Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 981

 Nahoru[Vztah zapsaných a nezapsaných věcných práv k věci cizí]

Komentované ustanovení – na rozdíl od předchozího § 980 – se vztahuje pouze k věcným právům (nikoliv tedy k obligačním, která případně rovněž mohou být zapsána, srov. komentář k § 980), a to výlučně k věcným právům k věci cizí. Ustanovení § 981 upravuje vztah mezi zapsaným a nezapsaným věcným právem k věci cizí, navazující § 982 pak upravuje vztah mezi více zapsanými věcnými právy k věci cizí. NOZ nicméně nikde neupravuje vztah (pořadí) více nezapsaných věcných práv k věci cizí.

Rovněž v případě § 981 je zřejmý inspirační vzor zákonodárce v polské úpravě (§ 11 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece – zákon o věčných knihách a hypotéce).

Věcná práva k věci cizí

Věcná práva k věci cizí uvádí NOZ výslovně v části třetí hlavě II dílu 5 (takto uvádí právo stavby, věcná břemena, zástavní právo a podzástavní právo, zadržovací právo). Vyjma právě uvedených nicméně upravuje na jiných místech další práva (předkupní právo – srov. například § 1124, § 1254, § 2144 aj., výhradu vlastnického práva – srov. § 2134, výhradu práva zpětné koupě – srov. § 2138, zákaz zcizení či zatížení – srov. § 1761, výhrada práva lepšího kupce a výhrada koupě na zkoušku – srov. § 2128, a výměnek – srov. § 2708).

Možnosti řešení kolize více věcných práv k věci cizí

V případě kolize věcného práva k věci cizí s jiným věcným právem (tedy jakýmkoliv věcným právem, nikoliv pouze věcným právem k věci cizí; lze proto uvažovat též o vlastnickém právu), která si reálně konkurují (reálně si mohou konkurovat například dvě zástavní práva, nebudou si však konkurovat například zástavní právo a věcné břemeno užívání), lze tento problém obecně řešit několika způsoby: časovým hlediskem (upřednostnit právo, které vzniklo dříve), redukcí jednotlivých práv (uspokojení poměrně či rovným dílem), případně tak, jak to učinil zákonodárce v komentovaném ustanovení, tj. paušálním upřednostněním zapsaného práva před nezapsaným.

Z hlediska § 981 je proto zcela irelevantní doba vzniku práv, určující je výhradně to, zda byla zapsána do veřejného seznamu, či nikoliv. Nutno dodat, že se jedná o obecné pravidlo, které se uplatní pouze tehdy, pokud jej nevylučuje úprava zvláštní.¹

Nezapsaná práva k věci cizí

Jestliže se na první pohled může jevit, že nezapsané věcné právo bude spíše ojedinělým případem, opak je pravdou.

Věcná práva vznikají nejen ex contractu s následným zápisem do veřejného seznamu (zápis má konstitutivní účinky, srov. § 2128 odst. 2; tato práva jsou pak "z veřejného seznamu zjevná"), ale též ex lege či rozhodnutím orgánu veřejné moci. Ze zákona například mají předkupní právo podíloví spoluvlastníci věci (srov. § 1124), nájemce bytu při jeho prvním převodu (srov. § 1187), stavebník má předkupní právo k pozemku zatíženém právem stavby, vlastník pozemku zatíženým právem stavby má předkupní právo k právu stavby (srov. § 1254) aj.

Nelze opomenout ani možnost vzniku věcného práva k věci cizí vydržením (srov. například § 1243 odst. 1 u práva stavby, § 1260 odst. 1 u služebnosti).

Jeví se poměrně logickým upřednostnění zapsaných věcných práv k věci cizí před těmi nezapsanými, která vznikla vydržením. Je totiž věcí oprávněné osoby, aby si svá práva hlídala (v duchu zásady vigilantibus iura scripta sunt) a co nejdříve po vzniku práva je nechala zapsat tak, aby se v případě kolize více práv dostala do pro sebe výhodnějšího režimu § 982 (upravujícího vztah více zapsaných věcných práv; v případě, že by právo nebylo zapsáno ve veřejném seznamu, se totiž aplikuje § 981, takže osoba s nezapsaným právem by byla v horším postavení v porovnání s osobou s právem zapsaným).

Není však zcela jasné, zda zákonodárce skutečně hodlal stanovit prioritu zapsaných práv před všemi právy nezapsanými, tj. i těmi vznikajícími ex lege, která se vůbec do veřejného seznamu nezapisují. Důvodová zpráva v tomto směru žádné interpretační vodítko neposkytuje (zjevně navíc vychází z jiného navrhovaného znění zákona, než jaké nakonec bylo přijato). Logickým výkladem lze dospět k závěru, že § 981 takto vykládat nelze a v případě kolize zákonného věcného práva (předkupního) a smluvního předkupního práva zřízeného jako věcné právo je třeba preferovat právo zákonné. Opačný závěr by totiž vedl k nepřijatelným…