Proces schvalování a přizpůsobení stanov SVJ a BD

7.1.3

Proces schvalování a přizpůsobení stanov SVJ a BD

JUDr. Jiří Čáp, advokát, mpř. SMBD ČR

Ve shora uvedených souvislostech je cílem tohoto příspěvku informovat o tom, jaká je ve skutečnosti právní úprava (a situace) v případě bytových družstev, a v čem je uvedený článek ve vztahu k BD matoucí, a současně také, jak je to se způsobem schvalování přizpůsobení stanov v případě SVJ (vzniklých před 1. 1. 2014).

V těch případech, kdy v témže domě existují vedle sebe SVJ a BD a některý z členů voleného orgánu SVJ je současně členem voleného orgánu BD, apod., je nezbytné uvědomovat si rozdílné postupy při rozhodování o změnách stanov jedné či druhé právnické osoby.

1. Změny stanov BD se schvalují na členské schůzi BD nadpoloviční většinou přítomných členů (podle § 645 ZOK), případně vyšší většinou, pokud je uvedena ve stanovách, avšak vyjma změn náležitostí uvedených v jediném ustanovení, jmenovitě v § 731 odst. 1 ZOK, kdy se pro změnu kterékoliv z náležitostí uvedených v tomto ustanovení, vyžaduje souhlas všech dotčených členů uvedených výslovně (a taxativním výčtem) v § 731 odst. 2 ZOK. Jde o členy-nájemce a členy, jimž podle stanov vzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Tento požadavek se nevztahuje na případnou druhou skupinu členů BD, pokud v BD taková druhá skupina členů existuje, tj. zejména např. na členy, kteří zůstali nadále členy BD i poté, co jim BD převedlo byty do vlastnictví (takže tito členové již nejsou členy-nájemci).

Z hlediska formy dále platí, že změny stanov BD schvaluje členská schůze BD vždy za účasti notáře, protože shodně jako přijetí stanov při založení BD, tak jakákoliv změna těchto stanov vyžaduje formu veřejné listiny (konkrétně formu notářského zápisu). V tomto směru není v praxi žádných problémů ani pochyb.

2. Problémy či pochybnosti jsou spojeny pouze s požadavky zákona (§ 731 odst. 2 ZOK) na počet hlasů členů bytového družstva nutných pro schválení změn stanov (včetně přizpůsobení stanov podle § 777 odst. 2 ZOK), pokud jde o zvláštní náležitosti stanov BD uvedené v § 731 odst. 1 ZOK, týkající se záležitostí spojených s nájmem družstevního bytu.

Podle § 731 odst. 2 ZOK je totiž výslovně stanoveno, že pro změnu úpravy náležitostí stanov uvedených v § 731 odst. 1 ZOK se vyžaduje souhlas všech členů BD "kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu." Pokud jsou v BD také členové, jejichž členství není spojeno s nájmem družstevního bytu, ani jim nevzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (např. členové, jimž byly byty převedeny do vlastnictví, kteří však nadále zůstali členy BD, takže jsou souběžně členy SVJ a členy BD), nezahrnují se do skupiny členů uvedených v § 731 odst. 2 ZOK, jejichž souhlas se vyžaduje pro změny náležitostí stanov BD uvedených v § 731 odst. 1.

Ustanovení § 731 odst. 2 ZOK tedy nepředepisuje souhlas všech členů BD (nájemců, resp. členů, jimž podle stanov vzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu) pro schválení jakékoliv změny stanov BD, nýbrž výlučně pro změnu zvláštních náležitostí stanov BD uvedených v § 731 odst. 1 ZOK. Tuto skutečnost si leckdy neuvědomuje část odborné veřejnosti, a jak je patrné ze zmiňovaného článku v HN, dochází ve veřejnosti dosti často k mylným nebo neúplným informacím týkajícím se této záležitosti.

