo její část nájemní smlouva nevztahovala, pak nelze k této věci či její části platně nájemní smlouvu uzavřít.
Pan Jaroslav si pronajal od společnosti KOKO, s. r. o., vilu a garáž, a to za účelem podnikání. Na každou z budov byla sepsána samostatná nájemní smlouva. Smlouva na garáž však byla uzavřena neplatně.
Pan Jaroslav o neplatnosti smlouvy nevěděl a nabídnul část vily s garáží do podnájmu společnosti KLODO, s. r. o. Mezi panem Jaroslavem a podnájemcem byla sepsána podnájemní smlouva na oba předměty podnájmu, ve které byla úplata za podnájem sjednána jednou částkou.
Vysvětlení k příkladu:
Ke vzniku platného vztahu z podnájmu je třeba, aby nájemce měl platně sjednánu nájemní smlouvu. V tomto případě se bude jednat zřejmě o neplatný podnájemní vztah, neboť k části předmětu podnájmu pan Jaroslav neměl sjednánu platnou nájemní smlouvu. Pro posouzení platnosti podnájemní smlouvy je zcela nerozhodné, zda nájemce a pronajímatel o neplatnosti nájemního vztahu věděli.
NahoruÚčel užívání
ad b) účel užívání
Účel užívání je pro podnájem také omezen ustanoveními nájemní smlouvy. Účel užívání může být též omezen souhlasem pronajímatele k podnájmu. Nájemce nemůže dát předmět nájmu do podnájmu pro jiný účel než pro ten, který je uveden v jeho nájemní smlouvě nebo v souhlasu pronajímatele. Nájemce však může v podnájemní smlouvě účel podnájmu oproti nájemní smlouvě nebo souhlasu pronajímatele zúžit. Uvedení účelu užívání není podstatnou náležitostí podnájemní smlouvy, účel užívání totiž může také vyplývat z podstaty předmětu podnájmu. Pokud ovšem není účel užívání uveden, je podnájemce povinen užívat předmět podnájmu pouze k účelu, ke kterému předmět podnájmu obvykle slouží.
Pan Josífek si od společnosti KKK, s. r. o., pronajal nebytový prostor, který je zkolaudován jako kanceláře. Část nebytového prostoru pan Josífek podnajal panu Slívovi, a to jako výrobnu dřevěných hraček.
Vysvětlení k příkladu:
Pan Josífek nemůže podnajmout nebytový prostor k jiným účelům, než ke kterým má prostor pronajat sám.
Pokud by nájemce umožnil podnájemci užívání předmětu podnájmu v rozporu s nájemní smlouvou, kterou má uzavřenu s pronajímatelem, nebo souhlasem pronajímatele k podnájmu, jednalo by se o hrubé porušení nájemcových povinností ve smyslu § 2215 odst. 2 NOZ (následky viz dále). Dopady takového jednání nájemce mohou být též sjednány v nájemní smlouvě.
Nájemce pronajímateli plně odpovídá za podnájemce a způsob, jakým podnájemce předmět podnájmu užívá. Mezi podnájemcem a pronajímatelem totiž nevzniká přímý právní vztah. Z tohoto důvodu nájemce odpovídá pronajímateli i za škody způsobené podnájemcem na předmětu nájmu (§ 2216 NOZ).
NahoruDočasnost užívání
ad c) dočasnost užívání
Právo podnájemce užívat předmět podnájmu je časově omezeno. Podnájemní smlouva by měla obsahovat, na jakou dobu se podnájem uzavírá, tedy zda na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou.
Podnájemní smlouvu lze ukončit ze stejných důvodů jako smlouvu nájemní (viz kapitola o nájemní smlouvě). Kromě těchto způsobů zániku zaniká podnájem ze zákona i v případě, že zanikne nájemní smlouva (§ 2215 odst. 3 NOZ). Je to z důvodu již výše zmíněné akcesority podnájemního vztahu, kdy bez platného nájemního vztahu nemůže existovat platný podnájemní vztah.
Pan Vonásek měl od společnosti KOHO, s. r. o., pronajatu garáž, a to na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Pan Vonásek garáž dále podnajal panu Bartuškovi, a to na dobu jednoho roku. Společnosti KOHO, s. r. o., však nájem panu Vonáskovi vypověděla.
Vysvětlení k příkladu:
Podnájemní vztah mezi panem Bartuškou a Vonáskem zanikl spolu s nájemní smlouvou, a to ke stejnému dni jako nájem mezi panem Vonáskem a společností KOHO, s. r. o.,
NahoruOstatní vztahy
V ostatních vztazích vzniklých mezi nájemcem a podnájemcem se uplatní stejná zákonná ustanovení jako ta, která se vztahují na vztah nájemce a pronajímatele. Proto v podrobnostech odkazujeme na výklad práv a povinností obsažený u nájemní smlouvy. Pokud by ovšem byl sjednán podnájem bezúplatný, pak by se uplatnila ve vzájemném vztahu nájemce a pronajímatele spíše právní úprava týkající se výpůjčky, výprosy apod., a to v závislosti na charakteru vztahu.
"Právo užít či požít věc však může vyplývat i z jiných smluv, např. vklad pronajaté věci nájemcem do společnosti (§ 2717) nebo tiché společnosti (§ 2748 odst. 2). I v těchto případech může jít o podnájem podle § 2215 a 2216. Jeho obsah se řídí úpravou odpovídajících smluvních typů."
NahoruProblematické situace
Toto pravidlo se však neuplatní absolutně. S ohledem na kusou právní úpravu celého institutu podnájmu je třeba na některé problematické otázky spojené s podnájmem hledat odpověď v judikatuře soudů. Zde bychom se zaměřili na některé problematické situace, které ve vztahu podnájemce – nájemce – pronajímatel mohou vzniknout a které byly dosud řešeny v rozhodnutích Nejvyššího soudu ČR:
NahoruNeplatná podnájemní smlouva
Pokud podnájemce užívá předmět podnájmu na základě neplatné…
