Bytové družstvo v postavení smluvního správce

7.2.7.5

Bytové družstvo v postavení smluvního správce

Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová

Bytové družstvo, které bylo původním vlastníkem domu, poměrně často zajišťuje správu domu i po vzniku společenství vlastníků jednotek, a to zpravidla na základě příkazní smlouvy (§ 2430–2444 NOZ): družstvo se jako příkazník zavazuje pro příkazce – společenství vlastníků obstarávat správu společných částí, za což mu společenství platí odměnu. Určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo rozsahu činnosti, patří do působnosti shromáždění vlastníků (§ 1208 písm. h) NOZ).

Odměna bývá obvykle stanovena v závislosti na počtu a druhu jednotek v domě a s ohledem na rozsah poskytovaných služeb a bývá hrazena měsíčními platbami. Je zdanitelným výnosem bytového družstva; ve společenství vlastníků se jedná o náklad vlastní správní činnosti (§ 1180 odst. 2 NOZ), na který přispívají vlastníci jednotek podle výše spoluvlastnického podílu na společných částech nebo stejnou částkou za jednotku (příp. podle jiného kritéria určeného např. v prohlášení nebo ve stanovách společenství).

Z pohledu daně z přidané hodnoty představuje zajišťování správy pro společenství vlastníků jednotek poskytování služby v rámci ekonomické činnosti bytového družstva, které je zdanitelným plněním se základní sazbou daně (§ 47 odst. 1 písm. a) ZDPH). Jestliže by družstvo pro společenství provádělo prostřednictvím svých zaměstnanců úklid společných prostor bytového domu nebo opravy a údržbu společných částí, uplatnilo by první sníženou sazbu daně (§ 47 odst. 4, příloha č. 2, § 48 ZDPH).

Správa vlastního majetku se obecně za ekonomickou činnost vlastníka nepovažuje. Jestliže tedy zajišťuje bytové družstvo, které je plátcem daně, správu domu, ke kterému má spoluvlastnické právo (v domě je alespoň jedna jednotka v jeho vlastnictví či spoluvlastnictví), může při zdanění své odměny za správu postupovat následujícím způsobem (stanovisko GFŘ z r. 2015 č. j. 23286/15/7100-20116-109709):

1. celkovou odměnu za zajišťování správy rozdělí na dvě části – z odměny připadající na jednotky ve svém vlastnictví daň z přidané hodnoty neodvádí, zbývající část odměny připadající na vlastníky ostatních jednotek zdaní (fakticky bude poskytovat dvě plnění – jedno plnění, které není předmětem daně, a další plnění zdanitelné)

nebo

1. se dohodne se společenstvím vlastníků na tom, že bude vůči němu uplatňovat pouze odměnu za správu cizího majetku, nikoli za svůj vlastní majetek – z takto stanovené…