Právní úprava je totiž taková, že při změně kteréhokoliv jiného ustanovení stanov BD (než jsou náležitosti uvedené v § 731 odst. 1 ZOK), se nepoužije požadavek na souhlas všech dotčených členů BD podle § 731 odst. 2 ZOK, nýbrž změna stanov BD se schvaluje takovou většinou členů přítomných na členské schůzi, jako v kterémkoliv jiném typu družstva – tedy (nadpoloviční) většinou hlasů členů přítomných na členské schůzi (podle § 645 ZOK), pokud zákon o obchodních korporacích nevyžaduje vyšší počet hlasů (což je případ § 731 odst. 2 ZOK), anebo, pokud vyšší počet hlasů nepožadují stanovy konkrétního družstva. Vždy se vyžaduje také, má-li být projednáván návrh na změnu stanov, aby družstvo splnilo povinnost podle § 637 ZOK, tj. při svolání členské schůze musí pozvánka v příloze obsahovat též "návrh těchto změn nebo návrh usnesení").

Požadavek souhlasu všech dotčených členů BD uvedených v § 731 odst. 2 ZOK je tedy zvláštním požadavkem, stanoveným výlučně pro schvalování změn stanov v náležitostech uvedených v § 731 odst. 1 ZOK, nikoliv pro schvalování změn v jiných náležitostech stanov BD.

Shora uvedené pro praxi v BD znamená, že v případě schvalování změn stanov v záležitostech uvedených v § 731 odst. 1 ZOK:

• jsou-li v BD pouze členové-nájemci a případně členové, jimž vzniklo podle stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (dosud však nejsou nájemci), musí být přítomni na členské schůzi všichni tito členové a všichni musí se změnami stanov v těchto záležitostech souhlasit, jinak ke schválení změn stanov v záležitostech uvedených v § 731 odst. 1 ZOK nemůže dojít;

• jsou-li v BD např. dvě skupiny členů, tj. jednak členové-nájemci spolu se členy, jimž vzniklo právo na uzavření nájemní smlouvy, jednak členové, jimž byly byty převedeny do vlastnictví a nadále zůstali členy BD, pak platí, že požadavek souhlasu všech členů podle § 731 odst. 2 se nevztahuje na tyto členy, jimž byly byty převedeny do vlastnictví, a nejsou nájemci družstevního bytu (je to dáno i z povahy věci, protože změna stanov v ustanoveních týkajících se nájmu družstevního bytu se této skupiny členů netýká). Nic to však nemění na skutečnosti, že v případě těchto dvou skupin členů v BD, musí celkový počet hlasů pro schválení změn náležitostí stanov uvedených v § 731 odst. 1 ZOK činit nejméně nadpoloviční většinu hlasů všech členů BD (a v rámci tohoto počtu souhlas všech dotčených členů uvedených v § 731 odst. 2 ZOK).

Vše shora uvedené platí nejen pro schvalování přizpůsobení stanov BD vzniklých před 1. 1. 2014, nýbrž také pro případné schvalování změn stanov BD v budoucnu (ať jde o BD vzniklá před 1, 1. 2014 nebo vzniklá již za účinnosti zákona o obchodních korporacích).

3. Samostatnou záležitostí je jednorázová povinnost přizpůsobení stanov BD vzniklých před 1.1. 2014 nové právní úpravě (které mělo být provedeno podle § 777 odst. 2 ZOK ve lhůtě do 30.6. 2014).

V rámci povinného přizpůsobení stanov BD nové právní úpravě (podle přechodného ustanovení § 777 odst. 2 ZOK) se v družstevní a v mimodružstevní odborné veřejnosti diskutovalo o tom, zda se pro toto jednorázové přizpůsobení stanov (nařízené zákonem) použije či nepoužije požadavek § 731 odst. 2, a to v souvislosti s diskusí, zda toto jednorázové přizpůsobení stanov má či nemá být z právního hlediska považováno za změnu stanov, jak ji má zákon obecně na mysli. Byly vyslovovány názory, že v tomto případě, kdy jde o zákonnou povinnost přizpůsobit stanovy, nejde o změnu stanov obecně chápanou jako změnu, která je vyvolána projevem vůle členů BD, a zákonodárce pro takový případ stanovil v § 731 ZOK zvláštní pravidla.

