7.2.8
Zálohový příspěvek na správu domu a pozemku
Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová
Zálohovou formu plateb příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku dříve určoval zákon: Vlastníci jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. K tomuto účelu skládají předem určené finanční prostředky jako zálohu (§ 15 odst. 1 a 2 ZOVB). Ze současné úpravy v NOZ povinná zálohová podoba plateb vlastníků určených na úhradu nákladů a výdajů spojených se správou domu a pozemku nevyplývá; zmiňuje se pouze v souvislosti s vymezením činností týkajících se správy domu a pozemku v prováděcím předpisu k NOZ, podle kterého je takovou činností také "stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku" (§ 8 písm. b) NBS). V praxi jsou však i po zrušení ZOVB nadále většinou společenství vlastníků uplatňovány a vlastníkům předepisovány příspěvky na správu domu a pozemku ve formě záloh (což by mělo vyplývat ze stanov nebo vnitřních předpisů společenství). A to i přesto, že to s sebou nese poněkud složitější (více účetních operací) a zejména pro laickou veřejnost, tedy i většinu vlastníků jednotek, méně srozumitelné účtování, než by tomu bylo v případě pevně stanovené platby. Podstatným přínosem takového postupu na druhé straně je možnost dosažení vyrovnaného výsledku hospodaření ve většině společenství. Tím odpadá potřeba rozhodovat o použití zisku, resp. o způsobu vypořádání ztráty z hospodaření, na shromáždění vlastníků, když tuto otázku neřeší NOZ a často ani stanovy příslušného společenství. Zálohová forma jakékoli platby přináší možnost a potřebu platbu vyúčtovat oproti skutečně vynaloženým nákladům a rozdíl z vyúčtování následně s poskytovatelem zálohy případně také vypořádat (k vypořádání viz níže v této části). To bývá zpravidla i požadavkem vlastníků jednotek.
Ani členění příspěvku na správu domu a pozemku a tomu odpovídající účtování jeho jednotlivých částí na oddělené účty zákonem vyžadováno není. Je ovšem nezbytné, pokud je pro rozdělování nákladů mezi vlastníky jednotek uplatňováno více než jedno kritérium: na některých nákladech se např. vlastníci podílejí podle výše svých podílů na společných částech, na jiných v závislosti na počtu jednotek, k nimž mají vlastnické právo.
V praxi se osvědčilo také členění příspěvku podle účelu jeho použití, a to i v případech, kdy jsou všechny náklady na vlastníky jednotek rozúčtovány podle jediného hlediska (zpravidla podle spoluvlastnických podílů na společných částech). Celkový příspěvek se rozděluje na dvě části, přičemž jedna část je účtována jako dlouhodobá záloha na příspěvek na správu domu a pozemku a druhá jako krátkodobá záloha na příspěvek na správu domu a pozemku. Dlouhodobá záloha představuje dlouhodobý zdroj určený zpravidla na financování údržby, oprav, technického zhodnocení a na pořízení dlouhodobého majetku do vlastnictví společenství a jako taková se s vlastníky po skončení roku nevypořádává a její nevyčerpaný zůstatek se převádí do dalšího roku. Z krátkodobé zálohy se hradí ostatní náklady společenství, obvykle se jedná o každoročně se opakující položky (např. pojištění domu, odměny členů orgánů společenství, revize společných zařízení, bankovní poplatky, náklady na vyúčtování služeb, odměna smluvnímu správci apod.); záloha se zpravidla s vlastníky jednotek každoročně vyúčtuje a rozdíl z vyúčtování se s nimi buď vypořádá, nebo se převede do dalšího roku.
V zásadě ovšem nic nebrání tomu, aby byl příspěvek na správu účtován pouze jako dlouhodobá záloha, a to celý příspěvek na jeden účet (na všechny náklady je vlastníky přispíváno podle stejného kritéria), anebo byl rozdělen na dvě dlouhodobé zálohy (dvě kritéria pro rozdělení nákladů). Zůstatky zálohy/záloh by se v takovém případě převáděly do příštího účetního období.
Účtování zálohy na příspěvek na správu domu a pozemku a jeho vyúčtování po skončení účetního období – účtování v bytovém družstvu
Poznámky:
1) V případě úhrady zálohy na příspěvek na správu domu a pozemku se účtuje až o zaplacené záloze, účetním dokladem pro účtování je tedy výpis z účtu (nelze účtovat o předpisu této zálohy).
2) V praxi se lze setkat i se zkrácenou formou účtování, kdy je účtováno na vrub nákladů, případně navýšení zůstatkové ceny jednotky souvztažně ve prospěch uhrazených záloh (například 548/314 100 nebo 511/314 200). Jako vhodnější se jeví "delší" varianta účtování s vykázáním dluhu a následným splněním tohoto dluhu započtením předem uhrazených záloh.
3) Samostatné oddělené vykázání a účtování nákladů na opravy je nezbytné z důvodu čerpání zdroje tvořeného v bytovém družstvu z nájemného z družstevních bytů na krytí těchto nákladů, zejména dlouhodobé zálohy na nájemné určené na opravy, údržbu a technické zhodnocení – obvykle účet 475.
4) Z pohledu bytového družstva se jedná o náklady na správu společných částí domu, nejedná se o náklady bytového družstva účtované na příslušné účty jednotlivých účtových skupin 5. účtové třídy. Například odměny členů volených orgánů společenství vlastníků, bankovní, telefonní, soudní a správní poplatky hrazené společenstvím vlastníků tedy pro bytové družstvo představují ostatní provozní náklady, případně náklady na externí služby.
Nastane-li situace, kdy bytové družstvo, i navzdory výzvě, neobdrží vyúčtování zálohy/záloh na příspěvek na správu domu a pozemku od společenství vlastníků včas, tedy před sestavením účetní závěrky a zpracováním daňového přiznání k dani z příjmu právnických osob (takový stav nebývá v praxi výjimkou), mohlo by postupovat analogicky podle závěrů judikatury vztahující se ke správě nemovitosti jedním ze spoluvlastníků. Soudní praxe řešila případ, kdy většinová spoluvlastnice nemovitosti neumožnila ostatním spoluvlastníkům seznámit se včas se všemi příslušnými doklady, které se týkaly správy nemovitosti a byly nutným podkladem pro podání…
