Předkupní právo nájemce při převodu bytu

2.6.3

Předkupní právo nájemce při převodu bytu

Mgr. Pavla Krejčí

NOZ značně omezil práva nájemce pro případ, že se vlastník rozhodne jednotku zcizit. Dle původní právní úpravy uvedené v zákoně o vlastnictví bytů svědčila nájemci práva značně rozsáhlejší, která po poměrně dlouhý časový úsek znemožňovala vlastníkovi dispozici s jednotkou.

 NahoruPrávní úprava

V současné chvíli je právní ochrana nájemce zakotvena v § 1187 NOZ, tedy v právní úpravě týkající se bytového spoluvlastnictví. Protože se jedná svou podstatou o předkupní právo, bude se dále na celou věc vztahovat obecná právní úprava předkupního práva uvedená v § 2140 a násl. NOZ. V § 1188 NOZ je pak uvedena právní ochrana nájemce, který je členem právnické osoby (většinou bytového družstva nebo účelově založené společnosti s ručením omezeným). Této problematice věnujeme zvláštní kapitolu.

Ochrana nájemci svědčí pouze tehdy, pokud se jedná o jednotku vyčleněnou na základě zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), nebo o jednotku vzniklou dle §1175 NOZ a následující. Na nájem bytu v domě, který není rozdělen na jednotky, nebo na nájem celé nemovitosti, která je pronajata, se právní úprava nevztahuje a předkupní právo nájemci nesvědčí.

K výše uvedenému Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 16. 1. 2014 - k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ, se kterým lze v zásadě souhlasit:

"Budou-li tedy jednotky vymezeny prohlášením, které bylo zapsáno vkladem do katastru nemovitostí do 31. prosince 2013, pak bude mít nájemce bytu po 1. lednu 2014 jen předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu podle § 1187 odst. 1 NOZ, a to s ohledem na přechodné ustanovení § 3028 odst. 2 NOZ a § 3080 zejm. bod 60."

 NahoruPrávnickým osobám právo nesvědčí

Právní úprava ochrany nájemce se také nevztahuje na právnické osoby, které jsou nájemci jednotky. Právnické osobě tedy předkupní právo k jednotce nesvědčí, i kdyby byly naplněny ostatní předpoklady zákona.

Právní ochrana nájemce spočívá v tom, že mu svědčí předkupní právo k jednotce, pokud jednotka vznikla rozdělením práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, ale to pouze po prvním převodu jednotky.

Případy vzniku jednotky, na které se bude předkupní právo nájemce vztahovat, jsou následující:

1. v souladu s vůlí vlastníků nemovité věci zápisem jednotky do veřejného seznamu, a to na základě
   1. prohlášení, kterým vlastník nebo osoba oprávněná z jiného věcného práva rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám
   2. ujednání spoluvlastníků o oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání
   3. ujednání manželů při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění
   4. vymezením jednotek ve smlouvě o výstavbě v souvislosti s výstavbou jednotek nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu
2. proti vůli vlastníků nemovité věci nebo některých z nich rozhodnutím soudu při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění (§ 1165 NOZ)

Naopak se zřejmě předkupní právo nájemce nebude vztahovat na případy, kdy nájemní smlouva byla uzavřena až po vzniku jednotky. Dle mého názoru nájemci totiž vzniká předkupní právo pouze tehdy, pokud nájemci svědčí nájemní právo v době, kdy jednotka vzniká. Pokud by tedy například vlastník nemovitosti rozdělil své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám a teprve následně by tyto jednotky pronajal, pak předkupní právo při prvním převodu jednotky nájemci nesvědčí.

 NahoruPředkupní právo k nebytové jednotce

S ohledem na to, že v současné…