Odborná praxe (a také praxe notářů a rejstříkových soudů) se však většinou přiklonila k výkladu, že v případě přizpůsobení stanov družstev nové právní úpravě podle § 777 odst. 2 ZOK jde o změnu stanov, jak ji má obecně na mysli zákon, a jde tedy o změnu také podle § 731 ZOK, takže je nezbytný souhlas všech dotčených členů BD uvedených v § 731 odst. 2 ZOK. Naproti tomu zejména družstevní odborná veřejnost z oboru BD tvrdila jednak, že jde v daném případě o zvláštní zákonný požadavek na "přizpůsobení" stanov, nikoliv tedy o "změnu" stanov, jak ji má na mysli zákon, jednak, že jde o doplnění stanov o novou povinnou náležitost uvedenou v § 731 odst. 1, nikoliv o změnu této náležitosti, takže se při přizpůsobení stanov BD nevyžaduje souhlas podle § 731 odst. 2 ZOK, protože ani při založení BD se při schvalování stanov BD nevyžaduje vyšší většina pro přijetí stanov, zahrnujících povinně také náležitosti uvedené v § 731 odst. 1 ZOK. Toto stanovisko však nebylo akceptováno a většinou vyžadovali jak notáři, tak rejstříkové soudy pro přizpůsobení stanov BD nové právní úpravě souhlas všech členů uvedených v § 731 odst. 2 (členů-nájemců a členů, jimž vzniklo podle dosavadních stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu). Tato praxe však nebyla jednotná, takže v některých případech (zvláště tehdy, kdy přizpůsobení stanov BD nové právní úpravě nezahrnovalo nově náležitosti uvedené v § 731 odst. 1 či jejich změny -protože některá BD již měla tyto náležitosti uvedeny ve svých dosavadních stanovách a neprováděla jejich změnu či doplnění), notář netrval na souhlasu všech členů BD, přičemž některý rejstříkový soud tento postup akceptoval, zatímco jiný rejstříkový soud takový postup neakceptoval (a někdy jej neakceptoval již ani notář).

Proto se snažili družstevní legislativci dosáhnout alespoň takové změny v zákoně, podle které by se stanovilo, že postup podle § 731 ZOK se nevztahuje na jednorázové přizpůsobení stanov, požadované zákonem. Tyto návrhy však nebyly prosazeny.

Proto docházelo také k situaci, že v některých případech BD neuspěla u rejstříkového soudu a musela opakovat členskou schůzi (za účasti všech členů uvedených v § 731 odst. 2 ZOK) a znovu schvalovat přizpůsobení stanov BD nové právní úpravě. V tomto směru rozhodnutí Městského soudu, o němž hovoří zmíněný článek v HN, tedy nepřináší nic nového, protože BD jsou si vědoma, že se většinou požaduje také pro přizpůsobení stanov BD (vzniklých před 1. 1. 2014) souhlas všech dotčených členů uvedených v § 731 odst. 2 ZOK (v případě, že jsou v BD pouze členové-nájemci a členové, jimž podle stanov vzniklo právo na uzavření smlouvo nájmu družstevního bytu, to představuje souhlas všech členů BD). BD jsou také seznámena s tím, že existuje nejednotná praxe rejstříkových soudů, takže některá BD se pokusila uplatnit stanovisko, že stačí nadpoloviční většina hlasů členů přítomných na členské schůzi pro přijetí přizpůsobených stanov, s rizikem, že s tímto stanoviskem u rejstříkového soudu neuspějí.

Jinak, BD jsou si vědoma toho, že při jakékoliv budoucí změně ustanovení stanov v náležitostech podle § 731 odst. 1 ZOK, musí být změna stanov v těchto ustanoveních schvalována všemi dotčenými členy BD, uvedenými v odst. 2 téhož paragrafu, avšak změna kterýchkoliv jiných náležitostí stanov BD se schvaluje nadpoloviční většinou členů přítomných na členské schůzi, nepožadují-li stanovy konkrétného BD vyšší většinu. Jiná…