7.2.11
Příjmy z nájmu bytů z pohledu zdanění
Ing. Zdeněk Morávek
V praxi se stále častěji můžeme setkat s případy, kdy jsou byty pořizovány jako investiční příležitost a následně jsou pronajímány s cílem zajistit návratnost této investice. Potom bývá otázkou, jak správně stanovit rozsah zdanitelných příjmů, či přesněji co z plateb, které jsou za užívání bytu hrazeny, je nutné zahrnout do zdanitelných příjmů a základu daně.
Jak vyplývá z § 9 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP"), příjmy z nájmu, pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až 8, jsou
a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
b) příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP.
Tato úprava tedy stanoví, jakým způsobem budou příjmy z nájmu bytu zdaněny. Příjmy z nájmu bytů mohou být také součástí dílčího základu daně podle § 7 ZDP, může se tedy jednat o příjmy ze samostatné činnosti, a to tehdy, pokud se bude jednat o příjem z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku poplatníka, bude se tedy jednat o majetek, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byl uveden v daňové evidenci poplatníka – viz § 4 odst. 4 ZDP. Ve všech ostatních případech bude příjem z nájmu bytu představovat příjem podle § 9 ZDP.
Jenom doplňme, že součástí ostatních příjmů podle § 10 ZDP je tak příležitostný nájem, ale pouze movitých věcí. Vzhledem k tomu, že byt je nemovitá věc, nemůže být tento příjem nikdy součástí ostatních příjmů, a to ani za situace, že by se jednalo o pronájem příležitostný.
Poplatník pronajal na jeden den v roce byt, za což obdržel od nájemce 2500 Kč. Byt není součástí obchodního majetku tohoto poplatníka. I přesto, že v tomto případě by nebylo pochyb, že jde o příležitostný nájem, tak vzhledem k tomu, že jde o nemovitou věc, nelze tento příjem považovat za ostatní příjem podle § 10 ZDP. To má zejména za následek, že na tento příjem nelze uplatnit osvobození podle § 10 odst. 3 písm. a) ZDP (do výše 30 000 Kč za zdaňovací období), a proto půjde o zdanitelný příjem.
Jak jsme již uváděli, v praxi se může vyskytnout problém, co vše vlastně považovat za součást nájemného, a tedy příjmu, který má být odpovídajícím způsobem zdaněn.
Poplatník pronajímá byt za částku 8 000 Kč měsíčně a k tomu úhrady energií a služeb 4 500 Kč. V tomto případě je tedy otázkou, zda má poplatník zdanit 8 000 Kč nebo 12 500 Kč. Že částka nájemného 8 000 Kč představuje zdanitelný příjem, o tom nebude žádných pochyb, ale jak je to s částkou za úhrady energií a služeb, je otázkou.
Jako výkladovou informaci k této problematice lze využít pokyn GFŘ D-22 k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, kde je v části k § 9 ZDP stanoveno, že součástí nájemného z nemovitých věcí nebo bytů nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejich užíváním. Obdobně v případě nájmu nebytových prostor není součástí úhrady nájemného platba záloh nebo výdaje za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem.
Kromě nájemného a záloh na energie hradí nájemce pronajímateli také pojištění domu a úhradu za úklid společných částí domu. Pojištění domu a úklid společných částí domu představují služby spojené s užíváním bytu, a nejedná se tedy o součást nájemného. Znamená to tedy, že tyto úhrady na straně pronajímatele nejsou zdanitelným…
