Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2268

 Nahoru[Právní vady předmětu nájmu]

Případy, na které se ustanovení vztahuje

Komentované ustanovení stanoví pravidlo, že § 2264 až § 2266 týkající se odstranění poškození či vad bytu, za které odpovídá pronajímatel, se uplatní i pro případy, kdy:

• - užívání bytu brání právo třetí osoby,
• - užívání bytu brání ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona.

Případ, kdy užívání bytu brání třetí osoba – k odst. 1

Pokud tedy nájemce zjistí, že mu třetí osoba brání v užívání bytu, je povinen tuto skutečnost v souladu s § 2264 odst. 1 oznámit ihned pronajímateli a zároveň je povinen učinit vše, co lze od něj očekávat, aby nevznikala další škoda. Pronajímatel je pak povinen v přiměřené době učinit dostatečné kroky k ochraně práv nájemce. Zde je ovšem třeba ustanovení vykládat v souladu s § 2212 a rozeznávat, zda užívání bytu brání třetí osoba z důvodů na straně pronajímatele nebo z důvodů na straně nájemce. Pronajímatel totiž musí a může ve prospěch nájemce zasáhnout pouze v případě, kdy třetí osoba ohrožuje práva nájemce tím, že uplatňuje vlastnické nebo jiné právo k bytu či domu nebo žádá-li vyklizení bytu z důvodů na straně pronajímatele. V ostatních případech může bránit své nájemní právo pouze nájemce, a to v souladu s § 2211; pronajímatel v takovém případě není aktivně legitimován bránit nájemcova práva (např. nájemce nechá v bytě bydlet podnájemníka, který se následně nechce vystěhovat – v takovém případě není pronajímatel oprávněn zasáhnout ve prospěch nájemce a podat vyklizovací žalobu; tu může podat pouze nájemce sám).

Práva nájemce

V případě, že třetí osoba brání nájemci užívání bytu z důvodů na straně pronajímatele a pronajímatel neučiní kroky k ochraně práv nájemce v přiměřené době poté, co mu nájemce oznámil, že mu třetí osoba brání v užívání bytu, vznikají nájemci následující práva:

• - právo domáhat se ochrany svých práv sám,
• - žádat pronajímatele o náhradu odůvodněných nákladů spojených s ochranou práv nájemce vůči třetí osobě,
• - žádat pronajímatele o slevu z nájemného; toto právo nemá, pokud zásah třetí osoby není podstatným zásahem do nájemcových práv,
• - právo nájem vypovědět bez výpovědní doby za podmínek…