Společenství vlastníků podle NOZ

3.4.1

Společenství vlastníků podle NOZ

JUDr. Jiří Čáp

Na základě nejčastějších dotazů čtenářů jsme se věnovali některým záležitostem úpravy bytového spoluvlastnictví nového občanského zákoníku, která nahradila zrušený zákon o vlastnictví bytů.

Společenství vlastníků jednotek (dále jen "SVJ") bylo podle již zrušeného zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., dále jen ZOVB) zvláštním druhem právnické osoby, jehož právní poměry upravoval výlučně samotný ZOVB. S účinností od 1. ledna 2014 je zrušen (a zrušeny jsou také vzorové stanovy SVJ, které tvořily přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb.). Nová právní úprava pod názvem "Bytové spoluvlastnictví" je zařazena do nového občanského zákoníku (§ 1158 až § 1222 zákona č. 89/2012 Sb., dále jen NOZ).

V novém NOZ je SVJ rovněž upravováno v rámci ustanovení o bytovém spoluvlastnictví, jmenovitě v § 1194 až § 1216 NOZ. Záležitosti SVJ jsou v NOZ upravovány podstatně širším způsobem než v předchozím ZOVB, takže se upravují přímo v zákoně některé záležitosti, které v ZOVB upraveny nebyly a byly proto zahrnuty až ve vzorových stanovách SVJ (jejichž ustanovení však nebyla závazná pro tvorbu a schválení vlastních stanov SVJ.

SVJ je rovněž podle NOZ samostatným druhem (právní formou) právnické osoby, současně se však stanoví (v § 1221 NOZ), že nevyplývá-li z ustanovení o SVJ něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku (jehož právní poměry rovněž upravuje NOZ). Založení SVJ, jeho vznik, činnost, soustava orgánů a jejich působnost atd. se tedy od 1. ledna 2014 řídí ustanoveními o SVJ v NOZ, přičemž se podpůrně pouze v některých záležitostech použijí některá ustanovení NOZ o spolku a také některá obecná ustanovení NOZ o právnických osobách a jejich orgánech.

Podrobným způsobem se přímo v NOZ upravuje výlučná působnost shromáždění (což v předchozím ZOVB chybělo) a výrazně se zjednodušuje schvalování usnesení shromáždění tím, že již zákon nepožaduje diferencované kvalifikované většiny hlasů pro schválení některých záležitostí. Naproti tomu se nově umožňuje, aby sama SVJ ve svých stanovách určila, ve kterých záležitostech má být rozhodováno vyšším počtem hlasů než nadpoloviční většinou hlasů přítomných.

Statutárním orgánem SVJ je (obdobně jako dosud podle zákona o vlastnictví bytů) buď kolektivní statutární orgán (výbor), nebo jednočlenný statutární orgán (pod novým označením jako "předseda společenství vlastníků jednotek"). Bude věcí stanov každého SVJ, zda ve stanovách určí jako statutární orgán výbor, nebo předsedu SVJ.

Působnost statutárního orgánu není v ustanoveních NOZ o společenství vlastníků blíže uváděna…